Verboden verbodsbepalingen

In de praktijk komt het vaak voor dat partijen in het kader van een grondtransactie overeenkomen dat een van de partijen afziet (of beiden afzien) van het instellen van een rechtsmiddel tegen een beoogde planologische wijziging. Zo’n rechtsmiddelenbeding – ook wel aangeduid als de zogeheten monddoodclausule – is volgens de rechtbank Zeeland­West­Brabant onder voorwaarden toelaatbaar.

Een rechtsmiddelenverbod is toelaatbaar indien voldoende concreet duidelijk is tegen welke plannen geen ­bestuursrechtelijke maatregelen te nemen zijn en ­deze niet ongelimiteerd rechtsbescherming onthoudt.

In deze rechtbankzaak gaat het om het volgende:

Er is grond verkocht aan een koper die daarop nieuwbouwwoningen wil realiseren. In de koopovereenkomst is bedongen dat iedere partij bekend is met de plannen van de ander en dat partijen en hun rechtsopvolgers (via kettingbeding) geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen mogen aanwenden tegen de plannen. Evenmin mag daarmee samenhangende schade worden geclaimd, gesanctioneerd met een aanzienlijke boete. Koper splitst het perceel in vier kavels en realiseert vier woningen. Het kettingbeding wordt niet doorgelegd. Bij een herstelpoging weigert een van de rechtsopvolgers het beding te accepteren. Deze rechtsopvolger maakt daadwerkelijk bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging van verkoper.

De rechtbank beoordeelt deze zaak aan de hand van eerdere jurisprudentie. Als eerste wordt een arrest van het Hof Amsterdam aangehaald. Hierin is uitgemaakt dat een beding waarbij willekeurige opvolgende verkrijgers ongelimiteerd bestuursrechtelijke rechtsbescherming wordt ontzegd, nietig is wegens strijd met openbare orde. In een dergelijk geval is ook sprake van strijd met artikel 17 Grondwet, omdat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechten die de wet hem toekent. In gelijke zin oordeelt de rechtbank ’s­-Gravenhage dat een dergelijke clausule in strijd komt met artikel 17 van de Grondwet, artikel 6 van het EVRM en artikel 14 van het BUPO-verdrag en is aldus nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.

Om te beoordelen of een dergelijk beding toelaatbaar is, dient volgens de rechtbank Zeeland­West­Brabant de afspraak te worden uitgelegd via de geobjectiveerde variant van de Haviltex­maatstaf. Volgens de rechtbank is het beding onvoldoende concreet afgebakend.

Deze uitspraak sluit ook aan op een eerdere uitspraak van de rechtbank Limburg. Hierin wordt geoordeeld dat de ‘monddoodclausule’ nietig is I het beding ertoe strekt om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming. Het voorziet ook niet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop afstand van rechtsbescherming betrekking heeft.

Voor de praktijk betekent dit alles dat een rechtsmiddelenbeding toelaatbaar is als het beding duidelijk, concreet en afgebakend is geformuleerd en niet ongelimiteerd rechtsbescherming wordt onthouden. Omdat de rechtbank Zeeland­West­Brabant de Haviltex­maatstaf hanteert, is het van belang het beding zo concreet mogelijk te formuleren: geef aan om welke plannen het gaat en koppel er een tijdsperiode aan.

Mevrouw mr. Perihan Ürper, senior adviseur bij Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

Bron: Tijdschrift Grondzaken in de Praktijk