Miljarden aan onvermoed bezit

Koppeling van Kadaster-gegevens aan die van samen­werkings­verband DataLand geeft elke gemeente inzicht in de eigen vastgoedportefeuille. Met verrassende uitkomsten. ‘Die dertien winkels kan ik niet herleiden.’

Kan Paul Turion het gemeentelijk bezit van twee snackbars, tien café-restaurants, twee discotheken en dertien winkels verklaren? ‘Niet echt’, antwoordt het hoofd Beheer en Informatie van Vlaardingen, die ook het lokale vastgoed onder zijn hoede heeft. ‘We bezitten wel wat, maar dat zijn strategische aankopen. Als we van plan zijn een gebied te ontwikkelen, dan kan het zijn dat we eigenaar worden van bijvoorbeeld een dancing. Maar het aantal dat u noemt, lijkt mij erg hoog.’ Voor exacte informatie verwijst Turion naar een medewerker van zijn afdeling.

De merkwaardige informatie over het Vlaardingse bezit komt uit een recente inventarisatie van maatschappelijk vastgoed door het Kadaster en DataLand. Het Kadaster registreert het eigendom van vastgoed en beheert de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). DataLand, een intergemeentelijk samenwerkings­verband op het gebied van vastgoedinformatie, weet alles over het gebruik van gebouwen. Bij elkaar opgeteld levert dat inzicht op in wat een gemeente aan vastgoed heeft en welke functies zich in de verschillende gebouwen bevinden. Met voor Vlaardingen dus nogal vreemde uitkomsten.

De gemeente ontving het rapport een half jaar geleden. Desondanks blijkt ook de medewerker waarnaar Turion verwijst de cijfers niet te kunnen plaatsen. ‘We hebben wel wat winkels, maar zeker geen dertien. Winkels exploiteren is niet onze core business. Ik kan wel raden hoe het zit. Neem die snackbars. Die staan vermoedelijk op gemeentegrond, terwijl de opstallen privaat zijn. Dat geldt denk ik ook voor de meeste andere objecten.’ Maar hij moet bekennen dat hij de rapportage van het Kadaster en DataLand nog niet heeft bekeken. Hij verwijst naar een collega die dat wel heeft gedaan.

Helaas, ook de collega van de medewerker van het afdelingshoofd heeft de zaak nog niet tot op de bodem uitgezocht. ‘Die tien café-restaurants kunnen we verklaren. Acht blijken er verkeerd te zijn geregistreerd in de BAG. Maar die dertien winkels kan ik niet herleiden. Mijn gevoel zegt dat het niet klopt.’

Vreemd
Dat is vreemd, want voorafgaand aan het definitieve rapport hebben het Kadaster en DataLand alle informatie met Vlaardingen uitgewisseld, met lijsten en kaarten erbij. Vervolgens is aan de gemeente ook een conceptrapport voorgelegd. Michiel Pellenbarg, senior projectmanager bij het Kadaster, zegt pal te staan voor de betrouwbaarheid van de gegevens waarmee is gewerkt. ‘Maar het is aan gemeenten zelf om te bepalen wat ze met de verkregen informatie doen.’ Wel zal een fout in de registratie vanzelfsprekend leiden tot foute informatie. Gemeenten hebben daarom de wettelijke plicht om fouten in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen te melden.

Tot zover het onfortuinlijke nieuws over de gemeente Vlaardingen. Het goede nieuws is dat ze vrijwillig meewerkte aan het onderzoek, samen met zeven andere gemeenten, die zich overigens eveneens zagen geconfronteerd met exotisch bezit: Barendrecht, Horst aan de Maas, Krimpen aan de IJssel, Leek, Ridderkerk, Schiedam en Venray.

Voor het Kadaster en DataLand betrof het de eerste onderzoeken om het nieuwe product genaamd ‘Maatvast’ uit te testen. Met succes. Maatvast geeft inzicht in al het maatschappelijk vastgoed binnen een gemeente, zowel in privaat als in gemeentelijk eigendom. Op dit moment is voor alle gemeenten een Maatvast-rapportage beschikbaar. Dat Vlaardingen en de andere zeven in de kopgroep zitten, bewijst dat ze zich ervan bewust zijn dat er met inzicht in de eigen vastgoedportefeuille wat te halen valt. Dat lijkt niet meer dan normaal, maar het tegendeel is waar. De meeste gemeenten weten niet wat ze allemaal aan vastgoed bezitten, laat staan dat ze weten wat zich in dat vastgoed afspeelt. ‘Waar gemeenten wel een centraal organisatieonderdeel hebben voor hun grondbezit, is het zicht op vastgoed beperkt’, zegt Pellenbarg. ‘Gemeenten hebben hun objecten veelal in een excellijstje staan. Maar er verandert wel wat. Bij veel gemeenten waar ik kom, zijn de laatste tijd werkgroepjes ingesteld die aan de slag willen met het gemeentelijk vastgoed. Er is reuring.’

Ongecoördineerd
Dat bij veel gemeenten een eenduidig overzicht ontbreekt, komt door de ongecoördineerde manier waarop het bezit is verkregen. De beleidsafdeling sport betaalde de kantine voor de voetbalvereniging, de afdeling welzijn nam het gebouw van de lokale welzijnsstichting over toen die het financieel niet meer trok. Zo kochten verschillende beleidsafdelingen vastgoed aan. De informatie daarover bevindt zich gefragmenteerd in gemeentehuizen en is niet gemakkelijk bij elkaar te brengen. Het prettige voor gemeenten is dat het Kadaster en DataLand dat wel vrij eenvoudig kunnen.

Toch loopt het sinds de lancering van Maatvast geen storm. Nog geen tien
gemeenten hebben zich er sinds de pilot voor gemeld. De reden is dat het eigen vastgoed bij gebrek aan ‘probleemeigenaar’ laag op de gemeentelijke agenda staat. Daar komt bij dat opwaardering van het onderwerp nogal ingrijpende organisatorische en politiek-bestuurlijke gevolgen heeft.

‘Als je weet wat je hebt, moet je er ook iets mee’, zegt Pellenbarg. ‘Ambtelijk moet informatie actueel worden gehouden, je moet erop sturen, er moet één verantwoordelijke komen voor de gehele vastgoedportefeuille. Binnen een gemeente is dat niet snel georganiseerd.’ En bestuurlijk is inzicht lastig omdat een eenmaal goed geïnformeerde wethouder zijn bevindingen niet kan achterhouden voor de raad. Vooral over gemeentelijk vastgoed dat niet voor maatschappelijke doeleinden wordt gebruikt, zal veel discussie ontstaan: waarom hebben we dit? Een bestuurder die daar geen antwoord op heeft, wil liever pas inzicht wanneer hij aan de raad kan melden hoe hij vervolgens op het vastgoed gaat sturen. Zover is het in veruit de meeste gemeenten nog niet.

Erwin Daalhuisen van vastgoedadvies­bureau Fakton vindt het ‘schandalig’ dat veel gemeenten maar liever even niet weten wat ze bezitten, om organisatorische en politiek-bestuurlijke problemen te voorkomen. ‘Er zijn honderden miljoenen te besparen en te verdienen, maar gemeenten weigeren er werk van te maken. In plaats daarvan gooien ze liever het buurthuis dicht, want er moet worden bezuinigd. Onbegrijpelijk.’

Verdienen
Twee jaar geleden berekende Fakton, samen met de Hogeschool van Amsterdam en adviesbureau BMC, dat gemeenten zonder al te veel inspanning 1,8 miljard euro kunnen verdienen op hun maatschappelijk vastgoed. Met de nieuwe informatie van het Kadaster dat de waarde van niet-maatschappelijk aangewend gemeentelijk vastgoed naar schatting 20 miljard euro bedraagt (zie pagina 7), durft Daalhuisen te stellen dat er aanzienlijk meer te verdienen valt dan de 1,8 miljard van twee jaar geleden.

In de eerste plaats door een deel van het gemeentelijk vastgoed dat geen maatschappelijke functie heeft af te stoten. Afgezien van strategische verwervingen, bezit dat om andere redenen te legitimeren valt (een fietsenstalling of een historische molen bijvoorbeeld) en objecten waarop in de huidige markt niemand zit te wachten, blijft er nog steeds commercieel vastgoed over dat valt te vervreemden. Verkoop van 5 procent van het gemeentelijke vastgoed zonder maatschappelijke aanwending, brengt eenmalig een miljard euro in het laatje.

In de tweede plaats valt meer te behalen uit een betere exploitatie. ‘Als je als gemeente al een commerciële pandjesportefeuille wilt hebben, zorg er dan voor dat de huuropbrengsten marktconform zijn’, zegt Daalhuisen. ‘Ik weet zeker dat dit nu heel vaak niet het geval is. Daarmee zijn gemeenten in overtreding, want door onder de marktprijs te verhuren, is er feitelijk sprake van overheidssteun. En dan begeef je je op zeer glad ijs. Gemeentelijke grondbedrijven weten dat en zitten er bovenop: zorg dat je grond tegen de marktwaarde verkoopt, anders krijg je gelazer. Maar dat voor het commercieel verhuren van panden hetzelfde geldt, daar hoor je zelden iemand over. Of het moeten al de caféhouders zijn, die zich beklagen dat een biertje in de sportkantine veel goedkoper kan zijn dan hetzelfde biertje in hun kroeg.’

In de derde plaats kan efficiënter beheer van gemeentelijk vastgoed de kas spekken. Pellenbarg: ‘Dankzij inzicht in je vastgoedportefeuille is het gemakkelijker functies te combineren. De bibliotheek wordt overdag intensief gebruikt, maar ‘s avonds is de deur dicht. Daarnaast staat een ander gemeentelijk pand, dat de hele dag onbenut blijft, maar waar ‘s avonds de toneelvereniging in repeteert. Die twee zijn goed met elkaar in één pand te verenigen. Dat geldt ongetwijfeld voor veel meer gemeentelijk bezit. Als je maar weet wat je hebt en wat er in dat bezit gebeurt.’

Aan een optelsom waagt niemand zich, maar alles bij elkaar zijn er in gemeenteland miljarden te verdienen.

Buitenspel
De hoop is gevestigd op gemeenteraden en hun lokale rekenkamers. Die hebben vaak al wel onderzoek gedaan naar grondposities, met niet zelden als conclusie dat de raad buitenspel staat. Bij maatschappelijk vastgoed gaat het om vergelijkbare kwesties. Maar vooralsnog laten raadsleden zich met een kluitje in het riet sturen, zegt Daalhuisen. ‘Twee jaar geleden had ik contact met een aantredend raadslid in Emmen dat mij vroeg of ook in haar gemeente winst te behalen viel. Ik heb gezegd: vraag de wethouder om een overzicht. Daar kreeg dat raadslid drie maanden later antwoord op: het zat allemaal wel goed en de wethouder zag geen enkele reden om inzicht te geven. Dan moet zo’n raadslid dus doorbijten, maar dat gebeurt niet.’

Daalhuisen vindt dat gemeenteraden inzicht in het gemeentelijke vastgoed moeten eisen, om verantwoorde bezuinigingsafwegingen te kunnen maken. ‘Ambtenaren weten door de bank genomen al weinig van het eigen vastgoed, maar gemeenteraden weten hoegenaamd niets. Ik vind dat een raad moet weten dat in een gemeentelijk pand de Schoenenreus zit. En dat de raad moet kunnen zeggen dat dit bezit verkocht moet worden aan de Schoenenreus, om de opbrengst aan iets nuttigs te besteden. Iedereen weet dat het maatschappelijk vastgoed van gemeenten er technisch vaak belabberd bij staat. Ga maar eens kijken bij een gemiddelde basisschool. Gemeenten moeten enorm bezuinigen en hakken met de botte bijl, ook in maatschappelijk vastgoed. Terwijl er zoveel laaghangend fruit is waarmee geld te verdienen valt.’

Geen patroon in vastgoedbezit
Michiel Pellenbarg van het Kadaster doet zijn best om te ontdekken waarom de ene gemeente veel en de andere gemeente weinig maatschappelijk vastgoed heeft. ‘Ik ben geograaf, ik zoek patronen. Maar juist op dit onderwerp lukt het me niet die te vinden.’ Veel verder dan dat gemeenten in de Randstad meer hebben dan gemeenten daarbuiten komt Pellenbarg niet. Ze bezitten ook meer vastgoed dat niet maatschappelijk is aangewend. ‘Dat zegt mij dat gemeenten mogelijk ook met een beleggersbril naar vastgoed hebben gekeken. In de Randstad rendeerde vastgoed beter dan daarbuiten.’ Toch gaat ook deze redenering niet helemaal op. De gemeente Utrecht, waar vastgoed ook schaars en dus duur was, heeft maar weinig niet-maatschappelijk vastgoed. Het bezit van vastgoed en het al dan niet maatschappelijk gebruik verschilt per individuele gemeente, luidt Pellenbargs voorlopige conclusie. ‘Almere heeft veel niet maatschappelijk aangewend vastgoed, Lelystad weinig. Wie weet waarom mag het zeggen.’

Vooral garageboxen en parkeerplaatsen
Zes van de acht gemeenten die deelnamen pilot van het Kadaster en DataLand hebben hun rapportages beschikbaar gesteld: Barendrecht, Krimpen aan de IJssel, Ridderkerk, Schiedam en Venray. Leek en Horst aan de Maas deden dat niet. Uit de rapportages blijkt dat de zes gemeenten tezamen over 990 vastgoedobjecten beschikken. Daarvan hebben er 537 (54 procent) geen maatschappelijke functie. De grootste categorieën zijn garageboxen (183 stuks) en parkeerplaatsen (66). Daarna volgen 34 objecten in de categorie café, restaurant, disco of snackbar. Van 179 objecten is het gebruik onbekend. De rapportages van Vlaardingen en Ridderkerk staan op de website van DataLand (www.dataland.nl/informatie/maatvast).