Stop strijd om bedrijvenpark

De Noordelijke Rekenkamer legde onlangs de vinger op de zere plek. De provincies Groningen, Friesland en Drenthe bleken jarenlang te hebben ingestemd met gemeentelijke plannen voor nieuwe bedrijventerreinen zonder zich af te vragen of op bestaande locaties nog ruimte beschikbaar was. Het totale gebrek aan regie leidde onder meer tot de ontwikkeling van een bedrijvenpark aan de A73, dat de complete behoefte voor de hele regio Zuidoost-Drenthe tot 2015 in één klap afdekt.

 

De situatie in het noorden is bepaald niet uniek. Ook elders in Nederland beconcurreren gemeenten elkaar met de aanleg van bedrijventerreinen. En provincies zijn lang niet altijd bij machte om hierin sturing aan te brengen. Het gevolg is dat buiten bebouwde kommen volop nieuwe bedrijfslocaties worden ontwikkeld, terwijl in de directe nabijheid dikwijls panden leeg staan.

 

‘Het gaat vaak op de automatische piloot’, zegt Gusta Renes, senior onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). ‘Als gemeenten een hectare bedrijfsgrond uitgeven, willen ze vaak direct een nieuwe hectare reserveren voor toekomstige uitgifte. Meestal wordt daarbij het werkgelegenheidsargument gebruikt. Een gemeente wil niet nee-verkopen aan een bedrijf dat wil verhuizen of zich nieuw wil vestigen.’

 

Lage prijzen

 

Dat gemeenten de deur voor het bedrijfsleven wagenwijd openzetten, blijkt ook uit de gehanteerde grondprijzen; die zijn doorgaans laag. Dit leidt ertoe dat nieuwbouw op een andere plek voor ondernemers vaak goedkoper is dan renoveren en uitbreiden van de bestaande huisvesting. Het gevolg hiervan laat zich omschrijven als een ‘sprinkhanenplaag’, zegt Jacques van Dinteren, bijzonder hoogleraar Planning, Ontwikkeling en Management van Werklocaties aan de Rijksuniversiteit Groningen en productmanager bij adviesbureau Royal Haskoning. ‘Als de ene locatie is opgebruikt en kaalgevreten, wordt verder getrokken naar het volgende, aantrekkelijke veld.’

 

‘De grondprijs op bedrijventerreinen is opgelopen van gemiddeld 55 euro in het jaar 2000, tot bijna 100 euro nu’, zegt Van Dinteren. ‘Maar er kan nog wel een flinke schep bovenop. Als de prijzen naar het niveau van woningbouwlocaties getild zouden worden – dus worden verhoogd met een factor drie tot vijf – dan duvelt de economie echt niet om.’

 

‘De prijzen die gemeenten nu vragen voor bedrijventerrein, zijn tamelijk maf’, meent Van Dinteren. ‘En ik snap het wel, want als je het totaalbedrag van zo’n grondtransactie hoort, lijkt het heel veel en zal een bedrijf best even moeten slikken. Maar als je kijkt naar de mate waarin de grondkosten drukken op de totale exploitatie van het bedrijf, dan valt dat echt heel erg mee. Bovendien behoudt de grond zijn waarde. En je maakt herinvesteren op de huidige locatie aantrekkelijker als je de grondprijzen verhoogt.’

 

Zinloos

 

Het Planbureau voor de Leefomgeving publiceerde enkele maanden geleden het rapport De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering, 31 SPecial waarin de landelijke situatie in beeld wordt gebracht. Een van de conclusies luidt dat gemeenten nauwelijks aandacht hebben voor het opknappen en verbeteren van bestaande bedrijventerreinen. Ook komt het planbureau tot de slotsom dat de werkgelegenheid op bedrijventerreinen voornamelijk toeneemt door de groei van bestaande bedrijven, en veel minder door de vestiging van nieuwkomers. Dit impliceert dat de concurrentiestrijd tussen gemeenten dus zinloos is.

 

‘Wij pleiten ervoor dat gemeenten veel meer op regionaal niveau gaan plannen, programmeren en herstructureren’, zegt Gusta Renes, de hoofdonderzoeker van het genoemde rapport. ‘In de huidige praktijk gaat onnodig open ruimte verloren en wordt het landschap aangetast. Het gemeentelijk beleid is tot nu toe altijd leidend geweest. Maar de regionale schaal moet bepalend worden. De arbeidsmarkt werkt ook regionaal.’

 

Als gemeenten meer oog hebben voor het opknappen van verouderde bedrijventerreinen, neemt de behoefte aan nieuwe locaties vanzelf af. Renes: ‘Sommige terreinen zijn in bedrijfseconomische zin verouderd. Maar met bijvoorbeeld de aanleg van extra parkeerplaatsen of het verbeteren van de bereikbaarheid kan in sommige gevallen al veel winst worden behaald. Het financieren van herstructurering is alleen niet altijd gemakkelijk.’ Hoogleraar Van Dinteren sluit zich hierbij aan: ‘Bestaande terreinen zijn doorgaans in private handen. Herstructurering is dan een lastige opgave. Daarom wordt gekozen voor de weg van de minste weerstand. Het is voor een gemeente goedkoper en gemakkelijker om een nieuw terrein aan te leggen.’

 

Weerbarstig

 

Maar het tij is aan het keren. Onder aanvoering van minister Jacqueline Cramer (VROM, PvdA) stelt het kabinet verwoede pogingen in het werk om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen waar mogelijk te beperken. De focus ligt meer dan ooit op herstructurering. Gemeenten worden verplicht tot regionale samenwerking en afstemming, onder regie van de provincie.

 

De nieuwe uitgangspunten zijn vastgelegd in een concept-convenant. Hierin staat onder meer dat tot 2020 in totaal 15.800 hectare aan bedrijventerrein moet worden geherstructureerd, en dat er ruimte is voor maximaal 11.000 hectare aan nieuwe locaties. Uitgangspunt hierbij is gematigde economische groei, het zogeheten Transatlantic Market-scenario. Aantallen hectares en subsidiegelden zijn ‘indicatief’ al over de provincies verdeeld (zie grafiek boven en op pagina 33).

 

Over dit alles heeft het rijk bestuurlijke overeenstemming bereikt met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal Overleg (IPO). Maar de praktijk blijkt weerbarstig. Het convenant zou deze maand worden getekend, maar dit is voorlopig uitgesteld.

 

Niet alle provincies en gemeenten zijn gelukkig met de gemaakte afspraken, en ook het ministerie van Economische Zaken heeft nog de nodige noten op zijn zang. Het in het convenant aangekondigde ‘aanjaagteam van ambassadeurs’, dat de regionale samenwerking moet stimuleren en zonodig afdwingen, lijkt al met al geen overbodige luxe.

 

Het convenant is niet de enige verandering. Een werkgroep onder leiding van Frieslands commissaris van de koningin John Jorritsma (VVD) werkt aan een handreiking voor decentrale overheden. Dit is een uitvloeisel van een vorig jaar verschenen rapport van de Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen onder leiding van Peter Noordanus, voorzitter van Neprom, de brancheorganisatie van projectontwikkelaar.

 

Verder gaat minister Cramer toepassing van de zogeheten SER-ladder verplicht stellen. Via dit instrument worden gemeenten verplicht om bij de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen eerst te onderzoeken of er nog ruimte is op bestaande bedrijfslocaties.

 

Voor het Planbureau voor de Leefomgeving gaat dit laatste niet ver genoeg. Onderzoeker Renes: ‘De mogelijkheid om een verouderd bedrijventerrein geschikt te maken voor een andere functie blijft in de SER-ladder onderbelicht. Misschien is zo’n terrein wel heel geschikt voor woningbouw, bijvoorbeeld omdat het al helemaal is omsloten door woonbebouwing. Dan kan je wellicht beter elders een nieuw bedrijventerrein aanleggen. Maar aan die afweging komt een gemeente nu niet toe.

 

'Daarom pleiten wij voor een integrale aanpak, waarbij niet alleen wordt gekeken naar bedrijventerreinen, maar tegelijkertijd naar de planning voor woningbouw, kantoren en andere voorzieningen; en dat op regionale schaal.’

 

Regionale afstemming is volgens Renes cruciaal. ‘Binnen een regio zul je concrete afspraken moeten maken. Wie betaalt wat? Wie ontvangt subsidie, en waarvoor? Wie legt nieuw bedrijventerrein aan? Wie herstructureert? Een coördinerende rol van de provincie is dan welhaast onontbeerlijk. Verder spreekt voor zich dat elke regio haar eigen koers moet kunnen varen. In krimpgebieden is een andere aanpak nodig dan in de Randstad.’

 

Niet aarzelen

 

Hoogleraar Van Dinteren voorziet grote veranderingen voor zowel gemeenten als provincies. ‘Je hebt nu wel regionale planningsoverleggen, maar we gaan toe naar regionale ontwikkelingsbedrijven, en dat is toch wel iets heel anders. Van provincies wordt een proactieve rol verwacht. En provincies zullen ook resoluut moeten zijn. Ze moeten niet aarzelen om tegen onwillige gemeenten te zeggen: “En nú nemen wij het roer over”. Het kost gemeentebestuurders nu eenmaal veel moeite om regionaal te denken.’

 

De provincie Limburg is volgens Van Dinteren al druk doende om zich haar nieuwe rol aan te meten. ‘In overleg met de regio’s is een gedetailleerde planning gemaakt. De regio’s gaan de afspraken nu vormgeven. Eén keer per jaar wordt er getemperatuurd. Maar het is niet vrijblijvend. Als er over twee jaar niet duidelijk schot in de zaak zit, zal de provincie het heft in handen nemen. De regio’s weten dus precies waar ze aan toe zijn.’

 

Het kabinet hoopt later dit jaar een beslissing te nemen over de vraag of er voor bedrijventerreinen een systeem van verplichte regionale verevening komt. Hierbij zou de winst op nieuw aangelegde bedrijfslocaties deels voor herstructurering van andere terreinen moeten worden aangewend. Dit is een van de aanbevelingen van de commissie-Noordanus.

 

Van Dinteren waarschuwt: ‘Regionale verevening is een hartstikke logisch idee. Het probleem is alleen dat het aan gemeenten moeilijk is uit te leggen. Regionale afstemming gaat niet vanzelf, maar het geduvel begint pas echt als gemeente A moet meebetalen aan een probleem in gemeente B. Als je een dergelijk systeem wilt invoeren, heb je heel veel voorkookwerk te doen. Laten we ons nu eerst maar eens richten op het goed van de grond tillen van die regionale samenwerking. Dat is al ingewikkeld genoeg.’

 

Randstad in voetsporen Brabant

 

In Rotterdam wordt binnenkort een Regionaal Herstructurerings- en Ontwikkelingsbureau (RHOB) opgericht. Hiermee volgt Rotterdam het voorbeeld van Noord-Brabant, waar al langer de Brabantse Herstructureringsmaatschappij (BHB) actief is. Het Platform Kantoren en Bedrijven Metropoolregio Amsterdam maakte deze week de oprichting bekend van een ‘pilotbureau’ voor herstructureringen. De gemeenten Haarlemmermeer en Zaanstad zijn de ‘trekkers’.

 

Het RHOB moet in de regio Rotterdam tot 2020 in totaal 22 bedrijventerreinen op de schop nemen. Het gaat om een samenwerkingsverband van gemeenten, de stadsregio, provincie en Kamer van Koophandel. Het bureau krijgt een vaste groep medewerkers, en wordt aangevuld met ambtenaren van gemeenten waar de aan te pakken terreinen liggen.

 

NVM verlangt beter aanbod

 

De overheid houdt bij de aanleg en herontwikkeling van bedrijventerreinen veel te weinig rekening met de eindgebruikers, vindt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). ‘Het verzandt te vaak in bestuurslagen die met elkaar vergaderen’, zegt voorzitter Evert-Jan Eggink van NVM Bedrijfs Onroerend Goed. De makelaarsvereniging presenteerde vorige maand een visiedocument waarin wordt gepleit voor samenwerking van overheid en makelaars. ‘Het aanbod is tot nu toe onvoldoende afgestemd op de vraag, en dat moet veranderen’, zegt Eggink.

 

De NVM pleit voor het mengen van functies. ‘Die grote gebouwen aan de snelweg, en die standaardhalletjes in weilanden, daar zit niemand op te wachten. Daarom zeggen wij: breng meer dynamiek in die gebieden. Mensen willen in hun lunchpauze naar de winkel kunnen lopen om een boodschap te doen, of misschien willen ze wel fitnessen.’

 

Eggink vindt dat gemeenten ‘buitengewoon terughoudend’ moeten zijn met het uitgeven van nieuwe bedrijventerreinen. Er is volgens hem ruimte genoeg op en rondom bestaande locaties. ‘Je moet schaarste creëren, en dat lukt niet als je in elke achtertuin een nieuw bedrijventerrein aanlegt.’

 

 

Verdeling

 

Geld Rijk voor herstructurering bedrijventerreinen 2009-2013 (in miljoenen euro's)

 

Zuid-Holland	12,90
Zeeland	3,90
Utrecht	5,00
Overijssel	9,60
Noord-Holland	13,50
Noord-Brabant	20,30
Limburg	11,40
Groningen	4,60
Gelderland	12,60
Fryslân	5,20
Flevoland	4,00
Drenthe	4,60
Totaal	107,60