Realisatie ouderenhuisvesting vergt meer bewegingsvrijheid

Auteur artikel: Eric Burgers

Een vergrijzende bevolking in tijden van woningnood maakt van ouderenhuisvesting een prominent ruimtelijk vraagstuk. Hoe komen gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars sneller tot werkbare afspraken zodat meer ouderen kunnen én willen doorstromen? Procap-adviseurs Arjen Jansen en Laurens Deuling leveren vier bouwstenen aan.

Van bejaardentehuizen naar zo lang mogelijk thuis wonen, ouderenhuisvesting heeft in de afgelopen decennia gelijke tred gehouden met grotere trends: de aftakeling van een nationaal stelsel voor stedelijke ontwikkeling en volkshuisvesting, de toenemende marktwerking op de woningmarkt, en de decentralisatie van (ouderen)zorg. In het hogere segment van de woningmarkt is van doorstroming geen sprake meer waardoor het hele mechaniek vastloopt en starters geen kans krijgen.

Amper opties

“Waarom”, vraagt Arjen zich af, “zou je een ruim bemeten, dikwijls afbetaald huis vol herinneringen verlaten om een fors bedrag aan maandhuur neer te leggen voor een kleinere woning in een onbekende omgeving?” Aan de andere kant van de woningmarkt hebben hurende ouderen met een smalle beurs al helemaal geen keus als het gaat om overstappen naar meer gepaste huisvesting. “Initiatieven zoals die van Stichting Knarrenhof spelen weliswaar in op de vraag van ouderen, maar vormen tot dusver een druppel op een gloeiende plaat en zijn vooral weggelegd voor mensen met financiële ruimte.” Daar komt bij dat thuiswonende ouderen met groeiende zorgbehoeften een beroep moeten doen op (mantel)zorg die niet zomaar beschikbaar is. “Zorginstellingen, familieleden en vrienden moeten het thuis blijven wonen mogelijk maken, maar kunnen dit steeds minder goed bolwerken. Een vergrijzende bevolking versterkt deze trend.” Laurens vat de problematiek treffend samen: “In 2040 zijn er volgens prognoses 2,6 miljoen ouderen ten opzichte van 1,4 miljoen in 2019. Het aantal éénpersoonshuishoudens is verder toegenomen en het aantal mantelzorgers per hoogbejaarde is fors afgenomen.”

Bouwstenen

Arjen en Laurens bieden vier bouwstenen voor een aanpak die volgens beiden “zorgt voor tempo en actie, zodat het niet alleen bij mooie plannen blijft.”

Plak er geen etiket op:
Dé oudere bestaat niet. Arjen: “Wees terughoudend met het label ‘ouderenhuisvesting’. Menige vitale zestiger of zeventiger voelt zich hierdoor niet aangesproken.” Men wil bovendien graag ouder worden in een gemengde buurt of wijk, ziet Laurens “en deel blijven uitmaken van de samenleving. Dus niet in afzondering wonen.” Enigszins in de vergetelheid geraakte concepten zoals de serviceflat en de levensloopbestendige woning zijn weer relevant. “Zeker in combinatie met woningen voor starters en gezinnen, zodat er kleine gemengde gemeenschappen ontstaan.”

Durf te geven en te nemen:
Volgens het nieuwe regeerakkoord zet het kabinet in op de realisatie van 290.000 woningen voor ouderen in 2030. De nieuwe wet Versterking regie volkshuisvesting, waarvoor een voorstel in behandeling is, zal daarbij wellicht helpen doordat er meer (juridische) instrumenten voor overheden beschikbaar komen. Laurens en Arjen zien in ieder geval een grote opgave in het samenspel tussen gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars. “Veel tijd gaat op aan discussies over percentages sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen”, ervaart Arjen in de praktijk. “Er moeten te veel lijstjes worden afgevinkt. Dat keurslijf is te knellend.” Gemeenten zouden bijvoorbeeld meer rekening kunnen houden met businesscases van ontwikkelaars en corporaties, suggereert Laurens. “Durf goede of betaalbare concepten voor ouderen te belonen met meer ruimte in beleidsmatige voorwaarden of een verlaging van de grondprijs. En kijk verder dan alleen kleine eenheden, want die wil lang niet iedereen, zoals bijvoorbeeld het rapport over flexwonen van het Planbureau voor de Leefomgeving laat zien.”

Verweef sociaal en fysiek domein:
Het maken van woonzorgplannen kan een verkokerde gemeentelijke organisatie veel tijd kosten. Arjen waarschuwt: “Tegen de tijd dat het plan er ligt, lost het een inmiddels verouderd of niet bestaand probleem op.” Door nauwere samenwerking tussen het sociaal domein, dat zicht heeft op de vragen van ouderen, en het fysieke domein dat, met marktpartijen, zicht heeft op gebiedsontwikkelingen en bouwketens kan dit wellicht worden voorkomen. “Nu zijn dit vaak twee gescheiden werelden. Zet ze bij elkaar!”

Hanteer een regionale scope:
Woningmarkt en arbeidsmarkt functioneren op een regionale schaal. De scope van woningcorporaties is regionaal. Door met ontwikkelaars en corporaties op regionaal niveau afspraken te maken, zegt Arjen, creëert een gemeente mogelijkheden voor verevening van investeringen en baten op portefeuilleniveau. “Dit biedt meer perspectief dan voor elk project een vergelijkbaar proces te doorlopen. Let wel, kleinere gemeenten hebben hiervoor niet altijd de menskracht in huis.” Afspraken op regionaal niveau kunnen de nationale aanbestedingswetgeving raken. “Het zou helpen als het Rijk meer ruimte laat voor interpretatie.”

Speelruimte voor corporaties

Arjen en Laurens zien graag dat het Rijk meer bewegingsvrijheid schept. “Terug in de tijd gaan en volop bejaardenhuizen bouwen is gezien het tekort aan zorgpersoneel geen optie,” zegt Laurens. Langdurig zelfstandig wonen is hierdoor inmiddels genormaliseerd. “Woningcorporaties zouden vooral geholpen zijn met meer ruimte voor het mixen van sociale huurwoningen en commerciële producten in verschillende prijscategorieën om zo tot een realistische businesscase te komen.” De door de Woningwet 2015 aangebrachte scheiding tussen de uitvoering van maatschappelijke taken en schijnbaar commerciële activiteiten (DAEB-activiteiten en niet-DAEB-activiteiten) heeft de speelruimte van woningcorporaties te ver ingeperkt. “Daar kan het Rijk iets aan doen. We hebben sterke woningcorporaties nodig.”