'Inzetten erfpacht kan nieuwbouwproject redden'

Er is te weinig personele capaciteit bij gemeenten, waardoor vertraging ontstaat in de gebiedsontwikkeling. Verder is er in veel gebiedsontwikkelingen sprake van complex eigendom. Zeker in kleinere en middelgrote gemeenten is dat soms problematisch. Ze hebben vaak maar één grote woningbouwlocatie, waar een of twee ontwikkelaars met hun verworven grondposities dan marktmacht hebben. Dat maakt het voor gemeenten lastig onderhandelen over woningbouwprogramma’s, want voor veel marktpartijen is het nu niet aantrekkelijk om te bouwen. Dat hangt dan weer samen met conjuncturele ontwikkelingen, zoals stijgende bouwprijzen en oplopende rente. Projectontwikkelaars, en soms ook gemeenten, hebben bovendien in het verleden vaak een prijs betaald voor de grond die – blijkt nu op basis van voortschrijdend inzicht – niet marktconform is geweest. Dat wordt mede veroorzaakt door de ‘onvoorzienbaarheid’ van het woningbouwbeleid van gemeenten.

Ik vermoed dat de crisis alle huizensegmenten in min of meer gelijke mate treft. Dat komt door onze planningscultuur: wij bouwen gemengde wijken. Dure koopwoningen kun je nog steeds met winst ontwikkelen, maar dat wordt in feite tegengehouden doordat die onderdeel zijn van een programma waarin ook een derde of twee derde uit betaalbare huizen bestaat. Dat is maar goed ook, want anders wordt het goedkopere segment straks helemaal niet meer gebouwd.

Ik vermoed dat de situatie enigszins vergelijkbaar is met de kantorencrisis van een jaar of acht geleden. Je zag toen de grootste problemen op de kantorenmarkt in de Randstad, omdat daar het meest op risico was gebouwd. Dat mechanisme zie je nu weer optreden: in regio’s waar de verwachting was dat de woningprijzen het sterkste zouden gaan stijgen, is veel op risico grond gekocht, voor een hoge prijs. Nu de huizenprijzen nauwelijks nog stijgen, wordt die speculatie afgestraft. Ik verwacht daarom dat ook nu in de Randstad de problemen het grootst zijn.

Als gevolg van de vorige bouwcrisis ontstond de organische gebiedsontwikkeling. Die was uit nood geboren omdat veel bouwgrond braak bleef liggen. Het was afboeken en met een nieuwe coalitie van partijen in kleine stapjes opnieuw beginnen. Ik snap dat niemand erop zit te wachten, maar er zal ook nu moeten worden afgeboekt op grondposities. In de praktijk treft dat vooral marktpartijen, want gemeenten bezitten nu lang niet zoveel grond als tien, vijftien jaar geleden.

Een verschil met de vorige bouwcrisis is ook dat de urgentie vanuit de vraag nu veel groter is. Toen konden we het ons veroorloven om in een lager tempo te gaan bouwen. Dat kan nu vanwege de hoge woningnood niet. Veel mensen waren gecharmeerd van organische gebiedsontwikkeling, ik ook, maar ik zie het niet snel meer terugkomen.

Financieel doet het rijk al het nodige met de Woningbouwimpuls en de start-bouwimpuls. Dat helpt, zeker. Maar ik vind niet dat het rijk automatisch maar moet blijven bijspringen als de businesscase van een nieuwbouwproject verliesgevend is. Dat is nu eenmaal het risico voor de markt. Het is wat anders bij gebiedsontwikkelingen die verliesgevend zijn doordat de huidige gebruikswaarde hoger is dan de herontwikkelingswaarde van de grond, bijvoorbeeld bij de kostbare verwerving van nog functionerende bedrijventerreinen. Daar vind ik rijkssubsidies wél te verdedigen. Maar niet als een ‘te hoge’ verwervingsprijs leidt tot een tekort in de exploitatie. Kijk dus eerst naar hoe het tekort is ontstaan en laat daarvan afhangen of je er als rijk extra geld in stopt.

Verder zie ik in het grondbeleid voor het rijk twee relatief snelle quick wins. Gemeenten moeten weer een actiever grondbeleid kunnen gaan voeren, maar dan wel met de mogelijkheid van risico-afdekking door het rijk. Juist omdat het actieve grondbeleid zich zou moeten richten op risicovolle projecten. Dus in plaats van het budget allemaal in bouwsubsidies te stoppen, zou ik als rijk ook daarvoor geld reserveren. De tweede quick win is de inbrengwaarde. Marktpartijen met grondposities worden door de huidige systematiek beschermd tegen bijdragen aan publieke investeringen, omdat ze al zoveel betaald hebben voor de grond. De transactieprijzen zijn feitelijk als inbrengwaarde gaan gelden. Mijn indruk is dat er redelijk veel draagvlak is om dat stelsel van inbrengwaarden aan te passen.

Voorzienbaarheid is voor mij het sleutelwoord. Je mag van gemeenten verwachten dat ze zo transparant mogelijk zijn over het bouwprogramma dat ze willen realiseren en dat zo vroeg mogelijk communiceren. Wat voor gebiedsbijdrage vragen we van marktpartijen? Dat voorkomt dat er in de toekomst opnieuw te veel betaald gaat worden voor de grond. Met een actief grondbeleid haal je als gemeente de complexiteit uit de gebiedsontwikkeling.

Verder zou je als gemeenten kunnen nadenken over een andere benadering van het verdienmodel achter gebiedsontwikkeling. Nu eindigt dat model bij de verkoop van de woningen. Na de oplevering ontwikkelt de waarde van grond en woningen zich echter door. Daar doen gemeenten nu niks mee. Ik realiseer me dat denken in nieuwe verdienmodellen in het verleden niet erg vruchtbaar is geweest, maar we hebben daar in potentie een prachtig systeem voor in Nederland: erfpacht. Ja, dat heeft al jaren een slechte pers. Dat snap ik, want het systeem is niet transparant. Maar het is in de kern een vorm van grondbelasting waarmee je toekomstige waardestijging van woningen deels laat toekomen aan de gemeente. Dat past ook in een circulaire benadering van woningbouw. Ik zou gemeenten willen uitdagen: ga daar eens mee rekenen bij nieuwbouwprojecten die moeilijk van de grond komen. Wat zou erfpacht daar kunnen opleveren?