Haagse 'spookwijk' geen gevolg Omgevingswet

Onlangs berichtte het AD dat de nieuwe Haagse wijk de Binkchorst een spookstadje dreigt te worden: vijfduizend woningen, maar geen scholen, fietspaden, sportvoorzieningen en huisartsen. Zelfs geen glasbak. De alarmbellen zijn afgegaan. De wijk is een pilot voor de Omgevingswet.

Ligt het nu aan de Omgevingswet? Mij lijkt van niet. De Binckhorst is een bestaand gebied met industrie, bedrijven en kantoren dat een innovatief, duurzaam woon-werkgebied moet worden. De gemeenteraad heeft daarvoor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vastgesteld (Chw). Dat beschrijft hoe de transitie vorm moet krijgen en kent binnenplanse flexibiliteit: open normen, die worden uitgewerkt in beleidsregels van B&W.

Het OmgevingsEffectRapport (OER) bevat de afwegingen en het beleid en is daarmee zowel een toelichting op het omgevingsplan als een MER. De planregels zijn getest met botsproeven. Het digitale GIS-systeem geeft informatie over verschillende onderwerpen en de (gebruiks)ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Er zijn uitwerkingen voor deelgebieden, evenals een beeldkwaliteitsplan, een kwaliteitsteam, een participatieleidraad, een handboek openbare ruimte, een plan openbare ruimte en buitenruimte, een mobiliteitsdocument, een visie waterfrontpark en een voorzieningenprogramma. Dit alles geeft richting aan initiatieven. Dat heet uitnodigingsplanologie. De gemeente heeft hiervoor veel werk verzet.

Hoe kan het dan toch misgaan? Het artikel beschrijft dat er via een online reserveringssysteem vijf projectontwikkelaars geselecteerd zijn, die de vijfduizend huizen mogen bouwen. Volgens het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’ en in korte tijd. Ik kan me zo voorstellen dat dat de prijs heeft bepaald. Deze ontwikkelaars moesten heel snel met woningbouwplannen komen. Daarin waren nauwelijks voorzieningen opgenomen.

Is dat vreemd? Ik denk het niet. Een ontwikkelaar levert een bouwplan als tussenpersoon, niet als eindgebruiker. Hij/zij neemt de risico’s van een bouwproject op zich om het na ingebruikname over te leveren aan de eindgebruiker: de huurder of koper. Waarom doet een projectontwikkelaar dat? Om er een boterham mee te verdienen. Omdat er ook projecten zijn waarop wordt toegelegd, zal een ontwikkelaar de risico’s zo klein mogelijk proberen te houden en dus zoveel mogelijk woningen zo goedkoop mogelijk, althans winstgevend, willen bouwen.

Vanuit deze rol is het aanleggen van fietspaden, een trapveldje, een groen- of andere voorziening al gauw een kostenpost. Logisch toch, dat de ontwikkelaar daar niet zo hard aan trekt?!

Art. 1.3 onderdeel b Omgevingswet bepaalt dat de wet gericht is op het in onderlinge samenhang doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In een eerdere column heb ik al eens benoemd dat het niet zonder betekenis is, dat beheren, gebruiken en ontwikkelen samen genoemd zijn en in deze volgorde. Het zijn drie onderdelen die het eindresultaat bepalen en dat is wat uiteindelijk telt. Een bestemmingsplan of omgevingsplan is daarbij ‘slechts’ een juridisch kader dat de gemeenteraad vaststelt. Dat bepaalt maar deels de uiteindelijke inrichting van een gebied.

Gaat het nu onder het huidig recht zoveel anders? Welnee. Veel gemeenten werken met bestemmingsplannen die de bestaande situatie weerspiegelen van het actualiseringsmoment ergens tussen 2013 en 2018. Die zijn niet ontwikkelingsgericht. Hooguit de ontwikkelingen die toen bekend waren, zitten erin.

Over nieuwe initiatieven wordt buitenplans besloten door B&W, de gemeenteraad of B&W en de raad samen. Deze buitenplanse flexibiliteit wordt vaak ingevuld met faciliterend grondbeleid: een positieve grondhouding ten aanzien van initiatieven. Dat verloopt via principebesluiten van B&W en anterieure overeenkomsten. Inspraak gaat dan over de concrete bouwplannen. Vaak is er geen samenhangende gebiedsvisie, maar zijn er tal van verschillende, soms tegenstrijdige beleidsdocumenten. En zodoende kunnen ook in bestaande wijken ontwikkelingen als UFO’s landen bovenop de laatste groene plekken en komen er geen trapveldjes. Behalve wanneer de gemeente de ontwikkelaar daartoe dwingt: privaatrechtelijk of via een voorwaardelijke verplichting.

Dus: het effect van buitenplans afwijken onder de huidige Wro kan precies hetzelfde zijn als bij de binnenplanse flexibiliteit van de Omgevingswet. Het is het grondbeleid dat het eindresultaat bepaalt.

De Omgevingswet maakt beide vormen van flexibiliteit en allerlei varianten van grondbeleid mogelijk.

Vanuit het rijk is als mantra tot ons gekomen dat de markt het zelf wel kan en zal oplossen en dat de overheid in het vertrouwen dat het wel goed komt op afstand kan blijven. Dat is een aanname die je kunt betwijfelen vanuit de rol van de ontwikkelaar en de burger bij projectontwikkeling. Heel bot gezegd gaat de ontwikkelaar voor zijn portemonnee en de burger – als die al in beeld is - voor zijn eigen belang.

Dat lijkt mij een gegeven. Waar overigens niks mis mee is. Het vraagt alleen wel om weloverwogen grondbeleid, dat niet alleen financieel wordt ingestoken. Mij lijkt dat dat wel eens onder het propagandageweld rondom de Omgevingswet uit het oog verdwijnt.

Trees van der Schoot
Lees hier meer columns van Trees van der Schoot