Ten strijde tegen de woekerhuur

De tijd is voorbij dat huurders 1.500 euro moesten neerleggen voor een kippenhok. Nieuwe wetgeving geeft gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen op de lokale huurmarkt en huisjesmelkers aan te pakken. Hoe doe je dat? Op pad door de Rotterdamse wijk Carnisse.

Bizar

De Rotterdamse wijk Carnisse bestaat grotendeels uit de typische naoorlogse woningbouw: kleine appartementen in lange, meerlaagse woonblokken. Een relatief groot deel daarvan zijn particuliere huurwoningen. Het afgelopen decennium nam dat aantal fors toe. De goedkope koopappartementen waren een populaire investering voor particuliere beleggers en huisjesmelkers, om die vervolgens te verhuren. Inmiddels is zo’n 40 procent van de woningen in handen van particuliere verhuurders. Door het schreeuwende tekort aan woonruimte vragen huisbazen soms bizar hoge huren. ‘Er is zo veel vraag, maar zo weinig aanbod dat soms meer dan 1.500 euro wordt gevraagd voor een kippenhok’, verzucht beleidsadviseur Peter Struijk van de gemeente Rotterdam. ‘Terwijl die woning eigenlijk voor 700 euro zou moeten worden verhuurd.’

Handhaven

De gemeente besloot om in te grijpen: de wijk Carnisse is sinds vorig jaar een proeftuin voor de aanpak van woekerhuren in de stad. Die aanpak wordt makkelijker ­gemaakt door de nieuwe Wet betaalbare huur. Vanaf 1 januari dit jaar moeten gemeenten handhaven op woekerhuren, en moeten huurcontracten die zijn afgesloten na juli 2024 een huur krijgen volgens het puntensysteem van het Woonwaarderingsstelsel (WWS). Bij een te hoge huur kan een huurder klagen bij de gemeente. Die kan een verhuurder vervolgens een boete opleggen.

Ingetrokken

Rotterdam loopt in Carnisse alvast op de nieuwe wetgeving vooruit. Dat kon doordat een andere huurwet, de Wet goed ­verhuurderschap (Wgv), al eerder van kracht werd. De regels uit de Wgv geven gemeenten de taak om te handhaven op intimiderende en discriminerende huis­bazen. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om in bepaalde wijken, zoals Carnisse, een verhuurvergunning in te stellen. Dat betekent dat huisbazen voor het verhuren van de woning een huurvergunning moeten aanvragen en hun huurcontracten dienen te overleggen aan de gemeente. Bij een misdragende huisbaas kan een verhuurvergunning worden geweigerd of ingetrokken.

Infopunt

In Carnisse heeft de gemeente een infopunt in de wijk waar huurders ­informatie kunnen krijgen over hun rechten en over het puntenstelsel. Er is ook een website waar Rotterdammers hun adres kunnen invoeren en een inschatting kunnen krijgen van de maximale huurprijs. Maar in deze wijk gaat de gemeente ook proactief op pad, zegt Struijk. ‘We gebruiken data uit de gemeentelijke administratie om in kaart te krijgen hoeveel mensen ergens wonen en wat de woon­situatie is. Vervolgens gaan we op pad en bellen we daadwerkelijk aan bij bewoners voor informatie.’

Huiverig

Dat gaat niet altijd even makkelijk. ‘Soms zijn de huurders van panden waarvan we vermoeden dat er een te hoge huur wordt gevraagd arbeidsmigranten die bijvoorbeeld in het Westland werken. Sommigen zijn huiverig om de deur open te doen voor de overheid. Of ze zijn soms niet eens geïnteresseerd in een aanpassing van de huur omdat ze na een paar maanden alweer zijn vertrokken.’

Successen

Daar staan wel degelijk de eerste successen tegenover. ‘We hebben de situatie in Carnisse goed in kaart. In korte tijd hebben we huurders tienduizenden euro’s aan huur bespaard. In sommige gevallen is de huur van een woning gehalveerd.’ De gemeente gaat nu over de hele stad handhaven op de Wet betaalbare huur, en zal op termijn ook in andere wijken proactief mensen inzetten om deuren langs te gaan. ‘Maar het is een intensief traject’, erkent Struijk. ‘Dit kost veel inzet en capaciteit.’

Huurteam

Hoe elke gemeente meldingen en hand­having van de nieuwe wetgeving inricht, varieert nogal. Grote gemeenten zoals ­Rotterdam en Amsterdam hebben hun ­eigen huurteams binnen de gemeentelijke organisatie. Andere gemeenten kiezen ­ervoor om het meldpunt uit te besteden aan een regionaal huurteam of een derde partij. Zo is de Amsterdamse bewoners­organisatie Stichting !Woon het eerste meldpunt voor huurders in een aantal ­gemeenten rond Amsterdam, zoals ­Zaanstad, Amstelveen en Haarlem. ‘Maar ook in Amsterdam hebben we in elk stadsdeel een spreekuur voor huurders,’ zegt Gert Jan Bakker van !Woon. ‘Als we een overtreding zien van de Wgv of als er ­sprake is van een woekerhuur, dan kunnen we doorverwijzen naar de gemeente.’

Sterkere arm

Het resultaat van de sterkere arm van het gemeentelijke huurteam wordt zichtbaar: het valt de gemeente Rotterdam op dat in Carnisse meer woningen te koop staan. Ook uit cijfers van het Kadaster blijkt dat buy-to-let sinds 2022 op zijn retour is, grotendeels vanwege de hoge belastingdruk en de dreigende maatregelen van gemeenten tegen te hoge huren.

Uitponden

In regionale media klagen particuliere huisbazen steen en been over de afgenomen winstgevendheid van hun beleggingsobjecten. Een geluid dat ook weerklank krijgt in de lokale en landelijke politiek: leiden deze maatregelen niet tot het uitponden van de particuliere huursector en dus tot nóg meer schaarste op de huurmarkt? Gemeenten zijn niet erg onder de indruk van deze argumenten. Konings: ‘Hoe je het ook bekijkt, er verdwijnt geen woning door. De woning met hoge huur maakt plaats voor een betaalbare koop­woning. En de woning die ooit als buy-to-let werd gekocht, heeft inmiddels een flinke waardeontwikkeling gehad.’

Groot verschil

De weerstand tegen de Wet betaalbare huur komt vooral van particuliere verhuurders, ziet voorlichter Mathijs ten Broeke van de Woonbond. De huurdersorganisatie is sowieso geen voorstander van een grote particuliere huursector. ‘De woningen die nu worden verkocht, zijn de woningen die eerder aan de koopmarkt zijn onttrokken door buy-to-let. Die sector is gegroeid als kool, dus deze correctie is niet het probleem.’ Volgens de Woonbond is het voor de commerciële huursector veel belangrijker dat er op termijn zekerheid en stabiliteit is in regelgeving. ‘Er is een groot ­verschil tussen kleine verhuurders en ­institutionele beleggers als pensioen­fondsen. Goede institutionele beleggers in huurwoningen willen vooral een stabiele opbrengst over een langere termijn. Ze vragen een correcte huur en zorgen dat hun woningen worden onderhouden en worden verduurzaamd.’

Extra geld

Het bemensen van een meldpunt en het opvolgen van klachten in handhaving en procedures kost een gemeente schaarse mankracht. Voor het implementeren van de nieuwe wetgeving en de uitvoering krijgen ze extra geld uit Den Haag, maar dat neemt niet weg dat een actief huurbeleid meer ambtelijke inzet betekent. Dat begint al bij het voorwerk: in Rotterdam zijn ambtenaren veel tijd kwijt aan onderzoek en het vergelijken van gegevens uit verschillende registraties.
Volgens de VNG zou het gemeenten een stuk helpen wanneer de wetgever nog een aanvullende stap zet: een landelijk verplicht register van huurcontracten.
Konings: ‘We weten enorm veel over koopwoningen en de sociale huursector, maar over de particuliere verhuur hebben we weinig officieel in kaart. Een goede registratie kan gemeenten veel inzicht geven. Ze kunnen dan ­eerder signaleren in welke wijken een probleem ontstaat door bijvoorbeeld opvallend veel verhuur aan arbeidsmigranten. Of er kan eerder worden ingespeeld op een ­probleem met leegstand of leefbaarheid in de wijk, en ondermijning.’

Lees het hele verhaal deze week in BB04 (inlog).