Utrecht gaat voor actief grondbeleid, zoals De Jonge wil

Woningbouwminister Hugo de Jonge wil al lange tijd dat gemeenten een pro-actiever grondbeleid gaan voeren om de woningbouw in Nederland meer snelheid te geven en minder kostbaar te maken. Hij vindt geestverwanten in het gemeentebestuur van Utrecht. GroenLinks-wethouder Linda Voortman heeft een nieuwe Beleidsnota Grondbeleid naar buiten gebracht. Met die nota zweert de gemeente Utrecht haar faciliterende grondbeleid van de afgelopen zeven jaar af en gaat ze mikken op, wat ze noemt, een ‘afgewogen actief’ grondbeleid.

Dat betekent concreet dat Utrecht vaker grond en vastgoed gaat proberen te verwerven, onder andere door frequenter een voorkeursrecht te vestigen. Daardoor moet een grondeigenaar zich als eerste naar de gemeente wenden als hij of zij overweegt te verkopen. Ook wil de gemeente met haar grondaankopen strategischer en meer anticiperend te werk gaan, onder andere door grondbeleid binnen de eigen organisatie te verweven met elk beleidsterrein en -niveau.

De planbatenheffing

De grondmarkt is een complexe wereld, waarin veel belangen spelen die overheidsprojecten kunnen hinderen. Om problemen met grondspeculatie en waardestijgingen te kunnen bolwerken, laat het ministerie van Financiën twee academische instituten onderzoek doen naar de mogelijke meerwaarde van ‘grondbelasting’ en ‘planbatenheffing’. De studie moet het tweede kwart dit jaar klaar zijn. De gemeente Utrecht betoont zich voorstander van planbatenheffing. Die kan een nieuwe gemeentelijke inkomstenbron worden, door belasting te heffen op grond waarvan de waarde stijgt dankzij een bestemmingswijziging.

Voor het eerst sinds Joop den Uyl

Hoogleraar Vastgoed Erwin van der Krabben noemde De Jonges idee voor een planbatenheffing ‘historisch’, in een opiniestuk in de Volkskrant. ‘Voor het eerst sinds het kabinet-Den Uyl in 1977 viel over de grondpolitiek, stelt een minister dat de waardestijging van de grond, wanneer de overheid de bestemming van bepaalde grond wijzigt, zoveel mogelijk ten goede moet komen aan het collectief belang.’ Dezelfde Van der Krabben was in opdracht van de gemeente Utrecht betrokken bij een onderzoek naar nieuwe vormen van grondbeleid, zoals de planbatenheffing; een onderzoek dat als voorbereiding diende voor deze nieuwe nota.

Wel of geen bouwplicht

De grondbelasting is daarnaast bedoeld om grondeigenaren te ontmoedigen hun arealen ongebruikt te laten liggen in afwachting van financieel gunstigere tijden. De gemeente Utrecht pleit zelf echter voor een bouwplicht. ‘Te vaak komt het voor dat bouwlocaties die wij als gemeente niet zelf in eigendom hebben, braak blijven liggen terwijl planologische kaders en overige (juridische) randvoorwaarden zijn geborgd’, staat in de nieuwe grondbeleidnota. In de Tweede Kamer zijn door PvdA, GroenLinks en SP moties ingediend over een bouwplicht, maar De Jonge was vorig jaar huiverig in zijn Kamerbrief over het grondbeleid van gemeenten.

Al in 2019 had toenmalig D66-minister Stientje van Veldhoven van Milieu en Wonen academisch onderzoek naar de bouwplicht laten doen. ‘De onderzoekers wijzen erop dat oplegging van een bouwplicht niet zomaar in overeenstemming zal zijn met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden’, schreef zij destijds. Juridisch gezien zou zelfs onteigening minder vergaand zijn. ‘Vanwege de actieve verplichting tot de bouw van woningen kan deze bouwplicht voor de eigenaar zelfs een grotere inbreuk op het eigendomsrecht opleveren dan onteigening.’

Ook de VNG is geen fan van een bouwplicht. ‘De VNG ziet meer in versnelde mogelijkheden voor onteigening wanneer er niets gebeurt en voor intrekking van verleende, maar niet-gebruikte vergunningen’, schreef de koepel in 2023. ‘Dit laatste is al mogelijk, maar hiervan wordt te weinig gebruik gemaakt.’

Voorkeursrecht en inbrengwaarde

Maar er zijn nog andere nieuwe beleidsinstrumenten waar de gemeente Utrecht een pleidooi voor houdt. Eén daarvan is een verlenging van de termijn voor een gevestigd voorkeursrecht. Maximaal drie jaar vindt de gemeente krap, vooral voor binnenstedelijke bouwprojecten. In zijn Kamerbrief vorig jaar noemde minister De Jonge dit al als probleem. Hij beloofde toen ernaar te gaan kijken.

Ook andere wensen van Utrecht komen overeen met diens Kamerbrief. De gemeente wil graag dat de ‘inbrengwaarde’ van particuliere grond die wordt ingebracht binnen een gebiedsontwikkeling minder hoog wordt berekend. Als de bestemming van grond is veranderd, kan de waarde van die grond zijn toegenomen. Daardoor groeit de kans dat een gemeentelijk bouwproject onrendabel wordt. ‘Dit is onterecht en draagt bij aan speculatieve grondhandel’, schrijft de gemeente. ‘We pleiten daarom voor een andere wijze van waardebepaling in die situaties door uit te gaan van de waarde op basis van de huidige bestemming/functie.’

In zijn Kamerbrief schreef De Jonge ook dit te willen bestuderen. In samenspraak met de koepels IPO en VNG moet er medio 2024 een verkenning op papier staan.

Landelijke grondfaciliteit

Tot slot benadrukt Utrecht dat actief grondbeleid op gespannen voet kan staan met de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording. Dat zou verholpen kunnen worden als de rijksoverheid garant wil staan of wil meefinancieren. Eerder dit jaar stuurde De Jonge een tussenrapportage van een Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) naar de Tweede Kamer, waarin inderdaad gerept wordt over een landelijke grondfaciliteit. Deze faciliteit kan het mogelijk maken dat rijk en gemeenten financiële risico's van actief grondbeleid samen dragen.