Mega-versnippering in buitengebied gemeente

In de weilanden zelf is er niks van te zien, maar in tientallen gemeenten zijn agrarische percelen kadastraal versnipperd. Grondbedrijven kopen land op, verkavelen het in postzegelstukjes en verkopen die aan particulieren. Als de gemeente inderdaad wil ontwikkelen, heeft ze te maken met tientallen of honderden eigenaren.

Het probleem speelt volgens onderzoek van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling in zeker 47 gemeenten, waaronder in Helmond. Het werkt als volgt: slimme jongens kopen voor een zacht prijsje agrarische percelen rondom stedelijke gebieden, splitsen die kadastraal in kleine lapjes grond van een paar honderd vierkante meter en verkopen die door met een vierkantemeterprijs die talloze keren over de kop gaat. De particulieren die zo’n stukje grond kopen denken dat ze zo kunnen profiteren van de stijgende grondprijzen. Immers, op het moment dat de gemeente de grond aanwijst voor woningen of bedrijven, stijgt deze in waarde en gaat de kassa rinkelen, zo wordt hen voorgespiegeld. Maar doorgaans betalen de particulieren zo veel voor de grond en hebben ze hun handtekening gekrabbeld onder een koopcontract met zulke belabberde verkoopcondities, dat er niks valt te verdienen.

Wet voorkeursrecht
Intussen zitten gemeenten in hun maag met versplinterde gronden die nieuwe gebiedsontwikkelingen danig in de weg kunnen staan. Volgens wethouder Paul Smeulders (GroenLinks) van de gemeente Helmond is de Wet voorkeursrecht gemeenten een prima instrument om de gemeente te vrijwaren van versplinterd grondeigendom. Sterker nog, de Brabantse gemeente had de Wvg toegepast voor de wijk Brandevoort-Noord. ‘Alleen, we hebben natuurlijk een enorme economische crisis gehad waarin weinig woningen werden gebouwd. We hebben in Brandevoort in het verleden veel grond gekocht. Alleen aan rente kost ons dat veel geld.’ Dus besloot de gemeenteraad het actief grondbeleid vaarwel te zeggen. ‘Daarom hebben we ook de Wet voorkeursrecht gemeenten laten verlopen op dat gebied. Daarna was het dus mogelijk dat het aan andere mensen werd verkocht.’

86 privéperceeltjes
Inmiddels is een deel van Brandevoort-Noord opgehakt in 86 kleine privéperceeltjes. Hoewel de gemeente een paar jaar geleden de Wvg liet vervallen, heeft ze nog steeds plannen met het gebied. Ze wil er Brainport Smart District realiseren, met een mix van woningen, bedrijven en natuur. Smeulders wil niet bevestigen dat de gemeente de woningen en bedrijven zoveel mogelijk om het versnipperde gebied heen gaat plannen. ‘Dat moeten we nog goed bestuderen’, zegt hij. ‘Maar je snapt ook dat het er niet makkelijker op wordt als je met 86 mensen ergens over moet gaan onderhandelen, zeker als je ziet wat voor prijzen zij betaald hebben. Dat is niet de prijs die wij betalen voor landbouwgrond die mogelijk in de toekomst woonbestemming krijgt.’

Hoofdpijn
Smeulders ziet de versnippering deels als overgangsprobleem. ‘Toen ik vier jaar geleden begon als wethouder was de grondexploitatie het hoofdpijndossier van de gemeente, vanwege alle tekorten die er waren op de bouwgronden die in het verleden gekocht waren en die maar niet ontwikkeld werden. Vanuit dat perspectief was het heel logisch dat gezegd is: wij gaan komende jaren even niks meer verwerven, we gaan eerst maar eens ontwikkelen wat we hebben.’ Dat gat werd opgevuld door bedrijven als Grondontwikkeling Nederland BV, Groza, Slim grond kopen en NMPRO. ‘Ze kunnen altijd hun kans zien, maar ik denk’, zegt de wethouder, ‘dat het in deze overgangsperiode voor hen makkelijker was om het te doen, omdat gemeenten het zelf niet deden.’

In de lift
Daaraan komt wat de Helmondse bestuurder betreft, wellicht weer een einde, nu de woningmarkt in de lift zit. ‘We kijken nu of we op een aantal plekken misschien toch weer grond moeten gaan verwerven.’ Ook de Wvg kan weer uit de kast. Niet voor Brainport Smart District, want twee keer de Wvg vestigen op basis van hetzelfde besluit, mag niet. ‘Op andere plekken zou het wel kunnen. Dan is dat een heel reële optie.’

Lees het volledige artikel in Binnenlands Bestuur nr. 10 van deze week (inlog)