Down Town

De winkelleegstand loopt op, maar tegelijkertijd groeit het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak nog steeds. Tegen beter weten in hopen gemeenten hun grondposities alsnog te verzilveren via nieuwe, perifere winkelcentra. Dat gaat niet goed. ‘De echte slachting moet nog komen.’

Voetbalclub Heracles uit Almelo wil een nieuw stadion. Om de gemeente te overtuigen, schreef de club een ronkende visie, getiteld Duurzaam winnen. Die benadrukt het maatschappelijk belang van goede sportaccommodaties, maar draait in essentie om klinkende munt: rondom het stadion moet 22.000 vierkante meter nieuwe winkelruimte komen om de exploitatie rond te krijgen. Geruime tijd leek de gemeente gecharmeerd van de plannen. 

Maar doorrekening door adviesbureau DTNP leidde uiteindelijk tot de conclusie dat meer winkeloppervlak aan de rand van de stad de levensvatbaarheid van de winkels in het centrum verder zou ondermijnen. De leegstand bedraagt daar momenteel al 25 procent. Het Almelose college kwam daarom twee weken geleden met een nieuwe detailhandelsvisie, die inzet op een aantrekkelijk en compact winkelbestand in de binnenstad. De plannen van Heracles worden afgewezen. Projectontwikkelaar B2W liet al weten dat het nieuwe stadion niet doorgaat als de gemeente het aantal commerciële functies eromheen beperkt.

De supportersvereniging bewerkte de afgelopen weken de politiek om voor de club een uitzondering te bedingen op de detailhandelsvisie. ‘De fans moeten de politici benaderen’, schreef ene Humphrey vorige week de site van de club. ‘Iedere fan kent wel iemand, ga met ze in discussie, probeer ze te overtuigen en geef in elk geval aan dat het hen, als ze tegen stemmen, straks in 2014 stemmen gaat kosten.’ Of het heeft geholpen, bleek afgelopen dinsdag tijdens de beslissende raadsvergadering. Uit angst voor ordeverstoring vond die grotendeels achter gesloten deuren plaats.

Geen verstand
‘Ga een gemeenteraad maar eens overtuigen dat dit geen goed idee is’, verzucht Gerard Zandbergen, directeur van winkeldataspecialist Locatus. Misschien is het in Almelo nog goed gekomen, maar over het algemeen vindt Zandbergen dat het gemeenten ontbreekt aan kennis en ruggengraat om gedegen detailhandelsbeleid te voeren. ‘Van de vierhonderd gemeenten hebben er driehonderd totaal geen verstand van. Dat kun je ze niet verwijten, want het vereist heel veel deskundigheid. Maar op deze manier komt het echt niet goed.’

Zandbergen meent dat de ordening in het winkellandschap niet langer aan gemeenten overgelaten moet worden. ‘Ze rekenen zich rijk en laten zich leiden door lokale sentimenten. En bovenal moeten nog gemeentelijke grondposities in klinkende munt worden omgezet: het aangekochte weiland dat van bestemming is veranderd en nu als dure winkelmeters de markt opgaat. Zonder zich rekenschap te geven van de crash die zich momenteel voltrekt in de wereld van de detailhandel. Gemeenten zouden alleen nog winkelnieuwbouw moeten toestaan als dat strikt noodzakelijk is en niet om financiële gaten te dichten. Ik betwijfel of ze daartoe in staat zijn. Daarom pleit ik voor een sterker sturende rol van de centrale overheid.’

Overigens ziet Zandbergen dat de wal momenteel het schip keert. ‘Tot zes jaar geleden kwam er jaarlijks 700.000 vierkante meter winkeloppervlak de markt op. Nu zijn dat er nog 200.000. Er is binnenkort vermoedelijk geen retailer meer te vinden die wat voor huurcontract dan ook tekent.’

Het gaat zeer slecht met de detailhandel. In diverse branches is de omzet de afgelopen jaren met tientallen procenten gekelderd. Natuurlijk speelt de crisis daarbij een belangrijke rol. Maar de omzetdaling heeft ook structurele componenten. Ten eerste de ontvolking en vergrijzing in krimpregio’s. Zuid-Limburg is koploper leegstand, terwijl het in de Randstad, met een relatief jonge en nog groeiende bevolking, wel meevalt. Ten tweede zorgt de opkomst van het internetwinkelen voor een structurele verandering. Zandbergen denkt dat alleen de grootstedelijke winkelgebieden en de echte buurtwinkeltjes daartegen bestand zijn. ‘We zien heel veel winkelgebieden tussen tafellaken en servet. Met dat servetje gaat het wel redelijk. Het zijn de winkeltjes waar we de dagelijkse boodschapjes doen. Die zien er min of meer stabiel uit. De tafellakens zijn de grootstedelijke winkelcentra. Daar gaan mensen heen die zich eerst op internet hebben georiënteerd, weten wat ze willen hebben en vervolgens het winkelgebied opzoeken waar ze het allemaal kunnen kopen. Daarom zie je op de A-locaties in de steden nauwelijks leegstand. De B- en C-locaties hebben het een stuk moeilijker, evenals de winkelcentra in middelgrote gemeenten. Daar zitten winkeliers echt in de problemen.’

Goudopkopers
Opvallend genoeg loopt de winkelleegstand maar zeer geleidelijk op: van 6,3 procent in 2011 naar 6,4 procent in 2012. Het totale winkelvloeroppervlak steeg de afgelopen vijf jaar zelfs nog met 4,5 procent, tot 27,9 miljoen vierkante meter. Gertjan Slob van Locatus trekt daaruit de conclusie dat de markt dynamischer is dan iedereen denkt. ‘De crisis biedt ook kansen aan ondernemers. Je ziet nieuwe branches opkomen, zoals de goudopkopers. De groeiende werkloosheid speelt denk ik ook een rol. Een deel van de mensen die zijn ontslagen besluit een eigen winkeltje te beginnen. Dat kan ook wat gemakkelijker, omdat een eigenaar zijn pand gemakkelijker verhuurt aan zo’n zelfstandige. In het verleden mikten eigenaren op de grote ketens, omdat een contract met hen meer langetermijnzekerheid gaf. Maar als je dertig ketens hebt geprobeerd en niemand hapt toe, dan kun je maar beter verhuren aan een kleine zelfstandige. Die gaat misschien snel failliet, maar dan heb je als eigenaar toch een paar maanden huurinkomsten gehad.’

Ondanks de dynamiek ziet de toekomst er niet goed uit. Wanneer de leegstand zich de komende jaren in hetzelfde tempo blijft ontwikkelen, staat in 2020 tussen de 9 en 10 procent van de winkels leeg, berekende Locatus. Zandbergen denkt dat er een tempoversnelling komt. ‘De echte slachting moet nog komen. Retailers hebben inmiddels zozeer ingeteerd op hun reserves, dat de rek eruit is. Het kan opeens heel hard gaan.’

Afremmen
Kunnen gemeenten iets doen om het tij te keren? Niet echt, denkt Zandbergen. ‘Maar in ieder geval is het zeer belangrijk om de bouw van nieuw winkelvloeroppervlak zoveel mogelijk af te remmen. Wat er niet bijkomt, hoef je ook niet weg te halen.’ Tegelijkertijd moeten ze wel blijven inspelen op de vraag die er nog wel is. Slob meent dat gemeenten in ieder geval keuzes moeten maken. ‘Als Almelo een vitaal stadscentrum wil, dan moet ze een grootschalige ontwikkeling rondom het voetbalstadion niet toestaan. En dan nog zal het een hele toer worden om naar een gezond winkelbestand te groeien. Maar Almelo kan ook kiezen voor winkelen buiten de stad, met veel parkeerruimte. Dan is zo’n stadionlocatie ideaal, maar moet je wel accepteren dat de winkelfunctie in het historische centrum gedeeltelijk zal verdwijnen. De gemeente zal dan bovendien nieuwe functies in het stadshart moeten zien te krijgen.’ 

Hoewel het aan de lokale politiek is om dergelijke keuzes te maken, gelooft Slob vooral in het concept van het compacte winkelcentrum in het stadshart. ‘Dat betekent nieuwe ontwikkelingen buiten de centra tegenhouden. Voor ontwikkelingen in het centrum zelf moet je niet alleen maar op de rem trappen, want totale inertie kan ook de oplossing niet zijn. Juist vanwege de leegstand, moet je blijven nadenken over vernieuwing. Er zijn retailers, ketens als Primark die het in de huidige markt goed doen, waarvoor je wel vierduizend vierkante meter in je stadshart beschikbaar moet hebben. Of dat nieuwe vierkante meters zijn of herstructurering van bestaande hangt van de lokale situatie af, maar je moet wel iets doen.’

Bij toevoeging van nieuwe winkelmeters hoort tegelijkertijd afbraak elders, stelt Slob. ‘Bij vernieuwing hoort ook sanering. Je kunt niet het ene doen en het andere laten. Voor gemeenten is dat heel lastig, want saneren kost geld. Het is heel moeilijk om daar een betaalbaar model voor te vinden.’

Gemeentemakelaar
Tot slot denkt Slob dat gemeenten het tegengaan van leegstand niet moeten overlaten aan de marktpartijen alleen. Schiedam kampte met grote winkelleegstand en nam een eigen makelaar in dienst, die actief en met succes de juiste huurder zoekt bij het juiste pand. Op die manier managet Schiedam op een planmatige manier de winkelgebiedontwikkeling in plaats van dat een individuele makelaar voor een individuele huurder iets regelt.

‘Elke verhuurder probeert begrijpelijkerwijs zijn eigen hachje te redden. Dat is logisch, maar leidt als geheel niet per se tot het beste resultaat. Je ziet bijna zonder uitzondering dat planmatige winkelcentra het beter doen dan stadscentra, waar het winkelbestand min of meer willekeurig is gegroeid. Ik denk dat gemeenten die planmatige lessen moeten toepassen op hun compacte stadshart. Daar kan een centrummanager een rol in spelen, want een goed doordachte mix van huurders leidt uiteindelijk tot een levensvatbaarder winkelgebied.’