Onteigening en verwachtingswaarde

In een arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:112) gaat het hof Den Bosch – na verwijzing door de Hoge Raad – in op het antwoord op de vraag of het onteigende op de peildatum op grond van artikel 40c Onteigeningswet al dan niet een verwachtingswaarde boven de agrarische waarde had. Het hof oordeelt dat dit niet het geval is. Het oordeel van het hof wordt in deze blog besproken.

Arrest Hoge Raad: geen verwachtingswaarde boven de agrarische waarde

De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691, dat het middel naar de kern genomen klaagt dat het oordeel van de rechtbank dat het onteigende op de peildatum geen verwachtingswaarde boven de agrarische waarde had, berust op een verkeerde toepassing van de eliminatieregel van artikel 40c Onteigeningswet (hierna: Ow).

Vervolgens meent de Hoge Raad dat de rechtbank heeft geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende geen rekening mag worden gehouden met de planologische stukken uit de jaren 2004-2014. Hieruit blijkt volgens geïntimeerde dat op de peildatum bestaande verwachtingen over een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het onteigende bestonden.

Volgens de Hoge Raad had de rechtbank echter ook ten aanzien van (elk van) die planologische stukken moeten beoordelen of al sprake was van, of werd voortgebouwd op, concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend. Daarom verwijst de Hoge Raad terug naar het hof.

Eliminatieregel

Artikel 40 Ow bepaalt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Het is mogelijk dat de onteigening niet alleen nadelen, maar ook voordelen oplevert voor de onteigende. Omdat de schadeloosstelling niet bedoeld is om de onteigende in een betere vermogenstoestand te brengen dan zonder de onteigening het geval zou zijn geweest, worden deze voordelen in beginsel met de nadelen verrekend.

Artikel 40c Ow bepaalt dat bij de bepaling van de schadeloosstelling vanwege het verlies van een onroerende zaak (het onteigende) geen rekening wordt gehouden met voordelen en nadelen die worden veroorzaakt door het werk waarvoor die zaak is onteigend, overheidswerken die in verband staan met dat werk en/of plannen waarop dat werk c.q. die overheidswerken zijn gebaseerd.

Plannen voor het werk waarvoor is onteigend

Het werk waarvoor in dit geval is onteigend, is de Rijksweg A4 met bijkomende werken. Het bedrijventerrein Reinierpolder maakt daarvan geen onderdeel uit. Het hof geeft aan de uitspraak van de Hoge Raad zo te begrijpen, dat niet alleen geen rekening wordt gehouden met voor- dan wel nadelen die worden veroorzaakt door het werk waarvoor die zaak is onteigend, samenhangende overheidswerken (en/of plannen daarvoor), maar ook met voor- dan wel nadelen die worden veroorzaakt door plannen voor een ander werk (in dit geval plannen voor bedrijventerrein Reinierpolder), indien in die plannen wordt voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend.

Beoordeling verwachtingen op peildatum

De beoordeling van de vraag of in deze concrete zaak op de peildatum verwachtingen bestonden voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het onteigende, dient plaats te vinden op basis van onder meer een aantal structuurvisies, de Verordening Ruimte 2012 van de provincie Noord-Brabant en een Gebiedsvisie.

Het hof overweegt dat tussen partijen vaststaat dat dit geen plannen zijn voor de A4, het werk waarvoor wordt onteigend. Het hof beoordeelt vervolgens voor alle stukken of de plannen daarin voor uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder op het perceel, voortbouwen op (voldoende) concrete plannen voor de A4.

Conclusie: geen verwachtingswaarde / waardevermindering

Het hof concludeert ten aanzien van bedoelde plannen dat de bestemming daarin, waarop geïntimeerde de door hem gestelde verwachtingswaarde baseert, voortbouwt op concrete plannen voor de A4,  aan het plan geen verwachtingswaarde op de peildatum kan worden ontleend. Er waren los van de (plannen voor de) A4 dus geen plannen tot ontwikkeling van het perceel tot bedrijventerrein.

Dit betekent dat het hof net als de deskundigen geen waardevermindering als gevolg van (het plan voor) de A4 meeneemt in de schadeloosstelling omdat de waardevermeerdering als gevolg van (het plan voor) de A4 groter is.

Tot slot: alleen plaats voor eliminatie bij concrete plannen

Interessant in deze zaak is welke (beleids)documenten of planologische stukken een rol (kunnen) spelen in verhouding tot de eliminatieregel als bedoeld in artikel 40c Ow. Zie in dit kader ook de (gevolgde) conclusie (11 november 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1127) bij het arrest van de Hoge Raad van 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691.

A-G van Oven is van mening dat het uitgangspunt moet zijn (conform de 9 juli-arresten uit 2010 en HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:68, r.o. 3.3.3) dat de bestemming die in een bestemmingsplan aan het onteigende is gegeven buiten beschouwing moet blijven voor zover die bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (ex artikel 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk te maken.

Dit betekent volgens de Hoge Raad dat voor eliminatie alleen plaats is als de plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend, concreet zijn op het moment waarop de planologisch-juridische grondslag wordt bepaald.

Eliminatie bij verschillende beleidsdocumenten

De A-G denkt, anders dan voorheen, dat hetzelfde moet gelden voor het elimineren van onderdelen van gemeentelijke, provinciale en Rijksbeleidsdocumenten waarin uitzicht wordt geboden op de mogelijke aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt. Voor eliminatie van dat uitzicht is alleen plaats als het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend concreet is op het moment waarop het betreffende beleidsdocument tot stand komt. Het zou ook ongerijmd zijn dat een (voorstadium van een) plan voor een werk geen bestemmingsplanbestemming vermag te elimineren wegens onvoldoende concreetheid, maar wel een in een beleidsdocument neergelegde ontwikkelingsvisie voor eliminatie in aanmerking zou kunnen doen komen, aldus de A-G.

Op de hoogte blijven?

Wil je deze blogs standaard ontvangen in je mailbox? Meld je aan voor onze nieuwsbrief Overheidszaken om op de hoogte gehouden te worden. Heb je vragen over onteigening? Neem dan contact op met Chantal van Mil of Marie-Anna Bullens.