Gemeenten als toezichthouders middenhuur

Met de Wet betaalbare huur wil demissionair minister Hugo De Jonge gemeenten meer regie geven over de woningmarkt. Deskundigen waarschuwen dat gemeenten actie moeten ondernemen als ze meer woningen met middenhuur willen.

Leraren

Al jaren worstelen met name de grote steden met de huisvesting van middeninkomens. Voor de leraren, verpleegkundigen en politieagenten die elke gemeente nodig heeft, is in de stad vaak weinig woonruimte beschikbaar. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en op de koopwoningmarkt is nauwelijks een betaalbare woning te krijgen.

Steeds kleiner

Een alternatief is een huurwoning in het middensegment, met een huur tussen de 880 en circa 1.100 euro. Maar het aandeel middeldure huurwoningen is in de afgelopen decennia steeds kleiner geworden en er zijn nauwelijks nieuwe woningen bijgebouwd. Enerzijds komt dat doordat een woning in de stad vaak ook verhuurd kan worden tegen veel hogere huurprijzen, anderzijds omdat publieke bouwpartijen als woningcorporaties door vorige kabinetten strenge restricties opgelegd kregen in het bouwen van andere dan sociale huurwoningen.

Middeldure huur

Met de Wet betaalbare huur wil demissionair volkshuisvestingsminister De Jonge de huur van honderdduizenden bestaande, dure huurwoningen verlagen naar middeldure huur. Zijn ministerie verwacht dat zo’n 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro in huur zullen dalen. Daarnaast wordt het moeilijker om nog dure huurwoningen te bouwen die qua grootte, kwaliteit of voorzieningen eigenlijk in het middensegment thuishoren. Het belangrijkste drukmiddel in de nieuwe wet wordt het Woonwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de huurprijs van een woning wordt berekend. De grens waarboven een vrije huurprijs mag worden gevraagd wordt fors verhoogd naar 186 punten (circa 1.100 euro).

Flinke kritiek

De wet krijgt flinke kritiek van particuliere woningverhuurders, die hun huuropbrengsten zien dalen. Ook institutionele beleggers als pensioenfondsen maken zich zorgen over de nieuwbouw van middeldure huurwoningen, omdat het niet zeker is dat er in het middensegment voldoende rendement kan worden gerealiseerd. In de laatste versie van de wet is De Jonge die laatste groep inmiddels tegemoetgekomen: voor een nieuwe woning kan een aantal jaren 10 procent meer huur worden gevraagd. Daarnaast zal het woonwaarderingsstelsel duurzame maatregelen in de woningen hoger waarderen.

Stevige wet

Zelfs met die aanpassingen is het een stevige wet, vindt Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, werkzaam als adviseur en onderzoeker. ‘Het werd tijd dat de overheid meer regie neemt’, meent Conijn. ‘We zien al jaren dat prijzen door het dak gaan door het grote woningtekort, zowel op de koop- als op de vrije huurmarkt. De oplossing was jarenlang: gewoon meer bouwen, dan dalen de prijzen vanzelf. Maar inmiddels is het duidelijk dat dit
mechanisme niet werkt. Tenminste, niet als de belemmeringen die er zijn, onder meer in het verkrijgen van vergunningen, blijven bestaan.’

Terecht

Of de Wet betaalbare huur gaat bijdragen aan een forse vergroting van het aantal woningen in de middenhuur kan Conijn moeilijk voorspellen. ‘Je moet een duidelijk onderscheid maken tussen de ontwikkelingen in de nieuwbouw en bestaande bouw’, legt de hoogleraar uit. ‘Ik denk dat het terecht is dat De Jonge het wetsvoorstel heeft aangepast. Dat zal de drempel om nieuwe woningen te bouwen verlagen.’ In de bestaande voorraad hebben de maatregelen volgens Conijn mogelijk grote gevolgen als een deel van de particuliere verhuurders hun woningen verkoopt. Hij begrijpt de kritiek van particuliere verhuurders.
 

Minder gunstig

‘Het puntenstelsel komt bovenop zwaardere fiscale belasting van de verhuur van woningen', zegt Conijn. 'Dat maakt het beleggen in woningen voor de verhuur minder gunstig, wat uiteindelijk tot gevolg kan hebben dat de hoeveelheid huurwoningen kleiner wordt. Om een gezonde particuliere huurmarkt te behouden zou de Wet betaalbare huur gecombineerd moeten worden met fiscale tegemoetkomingen.’

Royale concessies

Veel van de uitvoering van de Wet ­betaalbare huur hangt af van de gemeente, de aangewezen overheid om te handhaven bij te hoge huren en toe te zien op voldoende middensegmentwoningen bij nieuwbouwprojecten. Maarten Wiedemeijer, senior belangenbehartiger bij de Woonbond, vraagt zich af of dat laatste, het bijbouwen van middeldure huurwoningen, nog wel van de grond komt. ‘Minister De Jonge heeft met het herzien van de wet royale concessies gedaan aan de private bouwpartijen. Door de aanpassing van het puntenstelsel kunnen veel huurwoningen door duurzame maatregelen en extra voorzieningen zoveel extra punten vergaren, dat ze alsnog buiten het middenhuursegment vallen’, voorspelt Wiedemeijer.

Paradox

Over de maatregelen voor de bestaande huurmarkt is Wiedemeijer positiever, ook al gelden de nieuwe regels alleen voor nieuwe huurcontracten. ‘Het is best voor te stellen dat eigenaren van woningen die nu nog duur verhuurd worden, maar in huur straks fors omlaag moeten, uiteindelijk de boel zullen verkopen. Dat is wel een paradox: dat de woningen waar deze maatregelen de meeste effecten hebben, van de huurmarkt verdwijnen.’

Positief

Er zit nog een andere tegenstrijdigheid in de wet, vindt Wiedemeijer. ‘De wet zorgt ervoor dat excessieve huur kan worden aangepakt, en dat is natuurlijk positief. Maar aan de andere kant legitimeert het ook een hoger huursegment, voor mensen die weinig keus hebben. Als je in Nederland kijkt naar de botte woningaantallen heb je eigenlijk maar twee keuzes: koopwoningen en sociale huurwoningen, toevallig woonvormen die beiden gesubsidieerd worden. De groep die daartussenin zit is meestal overgeleverd aan commerciële partijen die er voor het rendement inzitten. Mensen kiezen vrijwel nooit zelf voor de middenhuur.’

Eufemisme

Ook Bram Klouwen, directeur van adviesbureau Companen, zet vraag­tekens bij het bestaan van de term ‘middenhuur’. ‘Het is eigenlijk een eufemisme voor dure huur. Je hebt, buiten de sociale huur, dure huur en nog duurdere huur. Het is vreemd dat soms de belangen van eigenaren die verhuren tegen een hoge prijs prevaleren boven de belangen van de huurder. Een huurder heeft meestal geen alternatief, een verhuurder wel. Die kan altijd zijn woning nog verkopen. Ik denk dat deze wet in principe een goede zet is en veel misstanden kan voorkomen. Ik verwacht niet dat institutionele beleggers zich gaan terugtrekken van deze markt. Veel van deze partijen kijken naar rendementen op langere termijn, Ze kijken veel verder dan een paar jaar en zijn niet zo gevoelig voor maatregelen op de korte termijn.’

Huisvester

Uiteindelijk missen Wiedemeijer en Klouwen vooral de rol die woningcorporaties op de woningmarkt kunnen spelen. Wiedemeijer: ‘Ik denk dat het goed is als corporaties hun rol als huisvester van een veel bredere groep mensen weer kunnen oppakken. Nu zie je vaak dat woningcorporaties een soort veredelde zorginstellingen zijn geworden die alle maatschappelijke problemen in hun woningen terugkrijgen.’ Klouwen: ‘Het zou goed zijn als de panelen wat meer gaan schuiven en corporaties een grotere rol gaan spelen voor middengroepen. Je gunt iedereen een corporatie als huisbaas.’

Lees het hele verhaal deze week in BB04.