Gemeenten helpen bij het leggen van hun woningbouwpuzzel

De woningmarkt staat onder druk. De vraag naar betaalbare woningen is groot terwijl het voor veel gemeenten steeds lastiger wordt om die woningen te realiseren. Erik Berkelmans, directeur van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, zoomt in op het probleem en geeft handvatten waarmee gemeenten toch kunnen (blijven) bouwen.

Erik Berkelmans start met een opsomming van de tallozen problemen die spelen bij de realisatie van woningen. ‘Aan de ene kant lijken gemeenten met grote grondposities spekkoper nu de waarde van die grond stijgt. Maar de woningen op die bouwgrond moeten wel betaalbaar blijven, en dat is steeds lastiger. De bouwkosten waren al hoog en inflatie maakt die nog hoger. Inflatie maakt ook dat de opbrengsten onder druk staan. De stijgende rente leidt tot lagere leennormen voor toekomstige woningeigenaren en tot hogere aanvangsrendementen, die ontwikkelaars voor huurwoningen vragen.'

Kwaliteitsbehoud

Deze ontwikkelingen versterken elkaar in negatieve zin, met als eindeffect dat het voor gemeenten steeds lastiger is om (betaalbare) woningen te realiseren. En betaalbaarheid is niet het enige probleem. ‘De opbrengst van grondverkoop moet wel de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte dekken. Bovendien is aandacht voor de woningkwaliteit nodig, zeker gezien de toenemende eisen die vanuit klimaat- en levensloopbestendigheid worden gesteld. Het is ook niet wenselijk om in te leveren op de architectonische en bouwkwaliteit van de woningen of de leefomgeving.’

Opties

Gemeenten moeten hun grondposities en opties goed onder de loep nemen stelt Berkelmans. ‘Ze kunnen grond uitgeven tegen lagere dan verwachte (residuele) waarde of gronduitgifte uitstellen. Ook is het mogelijk om met woningcorporaties afspraken te maken over sloop en verdichte nieuwbouw. Dat is voor gemeenten aantrekkelijk omdat het minder investeringen in de openbare ruimte vraagt en voor corporaties omdat ze meer woningen kunnen realiseren en een deel van hun verouderde woningvoorraad kunnen verduurzamen. Ook de meeste ontwikkelaars zijn bereid om mee te denken. Zij zijn ook gebaat bij een evenwichtige woningmarkt. Maar al die partijen kunnen het probleem niet alleen oplossen, meer visie en regie van het Rijk is nodig. Er zijn stimuleringsmaatregelen zoals de Woningbouwimpuls (WBI) en het volkshuisvestingsfonds. Maar het Rijk moet haar rol van marktmeester pakken, integrale keuzes maken en het geld inzetten waar dat het hardst nodig is.’

Woningbouwpuzzel

Metafoor helpt gemeenten graag. ‘Kort gezegd ondersteunen wij gemeenten op allerlei mogelijke manieren, zodat die hun lokale woningbouwpuzzel kunnen blijven leggen. Dat doen we bijvoorbeeld door te helpen bij de aanvraag van WBI-subsidies, het bedenken en doorrekenen van alternatieve scenario’s, het maken van haalbaarheid- en risicoanalyses, optimaliseren van het kostenverhaal en het helpen bij het opstellen van anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Wat die laatste groep betreft is het vooral belangrijk om als gemeente realisatieafspraken te maken. Anders kunnen ontwikkelaars wachten tot het tij gaat keren. Zij hebben die tijd meestal wel, gemeenten en vooral woningzoekenden hebben die niet.’