'Nieuw Didam-arrest helpt gemeenten weinig verder'

Lang werd er in gemeenteland uitgekeken naar het nieuwe arrest van de Hoge Raad in de Didam-procedure. Er werd gehoopt op een arrest waarin de Hoge Raad de Didam-regels zou verduidelijken en bijvoorbeeld in zou gaan op het kader van de uitzonderingsgrond (van de enige serieuze gegadigde) en de sanctie op het niet-naleven van de Didam-regels. Het arrest beantwoordt een paar vragen, maar roept vooral ook weer andere op, vindt Anne van Wijk, werkzaam als advocaat op de sectie Overheid & Vastgoed van Hekkelman Advocaten.

Baanbrekend

Hoe zat het ook alweer? In 2021 kwam de Hoge Raad met een ‘baanbrekende uitspraak’, die volgens Van Wijk vrijwel niemand zag aankomen. De gemeente Montferland wilde een voormalige gemeentehuislocatie in Didam een-op-een verkopen aan Groenstaete ten behoeve van de realisatie van een stedelijk herontwikkelingsproject, inclusief supermarkt.

Zeer gebruikelijk

De gemeente meende dat zij een goede reden had om de locatie aan Groenstaete te verkopen. Zonder die verkoop zou de uitvoering van het ontwikkelingsplan van de gemeente voor het centrum van Didam namelijk niet uitvoerbaar zijn, omdat Groenstaete al een groot deel van het ontwikkelingsgebied in handen had. Een-op-een-transacties waren volgens Van Wijk onder gemeenten tot dan toe ‘zeer gebruikelijk’ . Nadat de door de gemeente Montferland gepasseerde vastgoedontwikkelaar Didam Have de kwestie aanhangig maakte, ging daar een streep door.      

Stortvloed

Sinds de uitspraak van de Hoge Raad meldde zich de ene na de andere gemeente aan Van Wijks bureau. Wat was de reikwijdte van het Didam-arrest? Golden de Didam-regels ‘voortaan voor álle gemeentelijke verkooptransacties? Gold het dan ook voor huur, opstal en erfpacht? En als de uitspraak ook met terugwerkende kracht gold, wat betekende die dan voor eerdere  transacties en voor de lopende onderhandelingen tussen gemeenten en private partijen? Van Wijk: ‘Gemeenten zaten met een stortvloed aan vragen.’

Vernietigd

In april 2023 volgde een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden die Van Wijk wederom verbaasde. In de procedure besliste het hof dat de gemeente Montferland niet exclusief met Groenstaete had mogen onderhandelen en dat zij ook aan andere belangstellenden de mogelijkheid had moeten geven om mee te dingen naar de voormalige gemeentehuislocatie. De koopovereenkomst tussen de gemeente en Groenstaete werd om die reden vernietigd. Het hof oordeelde bovendien dat de gemeente ten opzichte van Didam Have onrechtmatig had gehandeld en daarom de schade moest vergoeden. 

Heel veel vragen

Ook die op zich verhelderende uitspraak riep volgens Van Wijk opnieuw ‘heel veel vragen’ op. Zoals: vanaf wanneer kon de vernietiging worden ingeroepen en wanneer was die vernietigingsvordering verjaard? En hoe zou je vervolgens de hoogte van de schadevergoeding moeten bepalen? Daarbij hielp het niet dat in die zelfde tijd diverse rechtbanken met uitspraken kwamen die deels haaks op elkaar én haaks op de uitspraak van het hof stonden. Van Wijk: ‘Omdat de uitspraak van het hof de ‘hoogste’ rechterlijke beslissing was in een bodemprocedure, adviseerden wij gemeenten om van de juistheid van de beslissing van het hof uit te gaan.’

Veel onzeker

Eind vorige week kwam dan eindelijk het nieuwe arrest van de Hoge Raad. Een arrest dat al eerder had moeten komen, maar was vertraagd, hetgeen volgens Van Wijk de verwachtingen verder opschroefde: na ruim drie jaar van onzekerheid zou er dan hopelijk een arrest komen dat gemeenten meer handvatten bood. Maar nee. ‘Er blijft veel onzeker’, stelt Van Wijk. ‘Dit is een gemiste kans.’

Rechtsgeldig

Wat er wél in het arrest van de Hoge Raad staat, is dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op handelen van een gemeente voorafgaand aan het Didam-arrest I. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht. Verder staat inmiddels vast dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet op grond van artikel 3:40 lid 2 BW nietig of vernietigbaar is. Die overeenkomst is in beginsel dus gewoon rechtsgeldig, stelt Van Wijk. Dat is de (bescheiden) winst van ‘het nieuwe arrest van de Hoge Raad ’ voor gemeenten. Of als partijen de Didamregels doelbewust aan hun laars lappen – en er sprake is van ‘bewuste willekeur’ of ‘favoritisme’ – de overeenkomst alsnog nietig is op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, is nog niet bekend.

Gemiste kans

Verder staat vast dat gemeenten, die in strijd met de Didam-regels handelen, onrechtmatig handelen. Maar wanneer kun je aanspraak maken op schadevergoeding? En wanneer is die schadevergoedingsvordering verjaard? ‘Daar had de Hoge Raad duidelijker over kunnen zijn.', aldus Van Wijk. ‘Een gemiste kans’, dus. En inderdaad, durft ze alvast te voorspellen: ‘Een nieuw Didam-arrest zal er zeker nog komen.’