De Wet betaalbare huur blijkt een evenwichtsoefening

De Wet betaalbare huur is een proeve van evenwichtskunst. Dat bleek deze week opnieuw tijdens het lange wetgevingsdebat maandag in de Tweede Kamer en het plenaire slotdebat afgelopen woensdag tot half één 's nachts. Het grote verschil van inzicht tussen de partijen in de Tweede Kamer is echter wáár nou de juiste balans zit tussen de bescherming van de huurder en de investeringsbereidheid van de verhuurder. Er werden 23 amendementen ingediend, waarvan er tijdens de stemming donderdagmiddag vijftien zijn weggestemd.

Onder de weggestemde amendementen zaten de voorgestelde wetswijzigingen die de beleggers eerder deze week de meeste schrik aanjoegen. Eerder deze week sloegen belangenorganisaties NEPROM en IVBN alarm, omdat in hun ogen verschillende amendementen de nieuwbouw van 50.000 huurwoningen in gevaar brachten. Hierbij hoort het nu verworpen amendement van Pieter Grinwis (ChristenUnie) en Jan Paternotte (D66) om nog strenger te begrenzen welk deel van de WOZ-waarde in de huurprijzen mag worden meeberekend.

Huurmarkt in het gareel

Het oogmerk van de Wet betaalbare huur is de geliberaliseerde huurmarkt terug in het gareel brengen en de torenhoge huurprijzen naar beneden. In een stad als Amsterdam is de gemiddelde huur van een woning opgelopen tot 27 euro per vierkante meter. Een woning van 50 vierkante meter kost dan 1350 euro. Van links tot rechts vindt politiek Den Haag dat dit niet langer zo kan. Voor het wetsvoorstel is een Kamermeerderheid, omdat van de grotere partijen alleen de VVD en BBB meer nadelen dan voordelen zien. Ook de PVV is er niet gerust op dat investeerders de huurwoningenmarkt niet verlaten. Maar de partij heeft in de verkiezingen beloofd de huurprijzen te verlagen en wil deze kans niet missen.

De wet breidt het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel uit van de sociale huur naar de middenhuur. Dat betekent dat ook de huurprijzen in het middensegment gemaximeerd gaan worden. Bovendien mogen gemeenten gaan handhaven. Eerder moest de huurder zelf voor zijn of haar rechten opkomen door een gang naar de Huurcommissie te maken.

Steunverklaring

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is blij met de handhavingsruimte, evenals corporatiekoepel Aedes. Zij brachten maandag een steunverklaring uit, samen met financier BLG Wonen, ontwikkelaar BPD, gemeentekoepels G4, G40 en M50, de Woonbond en zelfs de Politiebond. Die laatste stelt dat de hoge huurprijzen in steden het ‘zo goed als ondoenlijk’ maken dat politiemensen ‘op acceptabele reisafstand’ van hun werk wonen.

Toch zijn er zorgen dat de Wet averechts kan uitpakken als te veel verhuurders zich nu uit de markt terugtrekken door hun woningen te verkopen, en dat er bovendien minder nieuwe huurwoningen gebouwd worden. De Raad van State wees daar in november op, met de woorden: ‘In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen.’ Ook De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwde twee jaar geleden dat er ‘een kleiner middensegment’ aan huurwoningen kan ontstaan ‘als beleggers zich terugtrekken’. DNB adviseerde het kabinet sterk te letten op bijvoorbeeld de hoeveelheid WOZ-waarde die verhuurders mogen meetellen in de huurprijs. Vooral in beruchte dure steden als Amsterdam is die WOZ-waarde van belang, omdat die weerspiegelt hoe gewild een locatie is.

Averechts uitpakken

Met name VVD en BBB vrezen voor wat de Wet onder investeerders en verhuurders teweeg zal brengen. Mona Keijzer (BBB) stelde woensdag tegenover Pieter Grinwis dat het een voorbeeld is van een onzorgvuldig wetgevingsproces dat dit ChristenUnie-Kamerlid pas op latere termijn de winstgevendheid van beleggers wil verbeteren door aanpassingen te doen in het belastingplan. Voor deze belastingverlichting lijkt alom steun te zijn, waaronder het verlagen van de hoge overdrachtsbelasting en het forfaitaire tarief in box 3. Dat tarief belast de waardevermeerdering van een pand.

Maar over de overdrachtsbelasting kan pas in augustus besloten worden. Daarnaast werkt staatssecretaris Marnix van Rij van Fiscaliteit voorlopig nog door aan een wetsvoorstel voor een nieuw box 3-stelsel. ‘De heer Grinwis neemt een hypotheek op de portemonnee van anderen’, hield Keijzer het Kamerlid voor. Waarop hij riposteerde: ‘Mevrouw Keijzer heeft geen boodschap aan de middeninkomens in het land.’ Later in het debat kreeg VVD'er Peter de Groot het verwijt van minister De Jonge dat hij vooral door de ogen van de verhuurder keek, en niet door die van de huurder. De VVD'er betoonde zich door deze opmerking geschokt, omdat hij wil wijzen op het risico dat de wet voor huurders onbedoeld averechts uitpakt.

Een nieuwbouwopslag

Eén belangrijke tegemoetkoming aan beleggers is dat voor huurwoningen die nu op de tekentafel liggen en al vergund zijn een nieuwbouwopslag geldt van 10 procent bovenop de gereguleerde huurprijs. Aangenomen amendementen van SGP, CU en D66 zorgen ervoor dat deze opslag niet, zoals aanvankelijk bedoeld, voor eeuwig geldt. De extra hoge huurprijs wordt begrensd op twintig jaar.

Ook aangenomen is een amendement van GL-PvdA'er Habtamu de Hoop om huurders van woningen met een E-, F- of G-energielabel een ‘tochtkorting’ te geven door bij deze woningen punten af te trekken binnen het Woningwaarderingsstelsel. Ook een ander door de Kamer gedragen amendement richt zich op verduurzaming. Deze betreffende wetswijziging van de hand van D66 maakt het mogelijk dat verhuurders extra punten krijgen, en tussentijds de huurprijs voor een bewoner kunnen ophogen, als ze de huurwoning energiezuiniger maken.

Geen belastingverlichting

Opvallend genoeg werd een motie van CU, SGP en CDA weggestemd dat nu al belastingverlichting voor beleggers en verhuurders wil regelen. De motie verzocht de regering om de overdrachtsbelasting aan te passen en in box 3 meer rekening te houden met de werkelijke rendementen van verhuurders. Dit om te voorkomen dat huurwoningen verkocht gaan worden en de schaarste door de wet juist groeit.