'Gevaarlijke' studie over corporaties

‘Een stap terug in de tijd.’ Marc Calon, voorzitter van corporatiekoepel Aedes is allerminst onder de indruk van de studie naar de corporatiesector van het Centraal Planbureau. ‘Niet goed onderbouwd,’ aldus Calon. ‘Het CPB doet alsof er niets is tussen markt en overheid. Dat is ouderwets marktdenken van achter het bureau. Tussen overheid en markt in hebben corporaties bewezen goede huisvesting te kunnen bieden. We zijn een stabiliserende factor in een moeilijke economie en scoren goed op sociaal gebied en duurzaamheid.’

De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek heet de CPB-studie die vorige week verscheen. De titel verwijst naar het feit dat corporaties door de overheid noch door de markt worden gestuurd. De studie is een voorloper van een nog te verschijnen integrale studie naar de totale woningmarkt, inclusief de koopsector.

‘Het gaat in deze studie niet om de cijfermatige of juridische onderbouwing,’ zegt Michiel van Leuvensteijn, een van de onderzoekers. ‘Die volgt in de integrale studie. We hebben nu de vraag proberen te beantwoorden waar de huidige taken van de corporaties het beste passen en wie het voor het zeggen moet hebben.’

Het CPB onderscheidt drie beleidsrichtingen voor de corporatiesector: scherper toezicht, huurbeleid dat door het Rijk wordt vastgesteld en verkleining van de corporatiesector door uittreding. Scherper toezicht alleen is volgens het CPB niet voldoende, want het biedt geen oplossing voor de inefficiëntie van de sector.

Scheefwoners

Doordat de corporaties nu zelf de huren mogen vaststellen, wordt volgens het CPB jaarlijks 3,3 miljard euro te weinig huur gevraagd. Die impliciete huursubsidie is het verschil tussen de huidige huur en de maximale huur die mag worden gevraagd. Dat geld komt slechts voor een deel ten goede aan de doelgroep van de sociale huisvesting: de lagere inkomens. Twee miljard komt terecht bij scheefwoners, mensen met een hoog inkomen die profiteren van te lage huren. Zo bedrijven corporaties ten onrechte inkomensbeleid.

Het CPB stelt voor dat de hoogte van de huren wordt vrijgelaten en dat het Rijk de lage inkomens vervolgens compenseert. Het CPB constateert dat huurbepaling door de corporaties leidt tot inefficiëntie, rechtsongelijkheid en verstarring van de arbeidsmarkt. Corporaties kunnen zich volgens het CPB permitteren te lage huren vragen doordat ze niet worden afgerekend op hun efficiëntie. Daarmee doen ze commerciële verhuurders oneerlijke concurrentie aan.

Rechtsongelijkheid doet zich voor doordat dezelfde woningen in de ene plaats goedkoper zijn dan in de andere. Gevolg van het huurbeleid is bovendien dat huurders in sociale woningen niet snel verhuizen om (beter) werk te vinden, uit angst hun goedkope woning op te moeten geven. De rekening van die geringe mobiliteit is vervolgens voor de gemeenten, die meer bijstandsuitkeringen moeten betalen.

Leefbaarheid

Behalve op het terrein van de betaalbaarheid van huurwoningen, plaatst het CPB ook vraagtekens bij de rol van de corporaties op gebied van de leefbaarheid. Corporaties geven jaarlijks zo’n 340 miljoen euro uit aan uit aan verbetering van wijken. Volgens het CPB zou het logischer zijn als gemeenten die verantwoordelijkheid voor hun rekening namen, omdat de gemeente betere verbanden kan leggen tussen de sociale woningbouw en andere relevante terreinen, zoals bijstand, welzijnswerk en onderwijs- en werkgelegenheidsbeleid. Nadeel is echter wel dat gemeenten meer op de korte termijn gericht zijn dan corporaties en bovendien het schaalvoordeel van (grote) corporaties missen.

‘Als je de gemeenten meer verantwoordelijkheid geeft voor de leefbaarheid van wijken, moet je ook iets doen aan de financieringsstromen,’ zegt onderzoeker Van Leuvensteijn. ‘Op een of andere manier moet het geld dat de corporaties nu aan leefbaarheid uitgeven bij gemeenten terechtkomen.’ Ook het CPB breekt zich het hoofd over het stenen vermogen van de corporaties.

Afhankelijk van de berekeningswijze is het woningbezit van de corporaties van nog geen 20 tot meer dan 300 miljard euro waard. Probleem van de huidige corporatiestructuur, zo constateert ook het planbureau, is dat er geen harde prikkel voor corporaties is om dat vermogen efficiënt in te zetten. De overheid heeft geen formele zeggenschap over de corporaties en tucht van de markt is er evenmin. Corporaties kunnen een slechte financiële huishouding eenvoudig op orde brengen door woningen te verkopen.

Uit het stelsel

Een oplossing die de onderzoekers voorstellen is om het vermogen van de corporaties onder te brengen in één aparte stichting. De corporaties worden dan BV’s die zo efficiënt mogelijk moeten opereren. Zij mogen daartoe marktconforme huren rekenen. De winsten van de BV’s vloeien terug naar de aandeelhouder: de stichting die het vermogen beheert. Uit die winsten kunnen investeringen worden betaald en de subsidie (toeslagen) aan huurders die de marktconforme huren niet zelf kunnen opbrengen. Hogere inkomens moeten hogere huren betalen.

Corporaties kunnen er voor kiezen uit het stelsel te stappen, maar moeten dan wel afrekenen met de stichting over het vermogen dat ze meenemen. ‘Het voordeel van de structuur die wij voorstellen is dat de impliciete subsidie van 3,3 miljard verdwijnt,’ zegt Van Leuvensteijn. ‘1,3 miljard komt terug bij de doelgroep, maar de resterende twee miljard kan voor andere doeleinden worden gebruikt.’

Addertje

De studie van het CPB is met weinig applaus ontvangen door de woningcorporaties. ‘Vijftig pagina’s mening, zonder juridische onderbouwing,’ zegt Jan Sinke, directeur van corporatie De Veste, die uit protest tegen de vennootschapsbelasting uit het corporatiestelsel wil. Hoewel het CPB voorstelt uittreding uit het stelsel mogelijk te maken, is Sinke niet enthousiast. ‘Het addertje onder het gras is dat ook het CPB niet precies aangeeft hoe uittreding zou moeten. Voor de overdraagbaarheid van vermogen van corporatie naar de stichting is geen juridische onderbouwing.’

Sinke maakt bezwaar tegen de constatering van het CPB dat in het huidige stelsel kracht en tegenkracht ontbreken. ‘Eén machtig instrument om corporaties te dwingen om te doen waarvoor ze zijn bedoeld wordt nog helemaal niet ingezet. Huurders kunnen naar de Ondernemingskamer stappen als ze van mening zijn dat een corporatie dingen doet die niets met haar doel te maken heeft. Als daar een of twee uitspraken over worden gedaan, is het snel gebeurd met rare nevenactiviteiten van corporaties.’

Staatsgeld

Aedes-voorzitter Calon vindt dat het CPB er ten onrechte vanuit gaat dat de overheid kan bepalen wat er met het corporatievermogen gebeurt. ‘Het corporatievermogen is maatschappelijk geld, geen staatsgeld. Het Rijk kan niet zomaar beslissen over dat geld.’ Aedes noemt de CPB-studie zelfs gevaarlijk. ‘Het gevaar is dat de opvattingen van het CPB gemeengoed worden, terwijl ze amper onderbouwd zijn. Neem de opvattingen over de huren. Om te beginnen bepaalt de overheid al in belangrijke mate de hoogte van de huren. Los daarvan: je kunt niet overal de maximale huur vragen. Anders gebeurde het echt wel.’

René van Genugten van de Woonbond vindt de studie van het CPB ‘inconsistent’. ‘Op niveau van de analyse laat het CPB het geweldig liggen. De veronderstelling is dat de corporatiesector uiterst inefficiënt is. In die opvatting kun je eenvoudig gaten schieten .’

Genugten ergert zich aan het feit dat het CPB wederom met een studie over alleen de huursector komt, terwijl een integrale studie was beloofd. ‘Je kunt geen maximale huren invoeren als je tegelijkertijd de koopsector subsidieert met hypotheekrenteaftrek. Je moet de hele woonmarkt bekijken. Wij wachten op het integrale verhaal van het CPB, maar als ik dit zo lees houd ik mijn hart vast.’