Screening light voor vastgoed

Vastgoedpartijen worden in lang niet alle gevallen gescreend voordat een gemeente met hen in zee gaat. Als de achtergronden van beoogde partners wel worden gecheckt, gebeurt dit vooral bij projectontwikkelaars en investeerders. Makelaars en corporaties hebben in veel gemeenten vrij spel.

 

Uit inventariserend onderzoek van Binnenlands Bestuur onder de gemeenten blijkt dat in bijna 40 procent van de gevallen screening van vastgoedpartijen achterwege blijft. Projectontwikkelaars worden door bijna 60 procent van de deelnemende gemeenten gescreend, investeerders door ruim 44 procent. Bij makelaars en corporaties vallen deze percentages ver terug, naar respectievelijk 13 en 11 procent. Veel gemeenten beschouwen corporaties als betrouwbare partners omdat zij er al jaren zaken mee doen. Vijf gemeenten screenen alle genoemde partijen.

 

Uit het onderzoek valt verder op te maken dat veel wethouders ruimtelijke ordening wekelijks en soms zelfs dagelijks contact hebben met vastgoedpartijen. In meer dan de helft van de gemeenten die aan de enquête hebben deelgenomen, liepen ten tijde van het onderzoek tien of meer projecten waarbij vastgoedpartijen waren betrokken. Een enkele respondent geeft aan ook vastgoedeigenaren en aannemers te screenen, evenals kandidaat-kopers voor gemeentelijke gebouwen met een horeca-bestemming.

 

SGP-wethouder Piet Koningswoud van de gemeente Dirksland legt uit dat screening ook averechts kan werken: ‘In onze gemeente hebben we één corporatie: Woningbouwvereniging Dirksland. Ik weet bij wijze van spreken niet wie langer bestaat; de corporatie of de gemeente. Het is misschien niet zo sterk als een huwelijk, maar we hebben een vaste relatie. Dan zou het natuurlijk wat vreemd overkomen als de gemeente zo’n partij plotseling gaat screenen.’

 

Een vergelijkbaar geluid kan worden opgetekend bij andere gemeenten. ‘Een corporatie is een partner in de civil-society. Dat is het voordeel van een overzienbare schaal van gemeente en corporatie. Bovendien betreft het een toegelaten instelling waarvan de gemeente de (financiële) verslagen ontvangt’, meldt de wethouder van een 20.000 inwoners tellende gemeente in het zuidwesten van het land. ‘Wij werken nagenoeg alleen met lokale corporaties waarmee prestatieafspraken worden gemaakt’, laat een ongeveer even grote gemeente uit dezelfde regio weten.

 

Niet pluis

 

Het moment waarop gemeenten in algemene zin wel overgaan tot screening, verschilt. Sommige gemeenten willen zicht op de antecedenten van een vastgoedpartij vóórdat een samenwerkingsovereenkomst of andere verplichting wordt aangegaan. Andere respondenten screenen partijen bij de inschrijving op projecten ‘globaal’, en in de selectiefase ‘diepgaander’. Eén gemeente meldt tot screening over te gaan ‘wanneer we aan ons water voelen dat er iets misschien niet helemaal pluis is’. Weer andere gemeenten laten de vraag of een partij wordt gescreend afhangen van de investering die met een bouwaanvraag is gemoeid. Eén wethouder noemt in dit verband een bedrag van 500.000 euro of meer. Bij een andere gemeente ligt de grens op een miljoen euro.

 

Als het gaat om de wijze waarop projectontwikkelaars worden gescreend, is navraag doen in het informele netwerk het populairst. De helft van de gemeenten doet dit. Ruim 42 procent gaat te rade bij de Kamer van Koophandel, 37 procent doet een beroep op het Bureau Bibob (Bevordering Integriteit Beoordelingen door het Openbaar Bestuur) van het ministerie van Justitie. Een kwart van de respondenten laat een pre-screening doen door de eigen dienst. Ruim 7 procent van de gemeenten huurt een particulier onderzoeks- of adviesbureau in. Geen van de benaderde gemeenten raadpleegt het insolventieregister op Rechtspraak.nl.

 

De uitkomsten bij de screening van investeerders zijn vergelijkbaar: ook hier scoren inschakeling van het informele netwerk en de Kamer van Koophandel het hoogst, gevolgd door het Bureau Bibob.

 

Geheimzinnig

 

Over Bibob bestaan bij gemeenten veel vragen en onduidelijkheden. Veel wethouders weten niet hoe vaak Bibob wordt ingezet. Bijna de helft geeft aan dat het in hun gemeente nooit gebeurt. Eén gemeente meldt dat ‘toepassing van de Wet Bibob nog niet in de gemeentelijke organisatie is geïmplementeerd’. Een andere respondent laat weten dat ‘het gemeentelijk Bibob-beleid alleen van toepassing is op horeca en prostitutie’.

 

Er is ook kritiek. VVD-wethouder Stan Lyczak van Alphen aan den Rijn hekelt het ‘gebrek aan rechtsbescherming’ bij Bibobprocedures ‘en veiligheidsonderzoeken in het algemeen’. ‘Als een aanvraag wordt afgewezen, horen betrokkenen niet eens wat het probleem is. Dat lijkt me in strijd met de principes van onze rechtsstaat. Big brother is watching you, maar je weet alleen niet waarover het gaat. Die onderzoeken worden met zó veel geheimzinnigheid omgeven; dat stoort me’, zegt Lyczak.

 

Een middelgrote gemeente in Limburg deelt mee dat in de afgelopen vier jaar twee keer een Bibob-onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van een bouwaanvraag. In beide gevallen werd de bouwvergunning uiteindelijk geweigerd. Maar in de praktijk worden Bibob-adviezen klaarblijkelijk niet altijd opgevolgd. Een kleinere gemeente, ook uit Limburg, schakelde het Bureau Bibob in bij een bouwaanvraag door een horecaondernemer. Er kwam een negatief advies, maar een meerderheid van het college legde dit vervolgens naast zich neer en de vergunning werd toch verstrekt.

 

Bedrijven die grond kopen van een gemeente, worden blijkens de steekproef in een op de drie gevallen niet gescreend. Bijna een kwart van de gemeenten screent in zo’n geval ‘altijd’, ruim 30 procent ‘soms’. De meeste gemeenten hebben veel vertrouwen in het eigen personeel. Op de vraag of ambtenaren worden gescreend, ‘bijvoorbeeld op eerdere werkgevers of op familiebanden met vastgoedpartijen’, antwoordt 17 procent van de respondenten ‘altijd’. Een twee keer zo grote groep doet dit nooit, ruim 40 procent ‘soms’. De wethouder van een Brabantse gemeente meldt dat ‘bepaalde gemeentefunctionarissen’ op grond van de integriteitscode verplicht zijn om melding te maken van ‘financiële belangen die zij onderhouden met partijen waarmee de gemeente te maken heeft’.

 

Prijsafspraken

 

Over de vraag of gemeenten voldoende mogelijkheden hebben om achtergronden en integriteit van vastgoedpartijen te onderzoeken, lopen de meningen uiteen. De wethouder van een grote gemeente uit het midden van het land wijst er op dat door ‘de voortdurende productiedruk’ integriteitsonderzoeken er ‘in de praktijk’ nog weleens bij in schieten.

 

Wethouder Lyczak van Alphen aan den Rijn meent dat gemeenten ‘in nader te bepalen omstandigheden’ toegang moeten krijgen tot opsporingsinformatie van bijvoorbeeld het Korps Landelijke Politie Diensten. ‘Opsporingsdiensten opereren nu op afstand, maar als gemeente zou je toch om advies moeten kunnen vragen’, vindt Lyczak. ‘Je zou het bijvoorbeeld kunnen regelen via de VNG. Dat daar iemand zit die jou in vertrouwen kan adviseren: ga niet met die partij in zee.’

 

Dat je als gemeente maar beter op je hoede kan zijn, ondervond Alphen aan den Rijn in 2004. Toen kreeg de gemeente via de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een schaduwboekhouding in handen over de bouw van het in 2002 opgeleverde stadhuis. Er bleken prijsafspraken te zijn gemaakt. ‘Dat was voor ons een complete verrassing. We wisten van niets’, zegt Lyczak. De gemeente stapte naar de Raad van Arbitrage, en is tot op de dag van vandaag verwikkeld in een procedure om de door haar geleden schade te verhalen. Lyczak wil niet zeggen voor welk bedrag de gemeente is benadeeld.

 

Gemeenten die de huidige mogelijkheden voldoende vinden, geven aan dat wordt gewerkt met ‘vertrouwde partijen’: ‘Wij kennen dus over het algemeen de achtergrond van onze projectontwikkelaars, beleggers, makelaars en corporaties.’ Een middelgrote gemeente uit Noord-Holland voert aan dat ‘uitsluitend wordt gewerkt met grote, gerenommeerde marktpartijen’. Weer een ander schrijft dat ‘wij vrijwel altijd weten met voor partij we te doen hebben’: ‘De behoefte bij onze gemeente om de integriteit te onderzoeken is niet zo groot.’

 

De wethouder van een middelgrote gemeente uit het oosten van het land beklaagt zich erover dat de overheid dikwijls het nakijken heeft. ‘Bij ontwikkelaars is screening vaak niet mogelijk omdat zij eigenaar zijn van de grond. Je hebt dus geen keus.’

 

Flesje wijn

 

Een van de ondervraagden merkt op dat screening eigenlijk zinloos is: ‘Wanneer er onoirbare zaken spelen, zijn die meestal niet gerelateerd aan bedrijven, maar aan individuele mensen of werknemers. In die zin heeft het screenen van partijen niet veel zin. Immers: wanneer een ambtenaar een scheve schaats zou rijden, lijkt het mij onwenselijk als de hele gemeente vervolgens in een kwaad daglicht zou komen te staan. Zo is het ook met vastgoedpartijen: wanneer er iets zou spelen, speelt dat meestal bij of door individuele werknemers. Als het bedrijf vervolgens de juiste maatregelen treft om dit te beëindigen, zie ik er geen probleem in om met een dergelijke partij in zee te gaan.’

 

Bijna 70 procent van de ondervraagden zegt nog nooit op niet-integere wijze door een vastgoedpartij te zijn benaderd. Degenen die hiermee wél zijn geconfronteerd (13 procent), kregen bijvoorbeeld een vakantiereis of andere snoepreisje aangeboden. Eén wethouder meldt ‘een aantal keren’ te zijn ‘belazerd in de zin van een valse voorstelling van zaken aangaande het plan’. Eén gemeente werd geconfronteerd met witwaspraktijken.

 

De wethouder van weer een andere gemeente benadrukt met zoveel woorden dat hij wel geschenken in ontvangst wil kunnen blijven nemen. ‘Ik mag aannemen dat men niet de illusie heeft dat ik voor een fles wijn met Kerstmis te “hebben” ben.'

 

‘Niemand op zijn blauwe ogen geloven’

 

Hoogleraar beleidswetenschap Hans van den Heuvel van de Vrije Universiteit vindt het onverstandig als gemeenten zonder nader onderzoek in zee gaan met vastgoedpartijen. ‘Je kunt marktpartijen tegenwoordig niet meer op hun blauwe ogen geloven. Dat is een collectief voortschrijdend inzicht. Ook van advocaten en notarissen hebben we altijd gedacht dat ze allemaal integer waren, maar inmiddels openbaren zich allerlei affaires waaruit het tegendeel blijkt. Elke rotte appel is er één.’ Een partij op voorhand het stempel ‘betrouwbaar’ geven, kan niet meer, stelt Van den Heuvel in reactie op het onderzoek van Binnenlands Bestuur.

 

‘Een gemeente moet weten wie haar bondgenoten zijn. Als tot samenwerking wordt besloten, maakt een gemeente zo’n marktpartij deelnemer aan het publieke beleid. Die partij gaat het overheidsbeleid mede uitvoeren. Daarmee begint je zorg. Je kan niet voorzichtig genoeg zijn.’ Van den Heuvel wijst op de belangrijke taak die op de schouders van de overheid rust.

 

‘Gemeenten en andere overheden hebben de dure plicht om te voorkomen dat ze criminele of criminogene activiteiten faciliteren. De vastgoedfraude aan de Zuidas in Amsterdam is nu toevallig ontdekt, maar staat echt niet op zichzelf. Het is een dooddoener om te zeggen dat het gros van de partijen goed en integer werkt. We zijn door schade en schande wijs geworden. Het moet honderd procent goed zijn.’

 

Verantwoording

 

Het vastgoedonderzoek is in opdracht van Binnenlands Bestuur uitgevoerd door Peter Faber van UZ3 Onderzoek in Leiden. De conclusies zijn gebaseerd op de respons van 54 gemeenten. De vragenlijsten werden op basis van anonimiteit ingevuld door de verantwoordelijk wethouder, en in een enkel geval door een ambtenaar. Deelnemers aan het onderzoek konden zelf aangeven of zij bereid waren tot een (niet anonieme) nadere toelichting.

 

Meest gebruikte screeningsinstrument bij projectontwikkelaar
Gemeenten kunnen meerdere instrumenten noemen.

 

Informeel netwerk	50%
Informatie Kamer van Koophandel	42%
Bibob	37%
Pre-screening door eigen dienst	24%
Verklaring geen bezwaar/omtrent gedrag	7,4%
Informatie brancheorganisatie	7,4%
Particulier onderzoeksbureau	7,4%

Screent de gemeente vastgoedpartijen op hun achtergrond?

 

Projectontwikkelaars
De projectontwikkelaars worden het meest gescreend. Dat gebeurt door bijna 60% van de gemeenten.
Ja: 59,3%
Nee: 38,9%
Missing: 1,9%

 

Investeerders
Bijna de helft van de gemeenten screent de investeerders.
Ja: 44,4%
Nee: 53,7%
Missing: 1,9%

 

Makelaars
Makelaars worden nauwelijks gescreend. Zeven gemeenten onder de respondenten screenen.
Ja: 13%
Nee: 85,2%
Missing:1,9%

 

Corporaties
Ja: 11,1%
Nee: 87%
Missing: 1,9%

 

Meest gebruikte screeningsinstrument bij corporaties
Gemeenten kunnen meerdere instrumenten noemen.

 

Informeel netwerk	14,8%
Pre-screening door eigen dienst	13%
Informatie Kamer van Koophandel	7,4%
Bibob	7,4%
Informatie brancheorganisatie	3,7%

Gronduitgifte
Screening vóór gronduitgifte: eenderde van de responderende gemeenten screent nooit bij gronduitgifte.

 

Altijd	22,2%
Soms	31,5%
Nooit	33,3%
Nvt	5,6%
Missing	7,4%