Bouwleges sinds Omgevingswet een warboel

Gemeenten worstelen met de leges die ze sinds de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) moeten gaan hanteren. Veel gemeenten hebben hun tarieven sterk verlaagd, maar een kleine minderheid rekent juist opvallend veel meer. 

Dat blijkt uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, dat de bouwleges bij alle gemeenten in kaart bracht van een denkbeeldig nieuwbouwproject van tien grondgebonden  eengezinswoningen (totale bouwsom 1.630.000 euro) en van een vrijstaande woning met een bouwsom van 190.000 euro.

Regulering

De verschillen tussen gemeenten blijken zeer substantieel. Sommige rekenen voor de bouwvergunningen slechts enkele tientallen euro’s. Andere gemeenten brengen de koper voor dezelfde bouwvergunning tot 9.000 euro in rekening. ‘Gemeenten die vele duizenden euro's per woning in rekening brengen moeten zich realiseren dat zij daarmee bijdragen aan nog hogere nieuwbouwprijzen, terwijl de nadruk juist moet liggen op betaalbare nieuwe woningen’, stelt directeur Cindy Kremer van Eigen Huis. De vereniging pleit voor meer landelijke regulering.   

Compenseren

Voormalig minister Hugo de Jonge (Binnenlandse Zaken) verwachtte dat met de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024 de gemeentelijke leges met zo’n 30 procent zouden dalen. Dit omdat de controle op de nieuwbouw sindsdien naar particuliere kwaliteitsborgers is verschoven en die de gemeenten dus in theorie minder werk bezorgt. De daling van gemeentelijke leges zou de extra kosten van het private toezicht voor kopers moeten compenseren. Of dat zo is, is vooralsnog onduidelijk omdat er nog maar weinig vergunningaanvragen onder de nieuwe wet zijn gedaan.

Zoektocht

Niet alle gemeenten hebben hun legestarieven per 1 januari 2024 overigens alvast verlaagd. Een twintigtal verhoogde die zelfs, een enkeling met meer dan 50 procent. Uit het onderzoek blijkt dat het ‘voor veel gemeenten nog een zoektocht is hoe de nieuwe Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging moeten worden verwerkt in de legestarieven’, stelt Vereniging Eigen Huis. Een enkele gemeente wist zelfs tegenover de vereniging de gehanteerde leges niet aan te geven. Om gemeenten tegemoet te komen, werd in een eerder uitgebracht adviesrapport geopperd om voor leges een nationaal standaardtarief in te voeren, een hele of halve boete op te leggen bij te laat ingediende aanvragen, en een omgevingsbijdrage op te nemen in de onroerendezakenbelasting (OZB).

Twee toetsen

Gemeenten voeren onder de Wkb bij nieuwbouw in principe twee toetsen uit: de bouwtoets (bouwactiviteit) en de omgevingsplantoets (omgevingsplanactiviteit). Het onderzoek van Eigen Huis richtte zich op de leges voor die laatste activiteit. Idealiter, schrijft de vereniging, zou 70 procent van de legesinkomsten aan de omgevingsplanactiviteit en 30 procent aan de bouwactiviteit worden toegerekend. Maar sommige gemeenten doen dit andersom, wat resulteert in te lage leges voor de omgevingsplanactiviteit.

Vast bedrag

Daarnaast hanteren sommige gemeenten een vast bedrag voor de omgevingsplanactiviteit, in plaats van dat ze de koper een percentage van de bouwsom in rekening brengen. Dit leidt tot te lage opbrengsten, waardoor deze gemeenten hun aanpak volgens de vereniging volgend jaar zullen aanpassen. Eigen Huis ziet ook dat er gemeenten zijn die een percentage van de bouwkosten rekenen voor de omgevingsplanactiviteit, wat eigenlijk verdeeld had moeten worden over beide activiteiten. ‘Dit leidt tot te hoge leges voor zowel de bouw- als de omgevingsplanactiviteit.’