Fairland Studios te Vlaardingen

In Nederland is er een grote woningbouwopgave. Om deze opgave te halen hebben de minister en de provincies afspraken gemaakt om bijna 900.000 woningen te realiseren in de periode tot 2030. Om dat te halen is een hoog tempo nodig en een sterk samenspel tussen de betrokken partijen.

Het bouwen van flexwoningen is een optie om de woningbouw te versnellen. In 2019-2020 is door Erik Kroes, van Procap, het projectmanagement verzorgd voor de gemeente Vlaardingen om het Unileverterrein te transformeren naar District-U. In deze periode zijn ook de eerste gesprekken gevoerd over het plaatsen van 318 tijdelijke woningen. De behoefte bestond om een tastbaar begin te maken met de transformatie en te zorgen voor levendigheid in het gebied. Niet minder belangrijk was de behoefte aan meer woningen in Vlaardingen. Dit heeft geresulteerd in het jongerenhuisvestingsconcept Fairland Studios.

Samen met ontwikkelaar INSPIRE Real Estate en gemeente Vlaardingen maakten we een terugblik, daarin bleek duidelijkheid over de ruimtelijke procedure en de doelgroep een belangrijke rol te spelen.

Keuze ruimtelijke procedure

De wens voor tijdelijke woningbouw alsmede schaarste op de woningmarkt pleiten voor een zo kort mogelijke ruimtelijke procedure. De voorkeur van de ontwikkelaar was dan ook om gebruik te maken van de reguliere procedure op basis van de kruimelregeling. Voor de gemeente was het essentieel om aantoonbaar invulling te geven aan een goede ruimtelijke ordening door alle omgevingsfactoren goed onderzocht te hebben en vanuit oogpunt van zorgvuldigheid niet overhaast te handelen. Zeker omdat het Unileverterrein op een locatie ligt waar o.a. door de nabijheid van diverse petrochemiebedrijven milieuaspecten een belangrijke rol spelen. Met name de verwachte geluidsbelasting was hierbij een specifiek aandachtspunt. Uiteindelijk is gekozen voor een uitgebreide procedure.

In de gesprekken was niet zozeer de doorlooptijd van de procedure de 'crux', maar veel meer hoe het proces eruit zou zien. Wat zijn de criteria voor deze milieuaspecten voor tijdelijke woningen en bewoning, bij het beoordelen van de akoestische situatie, wat wordt geaccepteerd als een goede ruimtelijke ordening, welke disciplines en adviezen worden betrokken en wie heeft het mandaat om een integrale afweging te maken? Zeker ook omdat de wetgeving minder veeleisend is ten aanzien van tijdelijke bouw, rust er meer verantwoordelijkheid op de gemeente om te toetsen op een goede ruimtelijke ordening. Omdat dit de eerste grote locatie binnen Vlaardingen was waar tijdelijke woningen zouden worden gerealiseerd, was er nog weinig ervaring en was het proces minder gestructureerd. 

Beeldvorming doelgroep

Naast jongeren en starters als primaire doelgroep, was er vanuit de gemeente interesse om 30 woningen (circa 10%) te kunnen aanwenden voor meer kwetsbare doelgroepen. Met name bedoeld voor personen die weer een stap maken richting zelfstandig wonen en daar beperkt begeleiding bij nodig hebben.

Regelmatig worden tijdelijke woningen geassocieerd met doelgroepen als asielzoekers/ arbeidsmigranten en roept dit weerstand op in de omgeving. In het geval van het Unileverterrein is vanaf het begin door de ontwikkelaar intensief ingezet op participatie met de omgeving, er zijn initiatieven voor placemaking uitgerold en is er een duidelijk beheer & aanspreekpunt voor de omgeving. Door een keuze van maximaal 10% bijzondere doelgroepen en vanaf het begin een consequent verhaal te vertellen en de flexwoningen als voorloper van de toekomstige stadsontwikkeling te positioneren is er in dit proces geen noemenswaardige weerstand geweest.

Gestructureerd proces, helderheid doelgroep

Het verschil in doorlooptijd van de ruimtelijke procedures is uiteraard van invloed op het tempo. Maar minstens zo belangrijk is de helderheid van het te doorlopen proces. Welke stappen worden gezet, hoe zorgen we ervoor dat met alle belangen rekening is gehouden en waar ligt het mandaat voor het maken van beslissingen.  Dan is de ‘hoe’ vraag geen discussie meer en is dat niet bepalend voor het tempo. De primeur van deze flexwoningen in Vlaardingen heeft in die zin haar vruchten afgeworpen voor eventuele toekomstige initiatieven. Daarbij wordt het investeren in de relatie met de omgeving en het goed positioneren van de doelgroep gestimuleerd.

De woningen zijn in 2022 geplaatst en allemaal bezet. De huurders zijn de eerste bewoners van District-U en de eerste ervaringen zijn positief. De komende jaren gaat de gehele Rivierzone Vlaardingen herontwikkeld worden. De komst van de 318 tijdelijke woningen hebben een pioniersrol vervuld in de gesprekken tussen ontwikkelaar en gemeente en bijgedragen aan de basis van deze stadsontwikkeling.

Tot slot

Bij Procap staan we voor een evenwichtige balans tussen tempo en kwaliteit bij de woningbouwopgave. We geloven dat een goede samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaar en omgeving cruciaal is om dit doel te bereiken.