'Rijk moet langdurig bij nieuwbouw betrokken blijven’

Maarten Hoorn: ‘Door de stijgende bouwkosten en de oplopende rente komt de betaalbaarheid van nieuwbouw steeds meer in het geding. Daarnaast worden bouwlocaties ingewikkelder om te ontwikkelen. Het laaghangend fruit is wel geplukt. Nu krijg je te maken met stikstof, bereikbaarheidskwesties, omliggende bedrijven met milieucontouren, enzovoort. Als laatste oorzaak zie ik het gebrek aan menskracht bij gemeenten. Daarbij gaat het niet alleen om aantallen mensen, maar ook hun expertise. De toenemende complexiteit van de locaties vraagt om een integrale aanpak waar je uiteenlopende belangen in afweegt: klimaatadaptatie, stikstof, bereikbaarheid, cultuurhistorie, archeologie et cetera. Het verreist creatieve oplossingen. En die zijn vaak tijdrovend.’

‘Die vraag vind ik lastig te beantwoorden, want het is meer afhankelijk van de locaties dan van de type woningen. Ik denk dat vooral koopwoningen worden getroffen. De koopmarkt wordt steeds grilliger. Nieuwbouw is sinds een jaar of twee, drie duurder dan vergelijkbare bestaande bouw – ook dat dempt nieuwe bouwprojecten. Corporaties kunnen nog wel redelijk doorbouwen, al gaat er bij hen veel tijd en geld zitten in het verduurzamen van de bestaande bouw. Door de aangekondigde huurprijsbeperkingen van minister De Jonge zie je dat nu ook in de bouw van middenhuur stagnatie optreedt. Beleggers willen langjarige zekerheid voordat ze in een project stappen. Die is er nu niet.’

‘Ik denk dat de Randstad en een schil daaromheen zwaarder worden getroffen. Daar is de bouwopgave het meest complex. Het wordt er steeds ingewikkelder om tot een sluitende businesscase te komen. Buiten de Randstad is de ruimtelijke druk lager. Dat maakt de gebiedsontwikkeling ook relatief eenvoudiger.’

'De vraag blijft overeind. Het aantal woningverkopen is in het tweede kwartaal van 2023 zelfs alweer wat gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal. Toch ben ik er per saldo pessimistischer dan bij de crisis van 2010. Toen waren vraag en aanbod van woningen beter in balans: de vraag was veel minder. Nu kunnen mensen die een normaal inkomen hebben al niet eens aan een huis komen. Daarbij neemt de vraag steeds verder toe, vooral door arbeidsmigranten en expats die zich hier langjarig vestigen. Telkens blijkt de bevolkingsgroei hoger dan verwacht. Het probleem is dat we de woningnood nauwelijks zien. Gescheiden mensen slapen bij iemand op de bank, studenten keren terug naar hun ouders. Niemand slaapt daardoor buiten onder een brug, maar het probleem is urgent en laat zich op korte termijn nauwelijks oplossen.’

'Betrokken blijven. Je ziet dat het rijk onder Hugo de Jonge steeds actiever is geworden, zoals met de Woondeals en de regionale versnellingstafels. Men ziet de problematiek bij gemeenten en speelt daar met onder meer extra financiële middelen op in. Straks in november ook weer met de Start Bouwimpuls. Tegelijk moeten die regelingen maar net gelijk oplopen met je ontwikkelplannen als gemeente. Is dat niet zo, dan val je buiten de boot. In de VINEX-tijd betaalde het rijk een vast bedrag per nieuwbouwwoning. Dat zou nu vermoedelijk als staatssteun worden gezien. Maar een gegarandeerde rijksbijdrage bij onrendabele businesscases zou zeer welkom zijn.’

'Dat verschilt per gemeente. Sommige zouden een actiever grondbeleid kunnen overwegen. Dat betekent niet dat je alles zelf moet gaan doen, maar wel dat je her en der grond op strategische locaties aanschaft. Verder zie ik in de samenwerking van gemeenten met corporaties en ontwikkelaars nog veel koudwatervrees en vooroordelen. Ten onrechte. Sla de handen vaker ineen met gezamenlijke bouwtafels en dergelijke. Dat helpt.’