‘De kost gaat voor de bouw uit’

In de gemeente Kaag en Braassem is BNG betrokken bij de gebiedsontwikkeling Aan de Braassem. In dit project, in een voormalig tuindersgebied, moeten 1500 woningen verrijzen, maar daarvoor is een forse voorfinanciering nodig. ‘De kost gaat voor de bouw uit,’ aldus wethouder Yvonne Peters. BNG noemt ze een ‘stabiele, betrouwbare en toegankelijke partner’ in het project.

Kaag en Braassem in Zuid-Holland is van oudsher een landelijke gemeente met veel tuinders. Sinds ongeveer twintig jaar loopt het aantal tuinders snel terug en zo dreigde een gebied in de kern Roelofarendsveen leeg te lopen. ‘In 2012 hebben we voor dat gebied een transformatieopgave naar wonen opgepakt,’ vertelt wethouder Yvonne Peters. Dat gebeurt binnen een PPS-constructie, een publiek-private samenwerking, met als partners de gemeente, Volker Wessels Vastgoed en Verwelius Bouwen. De marktpartijen tekenen voor planvorming en realisatie, de gemeente geeft richtlijnen voor de inrichting van de openbare ruimte en doet de toetsing, en de grondexploitatie doen de vennoten gezamenlijk. De vergadering van de gelijkwaardige vennoten komt een paar keer per jaar bij elkaar om besluiten te nemen en daaronder ‘hangt’ een zelfstandige projectorganisatie. Inmiddels zijn de eerste 320 woningen gebouwd.

Financiële uitdagingen

De grote uitdaging bij het project zit hem in de voorfinanciering voor het verwerven en bouwrijp maken van gronden. ‘Daarbij hebben we met bodemdaling én met een grote saneringsopgave te maken. Financieel spreken we wel eens over een badkuip. Die is veel dieper geworden dan verwacht en de kosten zijn lastig te voorspellen. BNG was al aangehaakt, maar we zijn blij dat de bank dit jaar ook meedacht bij de nieuwe financiële uitdagingen,’ aldus Peters.

Vanuit BNG is Paul Laninga, relatiemanager publieke infrastructuur en energie, betrokken. ‘Onze afdeling is wat minder bekend, maar we beschouwen ons als een natuurlijke partner bij gebiedsontwikkeling, dat we nadrukkelijk als een publieke taak zien. We beseffen dat de opbrengsten pas volgen als de grond wordt uitgegeven voor de bouw van woningen. Daarom is voorfinanciering nodig voor het aankopen en bouwrijp maken van gronden. We helpen graag met langjarige financiering tegen aantrekkelijke voorwaarden. Zeker in deze tijd, omdat de woningbouw zo moeizaam verloopt in Nederland, de opgaven en uitdagingen steeds veranderen en de kosten blijven stijgen.’

Bij het project Aan de Braassem ervaart wethouder Peters BNG als een stabiele factor. ‘Dat vinden de marktpartijen ook. De bank is toegankelijk, er zijn vaste contactpersonen, de rentetarieven en voorwaarden zijn redelijk, en het is een bank die risico’s goed inschat en afdekt.’

Maatschappelijke opgaven

Naast financiële doelstellingen beoordeelt BNG een project ook op ESG-doelen (Environmental Social & Governance). ‘We zien het als onze opgave om Nederland groener en socialer te maken en goed bestuur te bevorderen,’ aldus Laninga. Wethouder Peters: ‘In de zakkende polder is het niet per se logisch om een grote woonwijk te bouwen, dus dat vraagt enorme inspanningen. Dat doen wij door er een jaar lang enorme zandpakketten op te leggen, zodat de bodem stabiliseert en er huizen op kunnen. Daarnaast hebben we nog opgaven als biodiversiteit en waterberging. De ESG-eisen zijn in vijftien jaar flink toegenomen en het is allemaal niet gratis. Het is mooi dat we in BNG een betrouwbare partner vinden in het realiseren van deze maatschappelijke opgaven.’

De S van ESG komt tot uiting in de volkshuisvestelijke ambities van Kaag en Braassem. ‘Daarom is het zo goed dat de gemeente en de bouwpartners bij deze gebiedsontwikkeling gelijkwaardige partners zijn,’ zegt Laninga. Hij wijst op een onderzoek van het Kadaster, waaruit blijkt dat bij projecten waar de gemeente een volwaardige partner is meer sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Bij Aan de Braassem is dertig procent sociaal afgesproken. ‘Maar inmiddels vragen de woningmarkt en de provincie om meer,’ zegt Peters. ‘En dat is niet gemakkelijk op te lossen binnen één contract, dus is ook hierbij de kennis van BNG zeer welkom.’

BNG helpt met langjarige financiering tegen aantrekkelijke voorwaarden, ook bij veranderende marktomstandigheden en een stapeling van maatschappelijke ambities. En dat wordt gewaardeerd door de wethouder. Wel hoopt ze op meer vertrouwen in PPS-constructies. ‘De bank vraagt borging van de gemeente als er derde partijen betrokken zijn. Begrijpelijk, maar voor ons lastig. Als de samenwerking goed is en de uitvoering op orde, zou het ons helpen als de BNG meer durft te vertrouwen en minder garanties vraagt.’