Grote stedenbouwkundige (her)ontwikkeling

Holland Park wordt een nieuwe woonwijk in Diemen, en betreft een herontwikkeling van een groot deel van het gebied Bergwijkpark. In de afgelopen jaren, en nog steeds, verricht Metafoor voor dit project werkzaamheden inzake de ruimtelijke ordening en procedures. Het proces en de projectontwikkeling zijn bijzonder te noemen. Het project Holland Park / Bergwijkpark komt met meerdere planologische procedures tot stand, wat de gebiedsontwikkeling bevordert. De grote woningvraag in de regio Amsterdam in combinatie met de architectuur en gebiedskwaliteiten, zorgt ervoor dat de appartementen in Holland Park gewild zijn.

Het project is een initiatief van Snippe Projecten BV. De ontwikkeling van Holland Park is een samenwerking tussen Snippe Projecten BV en Bouwaccent BV. Hieruit is Bergwijkstadspark BV voortgekomen.

De locatie Holland Park bevindt zich in het (noord)oostelijke deel van het gebied Bergwijkpark Noord. Bergwijkpark ligt vlakbij het trein- en metrostation Diemen Zuid en grenst aan Amsterdam Zuidoost. In Bergwijkpark stonden een aanzienlijk aantal leegstaande kantoorgebouwen. Door de sloop van deze gebouwen is een flink oppervlak gerealiseerd om woongebouwen te realiseren. De leegstand is de voornaamste aanleiding voor de transformatie van het gebied. Het verbeteren van de openbare ruimte en leefbaarheid is een aanvullende reden voor de herontwikkeling van Bergwijkpark. Daarom maakt onder meer een nieuw park onderdeel uit van de plannen. Het Masterplan Bergwijkpark biedt het kader voor de herontwikkeling, een invulling en uitwerking hiervan is het Stedenbouwkundig Plan, en Inrichtingsplan, Holland Park.

Planologische procedures

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling verzorgt sinds 2012 voor Snippe Projecten BV en Bergwijkstadspark BV de ruimtelijke procedures om de transformatie van het gebied Bergwijkpark en om het plan/project Holland Park te kunnen realiseren. Het gaat onder meer om het opstellen van Ruimtelijke Onderbouwingen, het bestemmingsplan en een milieueffectrapport (MER). Het bestemmingsplan is in opdracht van de gemeente Diemen gemaakt. Inmiddels is er ook een wijzigingsplan, zijnde een wijziging van het bestemmingsplan, door Metafoor opgesteld.

De betrokkenheid van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling is begonnen met de ruimtelijke ordening werkzaamheden voor de Campus Diemen Zuid, gelegen in het noordwestelijke deel van Bergwijkpark. Inmiddels is de Campus overgenomen door het Amerikaanse bedrijf Greystar, en zijn plannen voor een uitbreiding van de Campus Diemen Zuid (CDZ) in de maak. Metafoor maakt tevens de Ruimtelijke Onderbouwing voor de CDZ-uitbreiding.

Bestemmingsplan Bergwijkpark

Om de transformatie van het gebied Bergwijkpark planologisch in te bedden is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. In opdracht van de gemeente Diemen is het “Chw bestemmingsplan Bergwijkpark” door Metafoor gemaakt. Het bestemmingsplan is opgenomen in de Crisis- en herstelwet (Chw). In het bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen via wijzigingsbevoegdheden mogelijk gemaakt en zijn reeds vergunde ontwikkelingen/afwijkingen ingepast. Aangezien er meer dan 2.000 woningen kaderstellend in de wijzigingsgebieden mogelijk zijn gemaakt, was het bestemmingsplan milieueffectrapportage-plichtig. Metafoor heeft tevens het proces van de milieueffectrapportage (m.e.r.) gedaan en het milieueffectrapport (MER) opgesteld. Het Masterplan Bergwijkpark en het Stedenbouwkundig Plan Holland Park zijn de basis voor het bestemmingsplan. De totstandkoming van het bestemmingsplan was gezien de omvang van de (stedenbouwkundige) plannen een complex proces waarbij Metafoor met belangen en wensen van zowel de gemeente Diemen als de projectontwikkelaar Bergwijkstadspark BV nadrukkelijk heeft rekening gehouden. Het bestemmingsplan is op 21 januari 2016 vastgesteld en op 18 augustus 2016 onherroepelijk in werking getreden.

Milieueffectrapportage (M.E.R.) en milieueffectrapport (MER) Bergwijkpark

Ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan Bergwijkpark is door Metafoor het milieueffectrapport (MER) opgesteld. Het PlanMER is, samen met de achterliggende onderzoeken, de milieukundige onderbouwing van het bestemmingsplan. Het PlanMER beschrijft de bestaande en toekomstige milieusituatie en geeft inzicht in de (milieu)effecten van en bij het voornemen/plan. De voorgenomen activiteit betreft de transformatie van een hoofdzakelijk kantorengebied naar een woon-werkgebied. Met de realisatie van het voornemen zal het gebied Bergwijkpark voornamelijk bestaan uit woningen (appartementen) met bijbehorende voorzieningen. Het milieu-onderzoek voor het MER is verricht op basis van een representatieve, maar fictieve, invulling. Hierbij is uitgegaan van een worse-case situatie, zodat de milieueffecten niet zijn onderschat. Tevens is inzicht gegeven in een situatie waarbij enkel het noordelijke en oostelijke deel van het gebied zijn getransformeerd. Metafoor heeft bij de milieueffectrapportage gebruik gemaakt van door externe partijen verrichte onderzoeken en heeft deze onderzoeken gecoördineerd. De m.e.r.-procedure is eind 2013 begonnen met de zienswijzenprocedure voor de reikwijdte en het detailniveau van de milieueffectrapportage. Hiervoor heeft Metafoor de Notitie Reikwijdte en Detailniveau opgesteld.

Succes aanpak en resultaat

Het project Holland Park maakt onderdeel uit van de plannen voor Bergwijkpark. Om de herontwikkeling van Bergwijkpark mogelijk te maken moest het planologisch kader aangepast worden. Daarom is er een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Gezien de gewenste snelle start van het project zijn er in de tussentijd andere planologische procedures (afwijkingsprocedures) gevoerd. De uitdagingen hierbij waren de schaalgrootte van het gehele plan/project Bergwijkpark, namelijk zo’n 4.000 à 5.000 woningen, en de ligging van projectlocaties langs infrastructuur. Bij een deelproject moet namelijk al rekening worden gehouden met de effecten van totale voorgenomen herontwikkeling van Bergwijkpark. Tevens was zowel de gemeente als de projectontwikkelaar er veel aan gelegen dat er een aangenaam leefklimaat wordt gecreëerd.

Een belangrijk element in het proces was de onderbouwing van de deelprojecten (en het gehele plan), terwijl er binnen de planontwikkeling nog de nodige afwegingen moesten worden gemaakt en de bestemmingsplanprocedure en afwijkingsprocedures eigenlijk zo snel mogelijk moesten worden afgerond. Het relatief snel verkrijgen van de eerste omgevingsvergunningen was mede bepalend voor het succes van het gehele project.

Metafoor heeft de projectontwikkelaar en de gemeente inzicht gegeven in de mogelijke procedures om projectrealisatie sneller mogelijk te maken en in de juridische risico’s van de procedures. Om het project Holland Park en Bergwijkpark mogelijk te maken, is ervoor gekozen om te beginnen met afwijkingsprocedures. De eerste omgevingsvergunning voor Holland Park werd verleend in mei 2015, en de volgende omgevingsvergunningen (op grond van afwijkingsprocedures) volgden snel. Voor de Campus Diemen Zuid (een kantoorgebouwen transformatie), tevens in Bergwijkpark, was er in 2012 ook reeds gekozen voor een afwijkingsprocedure, waarmee de Campus in 2013 in gebruik werd genomen. Metafoor heeft de projectontwikkelaar bij verschillende ruimtelijke procedures ondersteund met onder meer Ruimtelijke Onderbouwingen.

Door de gemeente en de projectontwikkelaar is ervoor gekozen om een kaderstellend bestemmingsplan op te stellen. Het toch wel bijzondere bestemmingsplan is door Metafoor opgesteld. Het bestemmingsplan kent hoofdzakelijk wijzigingsbevoegdheden met betrekking tot de herontwikkeling. Hierdoor is een bijzonder situatie ontstaan, namelijk dat er nog nauwelijks bestemmingen zijn om de functies binnen het project te kunnen realiseren. De gemeente houdt hiermee meer controle op de gebiedsontwikkeling. Het bestemmingsplan wordt als toetsingskader voor de afwijkingsprocedures en omgevingsvergunningen gebruikt. Aangezien Metafoor de situatie goed kent kunnen wij de onderlinge samenhang goed beoordelen en de deelprojecten goed onderbouwen.

Project details

Hieronder staan de kenmerken van het plan en project Holland Park op een rijtje:

• Grote stedenbouwkundige (her)ontwikkeling.
• Hoogstedelijk karakter, met een hoogwaardige openbare ruimte.
• Waterrijke omgeving.
• Diversiteit aan appartementen.
• Enkele woontorens van maximaal circa 50 meter hoog.
• Circa 2.000 woningen in fases 1, 2 en 3A.
• Diverse aanvullende voorzieningen, zoals kleinschalige dienstverlening, horeca en winkels.
• Gelegen in een transformatiegebied.
• Winnaar transformatieprijs Metropoolregio Amsterdam 2015.
• Vervanging van ongebruikte locaties en leegstaande kantoren door woongebouwen.
• Diensten Metafoor: ruimtelijke onderbouwingen, bestemmingsplan en milieueffectrapport, en proces- en projectondersteuning.