Wetsvoorstel goed verhuurderschap vol gaten

Waarom is het Wetsvoorstel goed verhuurderschap nodig? Werkt het wel? Zijn er geen minder zware manieren om de doelen te bereiken? Antwoorden ontbreken. Of, zoals de Afdeling advisering van de Raad van State het formuleert: noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van de instrumenten in het Wetsvoorstel goed verhuurderschap zijn niet goed gemotiveerd. De RvS adviseert dat de regering haar huiswerk overdoet.

Intimidatie

Ander punt van kritiek is dat het wetsvoorstel niet definieert wat 'goed verhuurderschap' nu eigenlijk inhoudt. De regering wil dat in een AMvB regelen om snel in te kunnen spelen op nieuwe inzichten hierover. Tegelijkertijd noemt de toelichting bij het wetsvoorstel zaken die deel uitmaken van goed verhuurderschap zoals tegengaan van intimidatie en discriminatie. Die spagaat kan de Afdeling 'niet volgen'. De wet zou in elk geval 'de hoofdlijnen' van het begrijp goed verhuurderschap moeten bevatten, adviseert ze. Dit is inmiddels aangepast, zo meldt de reactie van de minister van VRO.

Gebiedsgericht verbod

Het wetsvoorstel is een reactie op een Kamerverzoek om gemeenten meer bevoegdheden te geven om 'ongewenste verhuurpraktijken' te bestrijden. Gemeenten kunnen, zo regelt het wetsvoorstel, een 'gebiedsgericht verbod' instellen voor verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Verder komt er voor verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten een speciale vergunning waarin gemeenten extra eisen kunnen stellen, bijvoorbeeld over hygiëne en het maximaal aantal personen waaraan de verhuurder de ruimte mag verhuren. Ook kunnen gemeenten bestuursdwang, dwangsommen en bestuurlijke boetes uit de kast trekken; ze kunnen het beheer van een verhuurd pand overnemen. Tot slot komt er een verplichting voor gemeenten om een 'laagdrempelig meldpunt' op te zetten waar huurders ongewenst verhuurgedrag kunnen melden en informatie krijgen over de juiste instanties die de huurders verder kunnen helpen.

Versnipperd landschap

De Afdeling vraagt zich af waarom de keuze over de inzet van de instrumenten aan de gemeente wordt overgelaten. Alleen het meldpunt is verplicht. De vrijheid van keuze om andere instrumenten wel of niet in te zetten kan leiden tot een 'versnipperd landschap' van huurbescherming. Zeker om arbeidsmigranten te beschermen 'lijkt een meer verplichtend landelijk regime aangewezen.' Tot slot adviseert de Afdeling in het wetsvoorstel duidelijk te maken welke kosten de uitvoering met zich meebrengt en wie die betaalt.

Probleemanalyse

In het algemeen vindt de Afdeling de onderbouwing van het wetsvoorstel te mager. De minister motiveert het wetsvoorstel met een probleemschets van de huurmarkt. De Afdeling beaamt problemen met malafide huurders. 'Dat betekent echter niet dat bij de motivering van het wetsvoorstel en de daarin voorgestelde maatregelen met een probleemschets kan worden volstaan.' Een adequate probleemanalyse die aangeeft welke problemen in welke mate voor wie en waar spelen, ontbreekt. Die is des te belangrijker omdat de overheid zulk zwaar geschut inzet die de rechten en vrijheden van de verhuurder aantasten. Zonder goede probleemanalyse wordt het lastig de verwachte effectiviteit van de voorgestelde maatregelen in te schatten. Zo is überhaupt de vraag of huurders problemen zullen melden, stelt de Afdeling, gezien de angst voor represailles.

Huisvredebreuk

Ook heeft de regering veel verschillende zaken in het wetsvoorstel gestopt, oordeelt de Afdeling, allemaal onder de vlag van ongewenst verhuurdersgedrag. Het varieert van discriminatie tot huisvredebreuk en van verloedering tot onwettige bepalingen in de huurcontracten. Daarbij gaat het niet alleen om verhuurders van reguliere woonruimte maar ook om verhuurbemiddelaars en verhuurders van ruimte aan arbeidsmigranten. Die kún je allemaal op één hoop vegen, aldus de raad, maar alleen als dat goed gemotiveerd is.

Huurcommissie

De raad vindt dat de regering had moeten kijken of de doelen die de regering wil bereiken niet op een andere manier dan via deze wet kan bereiken. Zo kan de regering de weg naar de Huurcommissie bekender maken of de verhuurder een sterkere rechtspositie geven.