'Er wordt te veel en verkeerd gebouwd'

'Als we maar doorgaan woningen uit de grond te stampen om het veronderstelde woningtekort terug te dringen, zitten we straks met een enorme leegstand en een ingestorte woningmarkt', stelt Harkolien Meinsma. De Amsterdamse geografe heeft een bureau dat in opdracht van onder meer gemeenten en politieke partijen publicaties verzorgt over thema's op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Onlangs publiceerde ze het in opdracht van de Ouderenpartij Noord-Holland geschreven boekje Vergrijzing, een uitdaging voor de volkshuisvesting, waarin de effecten van de demografische ontwikkeling op de woningmarkt in kaart worden gebracht.

'De redenering van de overheid is: het aantal huishoudens blijft tot 2030 nog groeien en dus moeten we blijven bouwen', constateert Meinsma. Er zou een "inhaalslag" nodig zijn van zo'n 500.000 woningen tot 2010. Meinsma stelt echter dat de markt al voor 2030 verzadigd kan zijn. Als de huidige trends van immigratie en emigratie doorzetten, stokt de bevolkingsgroei al tussen 2010 en 2015. De prognoses van het CBS blijken voortdurend naar beneden te moeten worden bijgesteld. 'Niemand realiseert zich wat het betekent als straks, na 2030, het bevolkingsaantal met een heel Almere - zo'n 200.000 personen - per jaar afneemt', zegt ze. 'En al blijft het aantal huishoudens dan nog toenemen, dat zullen vooral eenpersoonshuishoudens van ouderen zijn. Toch gaan we stug door met eengezinswoningen bouwen. Dus krijg je een enorme mismatch.'

Een toekomstgericht beleid zou allereerst gericht moeten zijn op een betere benutting van de bestaande voorraad en op het afremmen van de groei van het aantal huishoudens. Dat doe je door te stimuleren dat mensen meer gaan samenwonen, dat ruimere woningen door meerdere mensen worden bewoond.

'Er moet een instrumentarium worden ontwikkeld om leegstand tegen te gaan', zegt Meinsma. 'Zelfs hier in Amsterdam zie je dat er heel veel woonruimte ongebruikt of onderbenut is. In dat grote pand hier tegenover wordt nog maar één van de etages bewoond, door een oude man; waarschijnlijk wacht de eigenaar tot die dood is om het dan leeg te kunnen verkopen. Het pand daarnaast staat leeg omdat het als bedrijfspand te boek staat, en volgens de regels mag er dan niet gewoond worden. Een eindje verderop staat een prachtige corporatiewoning al jaren leeg, waarom mag Joost weten. Overal in de stad blijven verdiepingen boven winkels onbewoond. Veel mensen houden goedkope huurwoningen aan maar wonen in feite elders: bij hun partner of bijvoorbeeld in een recreatiewoning op de Veluwe of in Spanje. En er zijn steeds meer woningen die slechts als pied-à-terre dienen.'

Kleiner wonen

Intensiever gebruik van de woningvoorraad stuit op allerlei belemmeringen. 'Je kunt als oudere niet zomaar besluiten een woning te delen met je broer of een vriend. Samenwonen, één woning delen met anderen, wordt afgestraft doordat je dan wordt gekort op de AOW of de bijstand. De doorstroming stagneert doordat mensen die in verhouding tot hun inkomen te goedkoop wonen, gewoon kunnen blijven zitten terwijl koopwoningen steeds onbetaalbaarder worden en er geen goedkope huurwoningen meer gebouwd worden. In achterstandswijken worden oudere flatwoningen, die als te krap gelden, afgebroken of verbouwd tot een kleiner aantal grotere woningen. Dus heeft Amsterdam straks IJburg II nodig. Maar er is juist behoefte aan kleinere woningen; die flats moet je renoveren en bijvoorbeeld van een lift voorzien, zodat ze aantrekkelijk worden voor ouderen en nog dertig jaar meegaan. En je moet het makkelijker maken om grote woningen geschikt te maken voor meerdere huishoudens.'

Dat vereist, zegt Meinsma, versoepeling van de regelingen van bouw- en woningtoezicht. Ook zou de huurbescherming op de helling moeten om plaats te maken voor een goede regeling voor tijdelijke verhuur. Maar groot wonen moet ook kunnen. 'Groot wonen mag, maar kost iets meer.' Meinsma pleit ervoor de onroerendzaakbelasting niet meer te baseren op de waarde van de woning, maar op het aantal vierkante meters per bewoner.

De oorzaken van de slechte aansluiting van het aanbod op de vraag liggen veel dieper, stelt Meinsma. 'Het bouwen van woningen is niet alleen voor de bouwwereld maar ook voor overheid een lucratieve aangelegenheid geworden en dat maakt hebberig en kortzichtig.'

In het midden van de jaren tachtig kregen gemeenten meer zeggenschap over de gronduitgifte, en konden ze zelf de grondprijzen vaststellen. Bedacht werd de 'residuele grondprijsberekening': als grondprijs rekent men het verschil tussen de marktwaarde van de te bouwen woningen en de stichtingskosten.

Sinds die tijd zijn vooral de grondprijzen van nieuwe woningen gestegen, hetgeen resulteerde in hogere koopprijzen. Bovendien konden de prijzen, ook in de bestaande bouw, extra stijgen door de groei van het aantal tweeverdieners en de lage rente. De marktpartijen en de gemeenten spelen daar op in door steeds duurdere woningen te bouwen. Dat resulteert in een steeds heftiger strijd tussen overheid, ontwikkelaars en bouwbedrijven om de winstmarges. Die zijn het grootst bij eengezinswoningen. Zolang die nog aftrek vinden, gaat de race om de winst door en zullen alle tekenen die op verzadiging wijzen, worden genegeerd.

Meinsma: 'Vanaf het moment dat "voor de doorstroming" wordt gebouwd, is de overheid steeds verder verwijderd geraakt van de oorspronkelijke - beperkte - doelstelling, namelijk het erop toezien dat er voldoende betaalbare huisvesting is voor alle Nederlanders. En corporaties trekken zich het lot van de lagere inkomensgroepen steeds minder aan. Sinds hun verzelfstandiging hebben ze minder animo voor het bouwen van goedkope woningen. In het bouwproces vertegenwoordigt niemand het belang van aanstaande bewoners'.

Deze gang van zaken is een doodlopende weg, voorziet Meinsma. 'De bouw van een huis leverde gemeenten gemiddeld zo'n 100.000 euro op. Maar de winst wordt steeds meer afgeroomd door beleggers en speculanten. Het vriendelijkste wat je over het grondbeleid kunt zeggen, is dat de overheid breed moet gaan kijken hoe ze de klap gaat opvangen als de grondinkomsten opdrogen. Daarom is dit een uitgelezen moment voor de overheid om zich terug te trekken. Laat het aan de markt over te bepalen wat er gebouwd moet worden en laat de markt de risico's lopen; die worden nu steeds meer door de overheid gedragen. Zoals het Ruimtelijk Planbureau zegt: de gemeenten moeten een "faciliterend" grondbeleid voeren. Wanneer houden ze als sociaal bewogen rentmeester eens op dure woningen neer te zetten? Zonder overheid zou de markt waarschijnlijk allang goedkoper bouwen. We zitten al aan de top van de betaalbaarheid van het wonen.'

Als de overheid blijft stimuleren dat er zoveel mogelijk gebouwd wordt, zullen op den duur door het overaanbod de prijzen vanzelf omlaag gaan. Dan is iedereen - afgezien van de lagere inkomensgroepen - slechter af, ook de gemeenten en de huizenbezitters. 'Goed rentmeesterschap is: orde op zaken stellen vóór de demografische top wordt bereikt, dat kan al tussen 2010 en 2015 zijn, en zorgen dat de voorraad goed gebruikt wordt. Dan vang je de schok op en doe je recht aan wat je aan publieke middelen hebt uitgegeven. En je doet recht in termen van ruimtelijke ordening, omdat het huidige bouwbeleid ook nog eens fnuikend is voor de groene ruimte.'