Hoe effectief is het woonbeleid van de gemeente Amersfoort?

Voor Rekenkamer Amersfoort bracht I&O Research samen met KAW in beeld hoe effectief het woonbeleid van de gemeente Amersfoort is.

Op basis van dit onderzoek oordeelt de Rekenkamer dat het woonbeleid van de gemeente effectief is wanneer het gaat om het bouwen van voldoende woningen. Er zijn wel winstwaarschuwingen voor de toekomst. De woningbouwproductie kan in de toekomst onder druk komen te staan onder meer als gevolg van de eisen die aan bouwplannen gesteld worden. Voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen, waaronder ook kwetsbare ouderen, zijn de maatregelen in het woonbeleid te beperkt en onrealistisch.

Deltaplan

De ambitie van de gemeente Amersfoort is dat er in 2030 voor iedereen een passende en betaalbare woning is. Dit is vastgelegd in het Deltaplan Woonopgave 2019-2030. Uit het rekenkameronderzoek blijkt dat het Deltaplan effectief is als het gaat om het bouwen van voldoende woningen. Daarnaast blijkt dat het realiseren van betaalbare woningen lukt als het gaat om huur, maar niet als het gaat om betaalbare koop. Er zijn zorgen of de woningproductie op langere termijn haalbaar blijft. Dit heeft te maken met de gedetailleerde eisen die de gemeente stelt aan de bouwplannen. Ook marktontwikkelingen, zoals stijgende grondprijzen, en de complexiteit van bouwlocaties zorgen ervoor dat doelen minder makkelijk gehaald kunnen worden. Ontwikkelaars en woningcorporaties kunnen steeds lastiger aan alle randvoorwaarden voldoen om projecten economisch haalbaar te maken. De regionale Woondeal is een succes dat een deel van de financiële knelpunten kan oplossen. Daarnaast stelt de rekenkamer dat het beleid en de instrumenten die de gemeente nu inzet, vereenvoudigd kunnen worden, bijvoorbeeld de compensatieregeling sociale huur.

Kwetsbare doelgroepen

Bij vaststelling van het Deltaplan is al geconstateerd dat de doelstellingen onvoldoende zijn om de kwetsbare doelgroepen van het woonbeleid allemaal te huisvesten. Het vorig jaar vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen en Zorg 2020-2030 zou hiervoor moeten zorgen. Het is nog te vroeg om de effectiviteit van dit uitvoeringsprogramma te meten, maar uit het rekenkameronderzoek blijkt dat de verwachtingen niet rooskleurig zijn. De maatregelen lijken onrealistisch en te beperkt voor de omvang van de problematiek. De voorspelde jaarlijkse woningvraag van kwetsbare doelgroepen is groter dan de jaarlijkse realisatie van sociale huurwoningen. Bovendien hebben de maatschappelijke partners moeite met het realiseren van de afgesproken maatregelen om kwetsbare doelgroepen te huisvesten en zijn er aanvullende maatregelen nodig om kwetsbare ouderen te huisvesten. Het huisvesten van kwetsbare doelgroepen moet volgens de rekenkamer integraal onderdeel worden van het woonbeleid.

Gebiedsgericht maatwerk

De kaders uit het Deltaplan gelden voor alle projecten. Op stedelijk niveau zijn de kaders passend maar bij kleine projecten is het ondoenlijk om aan alle eisen te voldoen. Daarom is het volgens de rekenkamer wenselijk om een ondergrens in te stellen voor het aantal woningen waarop de eisen van het Deltaplan van toepassing zijn. Ook kan het zijn dat plannen wel voldoen aan het stedelijk beleid (bijvoorbeeld minimaal 35% sociale huur), maar dat die plannen voor de wijk niet leiden tot de gewenste woningen voor speciale doelgroepen of tot de gewenste doorstroming. In het Deltaplan is wel aandacht voor gebiedsgericht maatwerk, maar dat komt in de praktijk om verschillende redenen niet goed van de grond. Dit kan leiden tot vertraging of zelfs afstel van projecten, steeds kleinere sociale huurwoningen en/of geen gewenste starterskoopwoningen in projecten. Als gevolg van wat er nu aan nieuwbouwwoningen gerealiseerd wordt, raken starters die een koopwoning zoeken en gezinnen die een huurwoning zoeken tussen wal en schip. De rekenkamer beveelt aan om het college meer ruimte te geven om maatwerk op projectniveau te kunnen leveren.

De gemeenteraad van de gemeente Amersfoort bespreekt het onderzoeksrapport op 24 mei 2022 en neemt daarna een besluit over de aanbevelingen.

De aanpak bij rekenkameronderzoek

I&O Research doet veel rekenkameronderzoek. In dit geval bestond het onderzoek uit een combinatie van deskresearch en expertinterviews met vele betrokkenen. De geïnterviewde experts zijn (intern) de gemeenteraadsleden, betrokken ambtenaren en wethouders en (extern) directeuren van woningbouwcorporaties, ontwikkelaars, zorginstellingen, bewonersorganisaties en makelaars. De leden van het AmersfoortPanel hebben een vragenlijst ingevuld over hun ervaringen met en oordeel over verschillende aspecten van het woonbeleid. De bevindingen zijn getoetst aan een normenkader voor effectief beleid. Hieruit volgen conclusies en aanbevelingen.