Benut de investeringscapaciteit van corporaties

De ambities in de Nationale Prestatieafspraken zijn financieel gezien grotendeels haalbaar, mits de daarin opgenomen afspraken over huurverhoging worden doorgevoerd en de verkoop van sociale huurwoningen mogelijk blijft. Dat zegt René Goorden, Sectorlead Wonen bij BNG. ‘Om stilstand bij een aantal grote corporaties te voorkomen, moet bovendien het maximale borgingsplafond van 3,5 miljard euro omhoog.’ Ziet het er op korte termijn financieel zonnig uit voor corporaties, op lange termijn komen de grenzen in zicht. ‘Maar investeer en bouw door! Dan sta je sterker in de discussie met het Rijk en de gemeenten.’

Eerlijk is eerlijk, de ambities in de Nationale Prestatieafspraken - met afspraken over verduurzaming, betaalbaarheid en nieuwbouwaantallen - zijn niet misselijk. De nieuwbouwopgave is zelfs verdubbeld. ‘Dat betekent een forse plus op het huidige investeringsniveau,’ zegt René Goorden.

‘Gelukkig blijkt de investeringscapaciteit van de corporatiesector dermate hoog dat de afspraken grotendeels gerealiseerd kunnen worden.’ Goorden wijst op de financiële doorrekening van de prestatieafspraken die eind vorig jaar is gemaakt. De sector kan het financieel aan, ondanks de gestegen bouwkosten en rente. Maar wel onder voorwaarden. ‘In de prestatieafspraken is benoemd dat de huren mogen stijgen met de CAO-lonen en de inflatie. En een verhoging van 5,3 procent in 2024 voelt best fors, maar als je die niet doorvoert, heeft dat een enorm effect op je kasstroom en daarmee op je investeringscapaciteit. Het is dan ook positief nieuws dat in het nieuwe hoofdlijnenakkoord wordt gesproken over inflatievolgend huurbeleid.’

Verkopen sociale huurwoningen

In de prestatieafspraken staat verder dat woningcorporaties een deel van hun sociale huurwoningen moeten kunnen verkopen. Landelijk gaat het om 90.000 woningen. Ook hier zijn discussies over, geeft René aan: ‘Meerdere gemeenten hebben er grote moeite mee als de sociale huurvoorraad dreigt te verkleinen. Maar de woningen worden vaak verkocht aan zittende huurders en belanden op die manier bij de lagere inkomensgroepen. Bovendien waren de verkoopaantallen in het verleden veel hoger. Mijns inziens moet verkoop in beperkte mate mogelijk blijven, omdat ook deze inkomstenbron de investeringscapaciteit op peil houdt.’

Meer lenen

De derde voorwaarde gaat over het maximale borgingsplafond dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert. Een hoger plafond maakt dat een corporatie meer kan lenen en dus investeren. Het borgingsplafond wordt per corporatie bepaald, op basis van de ramingen van de corporatie en de (financiële) prestaties. Daarnaast bestaat een absoluut maximum van 3,5 miljard euro voor een individuele corporatie. En daar ligt het probleem. ‘Deze grens telt ongeacht de prestaties van een corporatie, ook de financiële. Bovendien is het bedrag al acht jaar onveranderd, het is ook nooit geïndexeerd,’ aldus René. Hij verwacht dat meerdere grote corporaties die financieel prima presteren tegen deze limiet aan gaan lopen. ‘En dan hebben we het over echt actieve corporaties met forse investeringsplannen en ambities die passen bij de prestatieafspraken. Het zou zonde zijn als we hen in de stilstand zetten met het vasthouden aan het huidige plafond. Waar het verantwoord is, moet dit maximum kunnen worden verhoogd. Ik begrijp dat hiervoor de bal bij de gemeenten ligt, zij hebben een belangrijke stem in het beleid van het WSW. Het is ook in hun belang dat de corporaties hun investeringscapaciteit optimaal inzetten.’  

Blijven investeren

Het is volgens René niet wenselijk als corporaties de discussie over het borgingsplafond aangrijpen om hun ambities nu al naar beneden bij te stellen. ‘Ik snap de neiging. Maar wat me meer aanspreekt is juist vasthouden aan je ambities als corporatie en laten zien dat deze financieel uit kunnen. Hiermee laat je zien wat het effect is van het borgingsplafond. Gebruik je begroting als instrument om de 3,5 miljard ter discussie te stellen. Volgens mij is dat effectiever.’
Hetzelfde geldt voor de lobby voor afschaffing van de vennootschapsbelasting. ‘Corporaties willen dit op de politieke agenda krijgen. En die principiële discussie begrijp ik heel goed. Maar laat dit geen belemmering zijn om door te investeren op de korte termijn. In de laatste doorrekening is de vennootschapsbelasting meegenomen en ook met die belasting zijn de ambities haalbaar. In mijn bescheiden optiek gaat de politiek alleen bewegen als je kunt aantonen dat je alle financiële mogelijkheden optimaal hebt ingezet om de prestatieafspraken te realiseren, als je kunt aantonen dat je grenzen zijn bereikt en dat je tot het uiterste bent gegaan. Dan pas sta je echt sterk in de discussie met het Rijk en de gemeenten.’