Tips van de AIVD en De Nederlandse Bank

Dit is een kleine greep uit een lange lijst van indicatoren die kunnen wijzen op fraude of ‘verhoogde’ integriteitsrisico’s met vastgoedtransacties en projectontwikkeling. De lijst die onlangs openbaar werd, is opgesteld door het Financieel Expertise Centrum (FEC), waarin onder meer de politie, justitie, inlichtingendienst AIVD, de fiscus en De Nederlandse Bank samenwerken. De risico-indicatoren noemen zij red flags. De opsporingsdiensten kwamen de risico’s tegen in een uitgebreide analyse van zes grote vastgoedonderzoeken, waaronder de zaak aan de Amsterdamse Zuidas met het Philips Pensioenfonds en het Bouwfonds. Een deel van de red flags is ook gedistilleerd uit toezichtsonderzoek door De Nederlandse Bank bij zes institutionele beleggers.

De indicatoren kunnen gemeenten en provincies ook helpen met het inschatten van integriteitsrisico’s als ze met vastgoedpartijen aan tafel zitten en contracten afsluiten. Zo is volgens het FEC extra alertheid geboden als de taxatiewaarde van grond of kantoorpanden naadloos aansluit bij de koopsom op het moment van verkoop. Dit kan er op wijzen dat de taxatie niet onafhankelijk is verlopen en dat er een schimmige deal achter zit of verboden prijsafspraken zijn gemaakt.

Tegelijkertijd kunnen sterk uiteenlopende taxaties vlak voor de transactie een indicatie zijn voor fraude of witwassen via de vastgoeddeal. Gemeenten kunnen ook alert zijn op het ontbreken van vaste onderdelen in de waardebepaling van onroerend goed door een makelaar/taxateur, zoals informatie over vergelijkbare panden en ontbrekende Wozwaarden. Oppassen is het als nietszeggende ‘waardeverklaringen’ worden afgegeven in plaats van officiële taxatierapporten.

Kwaadwillende partijen of handelaren zullen proberen de reële marktwaarde van vastgoed zoveel mogelijk te verhullen. Alarmbellen moeten ook gaan rinkelen als vastgoedvoorstellen worden gedaan met onjuiste of onvolledige koopsommen. Dit kan er op wijzen dat een deel van de rekening buiten de notaris om contant wordt voldaan. De koper maakt op het moment dat hij het onroerend goed weer verkoopt een normaal ogende vermogenswinst – waarmee op dat moment de criminele cash wordt witgewassen.

Een andere dringende aanbeveling van het FEC: bij een transactie met meerdere gebouwen of percelen moet behalve een totaalprijs van het onroerendgoed- pakket tevens de prijs per object in de akten en openbare registers worden opgenomen. Dit vergroot de transparantie en controleerbaarheid van vaak ingewikkelde vastgoeddeals en biedt dan voor toekomstige transacties met onderdelen uit het oorspronkelijke pakket informatie over reële waarden. Volgens de onderzoekers moet ook altijd duidelijk zijn wie met wie zaken doet. Zo zou ook de overheid beter beducht kunnen zijn voor geldstromen afkomstig van niet-financiële instellingen in het buitenland, van buitenlandse coderekeningen, of als financierende partijen off-shore vennootschappen zijn (buiten de Nederlandse jurisdictie vallen).

Tevens waarschuwt het FEC voor financiers die uitsluitend opereren via landen met een strikt bankgeheim, zoals Liechtenstein, Monaco en Zwitserland. De oorsprong van dit geld is meestal niet te traceren. Vaak worden ook stromannen ingezet om de (malafide) eigenaar van het onroerend goed af te schermen of de bestemming van transacties te verhullen. Een indicatie hiervoor is als de werkelijke eigenaar het economisch risico draagt, terwijl een ander (de stroman) als juridisch eigenaar in de gemeentelijke of kadastrale registers is ingeschreven. Deze constructie wordt vooral ingezet om Bibob-procedures te frustreren.

In het FEC-onderzoek krijgen met name de financiële ondernemingen en de zakelijke dienstverleners een flinke veeg uit de pan. De onderzoekers spreken van ‘systematische betrokkenheid’ bij integriteitschendingen. Derdenrekeningen van advocaten worden volgens de onderzoekers te gemakkelijk misbruikt om medewerking te verlenen aan vastgoedfraude. Deze week maakte de Orde van Advocaten bekend steekproeven te gaan uitvoeren bij de achterban om te controleren of de derdenrekeningen wel correct worden gebruikt. De Rapportage Project Vastgoed is te vinden op de website van De Nederlandse Bank, www.dnb.nl