Woningdelen helpt tegen huizentekort en eenzaamheid

Talis maakt van de woningnood een deugd. De Nijmeegse woningcorporatie splitst eengezinswoningen zodat vrienden met een eigen huurcontract kunnen samenwonen. Als alle corporaties dat gaan doen, levert dat jaarlijks 7.400 woningen op. Ook de eenzaamheid wordt teruggedrongen.

Woningsplitsing

Hoe kunnen woningcorporaties de woningnood verlichten? Optie één: bouw nieuwe woningen. Dat kost Talis, actief in Nijmegen en Wijchen, al gauw zeven jaar van plan tot realisatie. Als de nieuwe woning – gemiddelde kosten: 275.000 euro – klaar is, gaat daar waarschijnlijk één persoon in wonen. Dat is nu eenmaal het geval bij 60 tot 70 procent van de nieuwe huurcontracten die Talis afsluit. Optie twee: bouw bestaande een­gezinswoningen om en maak ze geschikt voor twee eenpersoonshuishoudens. Dat duurt vier tot zes weken en kost ongeveer 25.000 euro. Geen wonder dat Talis-bestuurder Ronald Leushuis zijn best doet om woningsplitsing van de grond te tillen.

50

De corporatie is nu voor het derde jaar bezig met het ‘splitsen’ van ruime eengezinswoningen, gebouwd in de jaren zeventig, tachtig en negentig. Op de eerste verdieping wordt de indeling veranderd: in plaats van drie slaapkamers en een badkamer komen er twee slaapkamers met elk hun eigen badkamer. Bewoners krijgen elk een eigen huurcontract. In 2022 zijn 20 woningen op deze manier gesplitst, en in 2023 ook. Dit jaar splitst Talis er 40, en vanaf volgend jaar zijn dat er elk jaar minstens 50, zegt Leushuis enthousiast vanuit het hoofdkantoor.

Rekensommetje

 De potentie is aanzienlijk. Van de 16.000 woningen die Talis bezit, zijn er 6.400 eengezinswoningen. Daarvan wil de corporatie er uiteindelijk 2.000 splitsen. Leushuis heeft een rekensommetje gemaakt. Als alle corporaties elk jaar hetzelfde aandeel van hun woningen splitsen als Talis, zouden er in heel Nederland jaarlijks 7.400 nieuwe woningen bij komen. Bovendien verbeter je de bezetting van de woningen en helpt het zo eenzaamheid te bestrijden.  

Hobbels

Om die potentie te verzilveren, moeten er wel nog een paar hobbels worden genomen. ‘Het gekke in dit land is dat als je een zelfstandige woonruimte gaat splitsen op de manier zoals wij nu doen, je er onzelfstandige woningen van maakt, met achter één voordeur twee huurcontracten’, vertelt Leushuis. Dat lijkt hooguit een formele verandering, maar is lastig omdat woningcorporaties afspraken maken met gemeenten over de omvang van de woningvoorraad: de hoeveelheid zelfstandige woningen. Hoewel ze met woningsplitsing meer mensen aan een woning helpen, krimpt op papier hun woningvoorraad. Daar komt bij: ‘De mensen die huren in de onzelfstandige woningen worden per direct aangemerkt als woningzoekend.’

Prestatieafspraken

Met de gemeente Nijmegen is Talis onlangs overeengekomen dat de gesplitste woningen voortaan wél gaan meetellen in de prestatieafspraken. Die afspraken regelen per huurcategorie (naar hoogte van de huur) hoeveel sociale huurwoningen er beschikbaar moeten zijn. Door de splitsing verdwijnt er een woning in de hogere huurcategorie, maar komen er twee bij de in laagste, de ‘goedkope voorraad van woningen.’ Met de gemeente Wijchen is Leushuis nog in overleg over aanpassing van de prestatieafspraak.

Bijstand

Een andere hobbel betreft woningzoekenden die moeten rondkomen van een bijstandsuitkering of een kale AOW-uitkering. Zij kunnen nog niet in een gesplitste woning terecht. Het risico op financiële malaise bij de huurder is daarvoor te groot, meent Leushuis. Wie een bijstandsuitkering ontvangt en in een gesplitste woning woont, kan namelijk worden gekort vanwege de kostendelersnorm. Voor de hoogte van de AOW-uitkering is onder andere bepalend of de Sociale Verzekeringsbank (SVB) vindt dat er sprake is van een gezamenlijk huishouden. Ook loopt de bewoner huurtoeslag mis.

Voorbeeld

Een voorbeeld: wanneer een broer (71 jaar) en een zus (57) op deze manier samenwonen, daalt de AOW-uitkering van de broer van 1.460 euro naar 992 euro. De huurtoeslag van (voorheen) 391 euro vervalt. Ook al is de huur in de gedeelde woning een stuk lager (425 euro in plaats van 650 euro), per saldo daalt het bedrag dat de broer maandelijks te besteden heeft van 1.324 euro naar 660 euro. De bedragen zijn afkomstig uit een onderzoek van het Instituut voor Publieke Waarden in opdracht van Talis.

Anders

Dat zou anders moeten, vindt Leushuis: ‘Het socialezekerheidsstelsel is niet ingericht op dit type woonvormen, omdat ze ervan uitgaan dat als je samen achter één voordeur zit je kosten deelt. En dan word je gekort. Wij zeggen: je zit weliswaar achter één voordeur, maar je hebt wel een zelfstandig huurcontract. Misschien kun je kosten delen, maar zullen we daar niet standaard van uitgaan?’ Als een gemeente dat wel doet, maakt ze het voor mensen met lage inkomens onmogelijk om op deze manier te wonen, aldus Leushuis.

Iedereen

Aan de gemeente Nijmegen zal het niet liggen, meent wethouder wonen Grete Visser (D66). Volgens haar doet de stad er alles aan om meer mensen een woning te geven. ‘We willen dat iedereen woonruimte heeft en we werken er zoveel mogelijk aan mee om te voorkomen dat mensen op hun bijstandsuitkering gekort worden’, vertelt Visser. Betekent dit dat iemand met een bijstandsuitkering die een woning deelt via Talis de volledige uitkering behoudt? Ja, verzekert de wethouder.

Uitzonderingen

Voor de volledigheid laat Visser participatieambtenaar Marcella Laumen uitleggen hoe het precies zit. ‘Als je je woning deelt en daardoor lagere kosten hebt, dan wordt de uitkering daar in principe op aangepast’, verklaart Laumen. ‘Maar er is een aantal uitzonderingen op die kostendelersnorm, bijvoorbeeld als je een huurcontract hebt bij een derde. En in dit geval hebben de mensen een eigen huurcontract bij de corporatie en is dat ook een huurcontract met een commerciële prijs. We zien wel degelijk mogelijkheden in de Participatiewet om de kostendelersnorm in die gevallen niet toe te passen. Die uitzonderingen lenen zich daarvoor.’ Wel is het voor bijstandsgerechtigden lastig informatie te vergaren over dit soort vraagstukken. Daarom past de gemeente haar website aan om de informatie beter te ontsluiten.

Lees het hele verhaal deze week in BB20 (inlog)