Sterke regie en samenwerking

In 2024 moeten er meer dan 100.000 woningen gebouwd worden. Hoe de transitie eruit ziet, waar die vastloopt en hoe Nederland er in de toekomst uitziet, bespreken we met Marja Appelman, Directeur Woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Arjen Gielen, Voorzitter Bestuur van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten in de Woontransitie Podcast.

Luister de podcast hier

• In 2030 moeten er in Nederland meer dan 900.000 nieuwe woningen gerealiseerd zijn.
• Om dit te bereiken, voert het Rijk een sterke regie op woningbouw. Zo heeft ze in samenwerking met provincies en gemeenten verschillende woondeals gesloten.
• Ondanks de wendbaarheid die deze woondeals brengen, zijn er verschillende uitdagingen op het gebied van capaciteit, bezuinigingen en een missende urgentie.
• Om de uitdagingen te lijf te gaan, zijn de Denktank Woningmarkt en nieuwe financieringsmogelijkheden in het leven geroepen.

Regie terugpakken en houden

In het verleden heeft het Rijk de regie op woningbouw twee keer losgelaten. De eerste keer na de wederopbouw, de tweede keer na het voltooien van VINEX-locaties. In een klein land als Nederland waar ruimte schaars is en de bevolkingsgroei groot, is regie keihard nodig. Het is Appelmans rol om te horen waar de problemen zitten, goede analyses te maken en consensus te vinden met alle bouwende partijen en overheden. Appelman: “Ik denk dat deze regie altijd moet blijven. De bevolking groeit sneller dan gedacht door bijvoorbeeld de komst van arbeidsmigranten en expats. Ook door klimaatontwikkeling moeten we goed kijken naar hoe Nederland in de toekomst aantrekkelijk blijft om te wonen. De grootste transitie zit in het weer terugpakken van de regie.” Dit valt overigens niet uit de lucht: al voordat het huidige kabinet aantrad was hier consensus over bij alle overheden.

Wendbaar door woondeals

In de afgelopen anderhalf jaar heeft het Rijk met alle gemeenten woondeals gesloten. Daarin besluiten zij gezamenlijk welke woningen op welke plek gebouwd gaan worden en hoe ze dat samen gaan uitvoeren. Ook hebben alle partijen afgesproken hoe ze tot een resultaat komen als het tussentijds tegenvalt. Nu is het van belang dat die woondeals van het papier afkomen. Het realiseren van de woondeals was een ingewikkeld proces. Gielen: “Eén woning bouwen is simpel, maar daaromheen zijn allerlei zaken heel complex. Denk bijvoorbeeld aan milieueisen, klimaatadaptatie en infrastructuur. De markt lost dat niet in zijn eentje op.” Ten eerste was het proces tijdsintensief: de deals moesten gereed zijn vóór de Provinciale Statenverkiezingen. Ten tweede moesten gemeenten hun collegeakkoord loslaten. Volgens de woondeals moeten gemeenten vaak méér sociale huurwoningen bouwen dan in het collegeakkoord is afgesproken. Dat is een enorm coördinatievraagstuk. Ten derde was er het vraagstuk van wederkerigheid: wie draait er voor de kosten op nu er minder vrijesectorwoningen gebouwd kunnen worden? Na veel gesprekken is het organisatorisch vraagstuk grotendeels opgelost. Daardoor zijn gemeenten en het Rijk nu ook echt wendbaar om te reageren op wat er nodig is.

Uitdagingen

Toch kennen de woondeals ook uitdagingen. Zo is er weinig capaciteit bij lokale overheden en zijn bepaalde woningbouwprojecten niet meer rendabel door de gestegen rente en inflatie. Lokale en landelijke overheid moeten elkaar hierbij versterken. Het Rijk moet een visie hebben op wat er landelijk nodig is en tegelijkertijd de lokale overheden ondersteunen. Dat kan bijvoorbeeld met instrumenten zoals de Woningbouwimpuls. Maar ze kan ook andere instrumenten inzetten om projecten vlot te trekken. Het helpt dat er een grotere rol is weggelegd voor woningcorporaties. Zij kijken naar hoe projecten meer industrieel en minder tailormade toch door kunnen gaan.

Woningmarkt vooruit helpen

Een andere uitdaging is dat er minder geld beschikbaar is door bezuinigingen in de Voorjaarsnota. Overheden moeten de financiering nu met private partijen samen regelen. Gielen kijkt in zijn rol bij SVn naar hoe privaat en publiek geld beter bij elkaar kunnen komen. SVn biedt financiering aan partijen in de woningmarkt die niet door commerciële partijen geleverd kan worden. Zo zorgen ze voor een betere match en meer synergie. Gielen: “We proberen de woningmarkt verder vooruit te helpen tussen markt en overheid in. Dat doen we aan zowel de vraag- als de aanbodkant. De bouwopgave zit aan de aanbodkant, de vraagkant is die van huishoudens, starters, vergrijzende bevolking.” Een voorbeeld van zo’n match is de garantieregeling voor flexwoningen, waarbij 60% door banken wordt gefinancierd en voor de overige 40% een transformatiefaciliteit is bedacht.

De urgentie mist

Desondanks duurt het vaak nog lang om woningen te bouwen, in Nederland vaak een jaar of 10. Dat komt onder meer doordat trajecten vaak niet parallel, maar ná elkaar lopen. Deze vertraging heeft enorme consequenties voor het maatschappelijk welzijn van burgers. Zij ondervinden achteruitgang in hun leven en sociale relaties. Appelman: “Waar ik naar op zoek ben, is de échte urgentie van snel willen bouwen. Daar is meer bestuurlijk lef en ruggengraat voor nodig. En het vertrouwen dat andere partijen hun huiswerk ook goed doen.”

Denktank Woningmarkt

Appelman heeft daarom de Denktank Woningmarkt opgericht. Binnen de Denktank gaan verschillende partijen als bouwers, ontwikkelaars, woningcorporaties en overheden met elkaar in gesprek. Hoe kunnen zij een paar stappen vooruit denken, samen optrekken en synergie zoeken? De Denktank Woningmarkt gebruikt hiervoor het denken vanuit waarden, want die zijn neutraal. De één hecht bijvoorbeeld waarde aan schoonheid, de ander aan gelijkwaardigheid. Appelman: “Je hoeft dan niet te zeggen wie er gelijk of ongelijk heeft, daar kom je met elkaar achter. Ik vind dat een mooie manier om naar problemen te kijken, samen te zoeken naar oplossingen die er zijn.” De Denktank is ook betrokken bij ondersteuningsinstrumenten als bovengenoemde garantieregeling voor flexwonen, de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds voor transformatieondersteuning.

Onafhankelijke partij

Ondanks de regie blijkt het binnen de keten vaak lastig om dingen tussen verschillende partijen voor elkaar te krijgen. Een oplossing hiervoor kan liggen in een onafhankelijke partij die lokale spelers helpt om het gesprek te voeren over de voortgang. Zo’n onafhankelijke partij is deskundig, staat boven de partijen en houdt druk op de ketel. Ze kijken bijvoorbeeld naar wat er in de planning zit. Vervolgens lopen ze alle projecten langs inclusief het huiswerk dat de partijen hebben ingeleverd. Dan kijken ze heel feitelijk en volgens een vast format of het realistisch is om de planning te handhaven. Door de goede vragen te stellen, krijgen ze mensen weer in beweging. Dit blijkt een niet-bedreigende en succesvolle werkwijze te zijn om processen aan tafel te versnellen.

Toekomstperspectief

Volgens Gielen kent de toekomst van de woningmarkt zowel een korte- als een langetermijnperspectief. Voor de korte termijn moeten we volhouden wat er is ingezet, ook als er een andere minister komt. De woningmarkt is enorm cyclisch door bijvoorbeeld fluctuerende huizenprijzen en rente. Voor de lange termijn is het noodzakelijk om beleid te maken dat bestand is tegen die cycli. Op de lange termijn staan waarden als continuïteit en stabiliteit van de woningmarkt onder druk. Gielen: “De grootste langetermijnuitdaging is dat we te maken hebben met o.a. klimaatadaptatie en de ruimtelijke ordening van Nederland. Het is zo vol qua bestemmingen van de grond, dat moet je met elkaar aangaan. Maar voor de woningmarkt moet je dan wel rekening houden met die verschillende cycli. Dat is heel belangrijk." 

Luister de podcast hier