'Woningmarktmodel CPB onbruikbaar voor nieuw kabinet'

Het woningmarktmodel dat het Centraal Planbureau gebruikt om de effecten van beleidsplannen op woningbouw te berekenen deugt niet. Het is daarom onverstandig om op die manier de beleidsvoorstellen van een nieuw kabinet door te rekenen. Dat betogen de Groningse hoogleraar Maarten Allers en de Amsterdamse emeritus hoogleraar Johan Conijn in een artikel in het economenblad ESB.

Kritiek

De kritiek op de modellen van het CPB bestaat al langer onder onderzoekers van de woningmarkt. Het CPB-model speelde een belangrijke rol bij de beleidsplannen tijdens de formatie van het kabinet Rutte-Asscher (Rutte II). Het was het dieptepunt van de banken- en bouwcrisis, en het kabinet gebruikte een extra heffing op sociale huurwoningen om de lege staatskas aan te vullen. Volgens de berekeningen van het CPB zouden daardoor de huren stijgen, en corporaties aanzetten tot meer investeringen in nieuwe woningen.

Desastreus

Maar de gevolgen van de verhuurderheffing bleken desastreus voor de woningbouw: de enorme belastingplicht van woningcorporaties zorgde juist voor veel meer voorzichtigheid. De nieuwbouw van corporatiewoningen halveerde in de jaren na de invoering van de heffing. Omdat ook de commerciële woningmarkt stil lag, werd er jarenlang veel te weinig gebouwd. Het CPB-model is inmiddels wel wat bijgesteld, maar het planbureau staat nog steeds achter de doorrekeningen die ermee worden gemaakt. In diverse rapporten stelt het CPB bovendien dat het afschaffen van de heffing niet zal leiden tot meer woningen: een grotere investering van woningcorporaties in nieuwbouw zal volgens het model leiden tot een even grote vermindering van nieuwbouw door marktpartijen.

Aannames

Volgens Allers en Conijn stopt het CPB teveel aannames in het model die niet kloppen. Allers: ‘Die veronderstellingen die erin worden gestopt, komen er vervolgens ook weer uit.’ Zo laat het CPB-model bijvoorbeeld weg dat woningcorporaties veelal zelf woningen ontwikkelen. ‘Dus het model gaat ervan uit dat corporaties die woningen kopen, bijvoorbeeld bij een projectontwikkelaar, en dat daarbij de vrije marktregels gelden. Maar dat is helemaal niet zo. Corporaties zijn juist vaak niet afhankelijk van commerciële ontwikkelaars en grondeigenaren.’

Gereguleerd

De realiteit van de woningmarkt is anders dan in het model wordt voorgesteld. ‘Er wordt uitgegaan van een vrije woningmarkt die zich gedraagt als iedere andere markt. Maar onze woningmarkt is juist sterk gereguleerd.’ Berekeningen met dit model zullen er dus altijd naast zitten, stellen de wetenschappers. En om een nieuwe disruptie op de woningmarkt te voorkomen, kan een nieuw kabinet berekeningen met het CPB-model beter links laten liggen. ‘Er zou eigenlijk een bijsluiter bij moeten zitten die waarschuwt voor het trekken van conclusies uit de uitkomsten van het woningmarktmodel.’