‘We lijden aan clichématig denken’

De rijksoverheid houdt zich nu al 60 jaar intensief met de volkshuisvesting bezig, maar het is nog steeds niet gelukt om alle Nederlanders kwaliteit van wonen te bieden’, constateert Frank Bijdendijk, bestuurder van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot. ‘De sociale sector omvat 35 procent van alle woningen - veel meer dan strikt nodig is - maar toch komen er te weinig goedkope sociale woningen vrij voor de lage inkomens. En we hebben een voorraad dure koopwoningen, maar we zijn niet in staat om goedkoop nieuwe te bouwen.’

De kwaliteitsvraag in de volkshuisvesting is niet nieuw. De onstuimige industrialisatie in de tweede helft van de negentiende eeuw leidde tot een versnelde woningbouwproductie - de revolutiebouw - vooral rond de grote steden. Rond het begin van de vorige eeuw gingen verlichte industriëlen, vakbonden en kerken zich zorgen maken over de slechte en onhygiënische woonsituatie die de revolutiebouw met zich meebracht.

‘Net als toen is er nog steeds sprake van een gebrek aan kwaliteit van wonen voor grote groepen mensen’, aldus Bijdendijk. ‘Maar het grote verschil is dat we nu te maken hebben met zelfbewuste burgers met uiteenlopende behoeften die ook nog eens voortdurend veranderen. Het gaat in de volkshuisvesting om maatwerk en het is een idee-fixe om te denken dat je de volkshuisvesting vanuit een centrale Haagse regelkamer kunt aansturen.’

Nieuwe impuls

Bijdendijks ideeën over volkshuisvesting kregen een nieuwe impuls toen hij begin jaren 80 het kraakpand Tetterode in Amsterdam-West bezocht. Zijn beeld van krakers kantelde volledig toen hij met eigen ogen zag dat ze er geen zootje van hadden gemaakt, maar het pand liefdevol opknapten. ‘Ik heb hen verteld dat ik directeur was van een woningcorporatie - toentertijd de gezworen vijand van elke kraker -, dat ik het fantastisch vond wat ze met Tetterode hadden gedaan en dat ik wel met hen wilde samenwerken als ze bereid waren huur te betalen.’

Na jaren van overleg met de gemeente kocht die het pand op van speculanten die het jarenlang in bezit hadden gehad en verkocht het door aan Het Oosten, de voorganger van Stadgenoot. ‘Alleen wilde de gemeente nog wel een plan van ons zien. Maar ik wilde het die krakers zelf laten doen. Het Oosten heeft het dak en de gevels gerestaureerd en de voorzieningen in orde gemaakt, maar aankleding en inrichting hebben we aan de huurders overgelaten. Mensen willen de inhoud zelf bepalen.’

Collega’s bekeken Bijdendijk met een meewarige blik. Wie gaat er nou in zee met zo’n stelletje ongeregeld? Maar Bijdendijk stelt tevreden vast dat hij tot nu toe nog geen huurpenning heeft gemist. ‘Tetterode staat er prachtig bij, kost ons geen cent en is goed voor de buurt.’

Uniforme woonwijken

Solids, op het winderige IJburg, is een imposant complex van acht verdiepingen, de eerste ruim 6 meter hoog en de overige 3,5 meter. Blikvanger is een grote klok, bevestigd aan de gebogen gevel van de derde etage, die het gebouw een New Yorkse allure geeft.

Solids, geïnspireerd op Tetterode, is de trots van Bijdendijk. Het is de bedoeling dat in het gebouw een mengeling van particulieren en bedrijven wordt gehuisvest, die zelf bestemming, huuroppervlak en indeling mogen bepalen.

Als we door de arcade lopen, opgetrokken van Chinese natuursteen, vertelt Bijdendijk dat voor het buitenwerk gekozen is voor materialen die op een mooie manier ouderen. ‘We hebben de beste materialen gebruikt, maar omdat we ervan uitgaan dat het gebouw minstens 200 jaar meegaat, is de afschrijving laag en hoeven we nauwelijks onderhoud te plegen.’

Bijdendijk beaamt dat de stichtingskosten voor Solids hoog zijn. Maar dat is geen belemmering om een deel van het gebouw ook beschikbaar te stellen voor mensen met lagere inkomens, zonder dat daar staatssteun aan te pas hoeft te komen (zie kader Exploitatie).

‘Het hele denken over sociale woningbouw is er altijd van uitgegaan de stichtingskosten laag te houden. Dan kun je de huren laag houden en ook de lonen. Dat was goed voor de concurrentiepositie van ons land. Zo kwamen de massale uniforme woonwijken na de Tweede Wereldoorlog tot stand. Maar die worden nu wel gesloopt. Weg investering. Achteraf gezien was dat systeem dus niet zo efficiënt.’

‘In de volkshuisvesting’, stelt Bijdendijk, ‘lijden we ontzettend aan clichématig denken. Er is altijd te veel gekeken naar de stichtingskosten en te weinig naar de exploitatiekosten. Als je de onderhoudskosten sterk weet te beperken, heeft dat een heel positieve invloed op de exploitatie. En het rendement (huuropbrengst gedeeld door investering) dat je wilt maken, hangt samen met het exploitatierisico. Hoe lager dat risico is, hoe lager je rendement kan zijn. Zo kun je met dezelfde huuropbrengst tot een veel hogere investering komen. Als we dat op Solids betrekken, dan zien we dat het gebouw elke bestemming aankan én voor heel lange tijd. Dat betekent een heel laag exploitatierisico en dus ook een lage rendementseis.’

Verdachte types

Hoge aanvangsinvesteringen hoeven dus niet per se tot hoge huren te leiden. Maar dan moet daar wel duurzame kwaliteit van de woningen tegenover staan. Op den duur komt dat de ontwikkeling van de marktwaarde van huurwoningen ten goede. Na verloop van jaren verkoopt de corporatie de woningen met de intussen gerealiseerde waardeontwikkeling, waarmee ze de aanvankelijk verliesgevende aanvangsinvesteringen (de ‘onrendabele investeringen’) terugverdient. ‘Zo ontstaat een revolving fund, precies wat nodig is voor de instandhouding van de volkshuisvesting’, betoogt Bijdendijk.

‘Voorwaarde is wel dat de corporatie over een behoorlijk eigen vermogen moet beschikken, want die aanvangsverliezen krijg je niet gefinancierd anders dan uit het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen.’

Dat sociale huurwoningen ook een marktwaarde hadden, ontdekten de corporaties pas zo’n jaar of 12 geleden, een paar jaar na de bruteringsoperatie van de toenmalige staatssecretaris Heerma. Die streepte in één keer alle bestaande leningen van corporaties weg tegen de contante waarde van alle subsidies en verbrak daarmee de financiële banden tussen het Rijk en de corporaties. Voor die tijd was het corporaties verboden woningen te verkopen.

Huurwoningen verkopen

‘We hadden dus nooit nagedacht over de waarde van de woning’, vertelt Bijdendijk. ‘We wisten alleen dat je een woning in 50 jaar moest afschrijven. Langzamerhand kwam het idee op om sociale huurwoningen ook te verkopen. In het begin viel het de politiek nog niet zo op dat we daar veel geld mee verdienden, maar zo’n 10 jaar geleden kreeg Den Haag dat in de gaten. Met dat geld konden we mooie dingen doen. Maar Den Haag verweet ons dat we er veel te weinig mee deden. Als antwoord daarop hebben we onze investeringen verdriedubbeld. Vervolgens zei Den Haag dat we de verkeerde dingen deden. We zouden ons gedragen als projectontwikkelaars. En wat de emmer deed overlopen, waren een paar excessen met corporatiedirecteuren. Zeer betreurenswaardig, maar het bepaalde wel de stemming. Eerst zaten we op onze handen en op ons geld, vervolgens deden we de verkeerde dingen en daarna waren we verdacht. En bij verdachte types laat je toch geen geld zitten? Dat is in een notendop de houding van de politiek tegenover corporaties. En die Brusselse maatregel (corporaties zijn vanaf begin dit jaar verplicht 90 procent van hun woningen met een huur tot 652 euro toe te wijzen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen van maximaal 33 duizend euro; red.) is ook bedoeld om grip op ons te houden.’

Wat ‘Brussel’ betreft, ziet Bijdendijk - afgezien van een staatssteunvrije huursector - maar één oplossing: ‘Al die mensen die meer verdienen dan 33 duizend euro en in de stad willen blijven wonen, moeten we woningen aanbieden net boven de liberalisatiegrens van 652 euro. En die woningen hoeven we helemaal niet te bouwen. Daar hebben we er duizenden van. Tot nu toe hebben we die huren kunstmatig laag gehouden. Als die woningen vrij komen, trekken we de huur op tot even boven de 652 euro. Daar is iedereen bij gebaat, ook de corporaties, want wij hebben die huurpenningen nodig om te kunnen investeren.’

Eigen verantwoordelijkheid

Bijdendijk noemt het paradoxaal dat de corporaties in het verdomhoekje zitten, terwijl ze de afgelopen 15 jaar naar zijn zeggen heel goed hebben gepresteerd: ‘De kwaliteit van de sociale woningen - en vooral ook de wijken waarin ze liggen - is enorm toegenomen, evenals de waardegroei. De achterstandswijken uit de jaren 90 zijn sterk verbeterd. Maar toch hoor je weer dat we ons strikt zouden moeten beperken tot bouw en verhuur van goedkope woningen. En dat geluid komt niet alleen van de institutionele beleggers die zich als concurrent zien, maar ook uit de politiek, zowel uit Den Haag als Brussel. Zo isoleer je hele bevolkingsgroepen in aparte wijken. De gevolgen daarvan zie je in de Franse en Italiaanse voorsteden.’

Voor het standpunt van de institutionele beleggers kan de Amsterdamse corporatiedirecteur maar weinig begrip opbrengen. ‘Het grootste deel van hun woningen hebben ze liquide gemaakt in een tijd van stijgende prijzen. Ze bouwen nauwelijks nog, dus waar hebben ze het over?’ En Den Haag zou zich volgens Bijdendijk beter moeten realiseren dat het oorspronkelijke ideaal van de volkshuisvesting - een goede woning voor iedereen - wordt gewaarborgd door het kapitaal dat de corporaties in de loop der tijd hebben opgebouwd. ’Dat ideaal zou de overheid, samen met de corporaties, moeten bewaken. Maar dan moet de politiek de corporaties wel meer beleidsvrijheid geven, want een goede volkshuisvesting valt niet te realiseren met een centrale sturing vanuit Den Haag. We kregen 20 jaar geleden allerlei subsidies, nu krijgen we allerlei heffingen. Als je de spaarpot van het volkshuisvestelijk vermogen omkiepert, krijg je het nooit meer terug. Dan is het voorgoed gedaan met het corporatiesysteem.’

Grote verdeeldheid

Het gaat Bijdendijk echter veel te ver om alle problemen waarmee de corporaties de afgelopen jaren te maken hebben gekregen in de schoenen van de overheid te schuiven. ‘Daar zijn de corporaties zelf in hoge mate verantwoordelijk voor. Binnen de sector heerst grote verdeeldheid. Al die directeuren die hun eigen mening willen laten prevaleren boven het belang van de volkshuisvesting. En daarbij ontbreekt het ook nog eens aan leiderschap. Er is niemand die duidelijk een richting aangeeft. Maar de belangrijkste fout is wel dat we niet in staat zijn geweest het volkshuisvestingsideaal te vertalen naar 2011 en het voor iedereen begrijpelijk te maken. Er wordt ongelofelijk slecht gecommuniceerd over wat we doen. We brengen onszelf in een slachtofferrol, nu ook weer met die Brusselse maatregel. Dat is belachelijk.’

---

Exploitatie

Uitgangspunt is dat het bestemmingsvrije casco-huurpand Solids voor de helft voor woondoeleinden wordt gebruikt. Bijdendijk legt uit dat het gebruikelijk is om bij nieuwbouw van woningen 30 procent uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Dat betekent dus dat 15 procent van de woningen beschikbaar komt voor mensen met een laag inkomen, die een persoonsgebonden korting krijgen op de huur. ‘Stel dat voor een dekkende exploitatie van het geheel per maand 10 euro per m2 nodig is. De verhuurder ontvangt dan per 100 m2 1000 euro. Een eenvoudige berekening leert dat 11 euro per m2 markthuur (85 x 11 = 935 euro) voldoende is om 15 procent van het oppervlak te kunnen verhuren voor (1000 – 935):15 = 4,50 euro per m2. Dat bedrag ligt ruim onder het huidige huurniveau van een sociale huurwoning.’ Bijdendijk schat in dat die 11 euro per vierkante meter goed is op te brengen voor de overige 85 procent van het te verhuren oppervlak.

---

Staatssteunvrije sector

In de brochure Wonen zonder staatssteun zet Frank Bijdendijk uiteen hoe een staatssteunvrije huursector mogelijk is bij marktconforme woningexploitatie. De netto marktwaarde in verhuurde staat van alle door corporaties geëxploiteerde sociale huurwoningen bedroeg eind 2006 ongeveer 223 miljard euro. Daar zat 65 miljard euro aan leningen bij, zodat het eigen vermogen om en nabij de 158 miljard euro was. Het totale rendement op het totaal geïnvesteerde vermogen bedroeg over 5 jaar gemiddeld 7,5 procent, wat overeenkomt met een kleine 17 miljard euro. Uitgaande van gemiddeld 5 procent rente over de leningen bedroeg het rendement op alleen het eigen vermogen 13,5 miljard (8,5 procent).

Als gevolg van de sociale doelstelling van corporaties is het directe rendement uit de woningexploitatie van corporaties laag. Corporaties schatten in dat zij 1,7 procent direct rendement laten liggen (3,8 miljard euro per jaar). Als we ervan uitgaan dat die rendementsverlaging terecht ten goede komt aan 50 procent van de huishoudens voor wie ze beleidsmatig is bedoeld, dan komt dat overeen met 1,9 miljard euro.

De rijksoverheid keerde in 2006 1,6 miljard aan huurtoeslag uit. Vervanging van de rijkshuurtoeslag door een huurkorting door de corporaties kan dus waarschijnlijk gemakkelijk door de corporaties worden gefinancierd. Namelijk uit een verhoging van het rendement bij het optrekken van de huren tot markthuurniveau voor scheefwoners. Zo kunnen corporaties hun sociale doelstelling zelfstandig financieren uit een marktconforme woningexploitatie. Het Rijk bespaart 1,6 miljard en de staatssteundiscussie is van de baan.