Woningen delen start in het omgevingsplan
Gemeenten kunnen de woningnood lenigen door woningsplitsen en woningdelen te vereenvoudigen. Met een handreiking legt Platform 31 uit hoe.
Aan de ene kant heeft Nederland een tekort van zo’n slordige 400.000 woningen. Aan de andere kant beschikt iedere Nederlander gemiddeld over 53 vierkante meter woning, zo’n 15 procent meer dan in onze buurlanden. Daarbij woont in 40 procent van de woningen slechts één persoon. Die discrepantie is een goede reden om woningen efficiënter te bewonen, vindt Platform31. Daarom komt de kennisorganisatie nu met een handleiding met ‘handvatten voor gemeenten’ om woningdelen en woningsplitsen makkelijker te maken.
Aan de bak
In potentie kan dat komende tien jaar, alleen al in de sociale verhuur, 125.000 mensen aan een woning helpen. Daarvoor moeten gemeenten wel aan de bak. Nu werken veel gemeenten met een vergunningstelsel dat het delen en splitsen van woningen belemmert, vertelt medeauteur Frank Dirks van Platform31. Onder andere wanneer het omgevingsplan bestaat uit oude bestemmingsplannen. ‘Vaak staat daarin: er mag één huishouden in één woning wonen. Dan sta je al aan de voorkant woningdeling niet toe’, aldus Dirks. ‘Gelukkig zie ik ook gemeenten die dat nu verruimen.’ Die staan twee huishoudens in één woning, hospitaverhuur of kamergewijze verhuur tot twee of drie kamers toe. ‘Daar begint het: in je omgevingsplan moet je woningdeling en het liefst ook woningsplitsing toestaan.’
BB Dus als een hospita een kamer verhuurt moet ze nu nog vaak een vergunning aanvragen bij de gemeente?
‘Hoe heet de soep wordt gegeten wisselt in de praktijk. Er zijn gemeenten die dat gedogen. En in gemeenten waar veel studenten wonen is het vaak al toegestaan zonder vergunning. Maar als je het niet aan de voorkant regelt, heb je strikt genomen een probleem. Daarom zeggen we: maak het in je omgevingsplan mogelijk. Dat kan in drie varianten: sta het toe, sta het toe onder voorwaarden, of sta het toe met een vergunning.’
BB Wat is de grootste drempel die gemeenten opwerpen tegen het splitsen en delen van woningen?
‘Het omgevingsplan is zeker een belemmering. Maar we zien ook dat hoge eisen het moeilijk maken voor initiatiefnemers om woningen te splitsen en te delen. Een voorbeeld: in Rotterdam staat een studio leeg die woningcorporatie SOR heeft gesplitst, een prima woning waar een oudere zo in zou kunnen. Maar die voldoet niet aan de vierkantemeternorm: hij is te klein.’
BB In de handreiking komt een splitsingscoach aan het woord die zegt dat de onvoorspelbaarheid van gemeentelijke regels en vergunningen een grote horde is. Het roept een beeld op van taai maatwerk.
‘Nou, dat wisselt naar hoe de gemeente het inricht. Onze handreiking zegt: als je rekening houdt met de elementen die wij aanstippen, kun je het veel makkelijker mogelijk maken. Sommige gemeenten doen dat al. In Utrecht mogen particulieren als hospita twee kamers verhuren zonder vergunning. Dus dat is mooi. Hospitaverhuur standaard toestaan in je omgevingsplan is een heel eenvoudige maatregel.’
In de ene wijk kun je het misschien wel vrijlaten, in de andere wijk minder
BB Aan de ene kant willen gemeenten iets doen aan de woningnood, aan de andere kant zijn ze wellicht bang voor huisjesmelkers die woningen volproppen.
‘Er is een groot verschil tussen gemeenten: is de woningmarkt overspannen of niet? Maar je moet er hoe dan ook oog voor hebben. In de ene wijk kun je het misschien wel vrijlaten, in de andere wijk minder. Of je kunt het wél vrijlaten voor hospitaverhuur maar kamerverhuur aan woningdelers vergunningplichtig maken. De reflex die we nu af en toe zien is dat niemand mag woningdelen om eventuele misstanden te voorkomen en dat is zonde.’
BB Dus dat de gemeente bij voorbaat al bang is dat het misgaat?
‘Ja. Die argumenten horen we wel eens, bijvoorbeeld in gebieden met arbeidsmigranten. Maar op het moment dat je woningdeling toestaat, heb je nog ander instrumentarium waarmee je kunt bijsturen, bijvoorbeeld de opkoopbescherming of een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten.’
BB In jullie handreiking wordt een man aangehaald die zijn woning wil splitsen. De buurt vreest een migrantenpension. Mede daarom duurt het twee jaar.
‘De splitsing vereiste een akoestisch rapport, een luchtkwaliteits- en verkeersplan en vijf parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit is een mooi voorbeeld van hoe het niet moet. We hebben het opgenomen om te laten zien: welke beleidsregels hanteer je allemaal? En dan niet alleen op het gebied van splitsen, maar ook met dit soort aanvullende normen. Het laat zien dat je met meerdere dingen rekening moet houden.’
BB De handreiking geeft dertig tips en aanbevelingen. Dat gaat over beleid, afspraken maken, financiële steun, juridisch-planologische veranderingen. Hebben gemeenten het personeel om dit te gaan doen?
‘We zeggen niet dat je deze dertig dingen moet doen voordat je kunt splitsen. We bieden dertig mogelijkheden waarmee je splitsen gemakkelijker kunt maken. Je kunt als gemeente zelf kijken: dit vind ik een goede tip, die wil ik gaan doen. Een andere tip laat je misschien even voor wat het is. Het is een keuzemenu waar je zelf uit kunt kiezen wat je interessant vindt.’
Plaats als eerste een reactie
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.