Taxeren moet je leren

Drechtsteden worstelen met Woz

Wie aan de Merwesingel woont, heeft het gemaakt. Een lange laan met vrijstaande huizen die uitkijken op het water. Het maakt niet eens uit dat aan de overkant van de rivier een afvalstortplaats is. Nee, je woont aan de Merwede. En wie langer in Sliedrecht woont, zoals Arri Hartog, weet dat Merwesingel de juiste uitspraak is en niet Merwedesingel. De straat heet eigenlijk niet eens Merwesingel of Merwedesingel, maar Adriaan Volkersingel, vernoemd naar de Sliedrechtse grondlegger van het grote baggerbedrijf.

Hartog kan zich herinneren dat Sliedrecht ooit verdeeld was in twee groepen: werknemers van Adriaan Volker en werknemers van Boskalis. ‘Op verjaardagen sprak je met mensen van hetzelfde bedrijf. Je maakte niet de overstap van het ene naar het andere bedrijf. Nu is dat weg.’ Een van de panden aan de Merwesingel heeft pilaren naast de deur die een chic balkon ondersteunen, met daarboven ter hoogte van de derde verdieping een glimmend wapen. Ook binnen zijn de nodige aanpassingen gedaan om het nog duurder te maken, weet Hartog. Hij heeft hier zicht op, als directeur van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD).

‘Het schilderen van sommige details is door een kunstenaar met penseel gedaan. En voor het interieur is bijzonder, duurzaam hout gebruikt, dat zit er over honderd jaar nog in. De waarde van zo’n huis is niet van afstand te bepalen. Daar moet iemand voor langsgaan.’

Uitlegbaarheid
Ze moeten bij de GBD onder andere de waarde van 120.000 huizen in de verschillende Drechtsteden bepalen; daarvoor gebruiken ze de nieuwste technieken – uitgebreide databestanden, luchtfotogrammetrie, geografische informatiesystemen – maar op afstand verzamelde gegevens blijken vaak genoeg niet voldoende. Er moet iemand langs. De nieuwe technieken zijn ook geen garantie voor een gunstige beoordeling van de Waarderingskamer: bij de laatste beoordeling kregen de Drechtsteden twee van de vijf sterren. Dat was een tegenslag, ook omdat de medewerkers eigenlijk vinden dat hun technieken heel geavanceerd en nauwkeurig zijn. Maar ze willigen netjes de eisen van de Waarderingskamer in.

‘We doen wat we moeten doen’, zegt Hartog, ‘maar het is niet waar we energie van krijgen.’ Die energie komt bijvoorbeeld van een nieuwe proef met kunstmatige intelligentie. En van goed werk leveren, wat Hartog als missie van de organisatie ziet: ‘Het gaat om de uitlegbaarheid tegenover inwoners. We doen het niet primair voor de toezichthouder.’

De relatie met de inwoners is cruciaal. ‘Een relatieprobleem gaat voor elk ander probleem’, zegt Theo Bruinsma. Deurwaarders zijn de laatsten die langsgaan bij inwoners, als alle andere pogingen om gemeentebelastingen te innen zijn mislukt. Bruinsma, die in november 62 werd, begon op zijn 27ste met dit werk voor de Belastingdienst en sinds 2003 werkt hij voor de Drechtsteden. De Belastingdienst is feller, of was dat in zijn herinnering in ieder geval; de Drechtsteden zijn minder heftig. Maar dan herinnert Bruinsma zich dat hij ooit iemand in Brabant opzocht die een belastingschuld had bij de gemeente Zwijndrecht.

‘Ik bel aan, de deur gaat open… en hij haalt gelijk uit.’ Hij heeft zichzelf vaak afgevraagd of hij het anders had kunnen aanpakken en beantwoordt de vraag zelf: waarschijnlijk niet. Een mooie anekdote, maar niet representatief. ‘Het heet ‘dwanginvordering’, maar het is niet de bedoeling mensen tegen je in het harnas jagen. Dwang vermijd ik ten koste van alles. Je kunt het zo gek niet verzinnen of ik kan er beslag op leggen, maar dat is niet wat de gemeente wil.’ De relatie moet goed blijven. Dat gaat soms misschien ten koste van de daadkracht, maar de lokale verwevenheid draagt daar op andere manier juist weer aan bij. ‘Als ik zie dat het huis te koop staat en wij geld krijgen, kunnen we er beslag op leggen. We plaatsen mensen nooit uit huis, maar zo kunnen we bij de overdracht wel ons geld krijgen.’ Hij merkt weinig van de slechte beoordeling van de Waarderingskamer. ‘Voor anderen is het cruciaal, maar ik zie alleen de factuur die openstaat. Ik moet geld binnenhalen.’

Traditioneel denken
De beoordeling zit taxateur Arnold van den Berg meer dwars. ‘Je ziet dat de Waarderingskamer nog in het traditionele denken zit.’ Ter illustratie laat hij een uitgebreide Excelsheet zien met criteria die ze in de Drechtsteden hanteren voor de waardering: of er uitzicht op de rivier is, of er hoogspanningskabels in de buurt zijn, hoeveel huurwoningen er in de straat zijn, wat de geluidsbelasting is, enzovoort. ‘Maar de Waarderingskamer wil één beoordeling voor de ligging, met een cijfer van 1 tot 5.’ Ruud Kathmann van de Waarderingskamer licht die waardering toe: ‘We zagen een achterstand ontstaan in het bijhouden van de gegevens. Gemeenten mogen de 1-tot-5-beoordeling uit elkaar trekken, maar in het taxatiemodel moet dan duidelijk zijn welke factoren zijn meegewogen.

Bovendien stond er in sommige gevallen dat er sprake was van een bepaalde indicator, zoals de aanwezigheid van groen in de straat, maar wij zagen dat daar geen sprake van was. En dat is een probleem. We kunnen geen extra punten geven omdat ze zo lekker innoveren. Aan de andere kant zijn we ontzettend blij met deze club omdat ze zo veel innovatieve dingen oppakken. We werken graag met ze samen.’ Ook Hartog benadrukt dat er geen vervelende verstandhouding is met de Waarderingskamer en dat de GBD graag de nieuwe bevindingen deelt.

Een van die innovaties is een pilot met Geo Phy, een bedrijf dat machine learning gebruikt voor de waardebepaling van vastgoed. In de pilot levert GeoPhy woningwaarderingen waar ze bij de Drechtsteden hun taxatiekennis op loslaten. GeoPhy mag dan goed zijn met moderne technieken, het zijn geen taxateurs. Dat bleek, kan taxateur Van den Berg zich herinneren, bij een opvallende waardering in de historische Wolwevershaven in Dordrecht. Net als de Adriaan Volkersingel een toplocatie. ‘Het viel ons op dat een huis door GeoPhy op 0,4 miljoen euro gewaardeerd werd, maar door ons waarderingsmodel op 1,4 miljoen. We kwamen erachter dat het huis aan het water lag, maar dat GeoPhy de ligging niet herkende.’

Hij laat het op de kaart zien: hoewel een mens direct ziet dat het huis van 0,4 miljoen ook naast een groot blauw vlak ligt, kwam dat niet uit de data. Die informatie ging terug naar GeoPhy. Zo wordt het model getraind. Alhoewel Van den Berg soms moeite heeft om de werkwijze aan andere taxateurs uit te leggen, is het toepassen van machine learning volgens hem een logische stap. Hij ziet de ontwikkeling van waardebepalingen in drie fases: de eerste is de traditionele wijze, de tweede is wat ze (‘nu nog’) in de Drechtsteden doen en de derde is wat er met machine learning mogelijk is.

Driedimensionaal
Niet alle ontwikkelingen zijn echter vooruitgang. Veel gemeenten maken gebruik van inhoud (kubieke meter) voor waarderingen, maar omdat er in de markt meestal gesproken wordt over oppervlakte (vierkante meter), heeft de Waarderingskamer bepaald dat vanaf 2022 de gebruikersoppervlakte de standaard moet worden voor waarderingen. De GBD moet dus van 120.000 huizen de kubieke meters omzetten in vierkante meters – en dat moet vóór 2022. Daar hebben ze een externe partij voor ingeschakeld. Op de eerste verdieping van het GBD-kantoor werkt projectmanager Joop Kooreman van Loket31 met een team alle woningen door.

Het scheelt Kooreman dat ze bij de GBD voortdurend beeldmateriaal en hoogtekaarten laten maken door een gespecialiseerd bedrijf, want daarvan kan hij met behulp van computersoftware driedimensionale tekeningen maken. Het programma herkent, als het goed is, automatisch alle gedeelten van huizen die lager zijn dan anderhalve meter, want die moeten niet meegerekend worden. Kooreman kan de driedimensionale simulatie zelf veranderen, bijvoorbeeld door stukjes eraf te snijden die er niet bij horen. En dan, met een muisklik, vervormt het programma het tot een tweedimensionale plaat. Het loopt allemaal soepel, maar het moet huis voor huis gedaan worden.

Tour de force
‘Het gaat een tour de force worden voor gemeenten om alles in netto vierkante meters te krijgen’, zegt Kooreman. ‘Het is koren op de molen van no-cure-no-paybedrijven.’ Deze bedrijven hebben een v erdienmodel gemaakt van het bezwaar maken namens de bewoners, en dat is veel gemeenten een doorn in het oog. Sommige bedrijven, zo is de klacht, schieten met hagel en zien dan wel wat ze raken. Kooreman heeft gehoord dat ze flyers uitdelen. ‘Zelfs als de rechter vindt dat de waarde goed is, maar de objectkenmerken verschillen een beetje, dan blijft de WOZ-waarde misschien gehandhaafd maar betaalt de gemeente de proceskosten. Dáárom zijn we hiermee bezig.’

Ze mikken op maart 2021 om hiermee klaar te zijn. 40 procent van de bezwaren in de Drechtsteden komt van no-cure-nopay- bedrijven, vertelt Hartog. Zijn uitgangspunt is daarbij: ‘We verdedigen ons niet, maar leggen het uit. Als door goede waarderingen, bijvoorbeeld met behulp van machine learning, het aantal toegekende bezwaren daalt, dan is het goed.’ Maar dat nieuwe methoden nodig zijn, is Hartog inmiddels wel duidelijk. ‘Zonder al die technieken kan het ook niet meer.’