Ontwikkeling van bouwkosten: stabiliteit na roerige jaren?

De bouwkosten zijn al zo’n 3 jaar bijzonder onzeker met periodes met snelle stijgingen, dan weer een beperkte daling, gevolgd door nieuwe stijgingen. Wat is de huidige situatie? Is het nu stabieler? En wat zijn de verwachtingen?

Ontwikkeling afgelopen jaren

De bouwkosten zijn tot het voorjaar van 2021 ongeveer 10 jaar redelijk stabiel geweest. Dit is te zien in de BDB (bouwkostendata) index, waarbij de stijging gemiddeld ongeveer 1,7% was. Ook andere indices laten dezelfde ontwikkelingen zien. Als we de conjuncturele kostenontwikkelingen meenemen, zoals onder meer aangegeven in de BDB Marktindicator, dan zien we over deze periode een gemiddelde jaarlijkse stijging van ongeveer 3,5%. Deze toont wel pieken en dalen. Met vooral een piek in 2017 en 2018. Deze trend zien we ook terug in de CBS-cijfers.

Vanaf medio 2021 is er ineens een snelle stijging van materiaalprijzen te zien, mede door transportproblemen door een geblokkeerd Suezkanaal en de gevolgen van de coronapandemie. De structurele stijging is boven 10% in één jaar en daar komt nog een aanzienlijke conjuncturele stijging overheen. Dit laatste komt doordat snelle prijsstijgingen ervoor zorgen dat organisaties snel hun materialen willen inkopen om verdere kostenstijgingen te voorkomen. Door die grotere vraag stijgen de prijzen nog sneller.

Stijgende energieprijzen

Door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ontstaat leveringsonzekerheid en de energieprijzen stijgen heel snel. Ook de materiaalprijzen stijgen daardoor met grote stappen. Veel materialen of componenten voor materialen zijn nauwelijks te verkrijgen en dan soms alleen tegen buitensporig hoge kosten. Bijvoorbeeld chips voor apparaten.

De stijgende materiaalprijzen en de leveringsonzekerheid vertalen zich in snel stijgende bouwkosten. Eind 2022 zien we de materiaalkosten weer stabiliseren, maar wel op het hoge niveau. In 2023 zijn er enkele prijsdalingen. Veelal beperkt, maar bijvoorbeeld staal daalt snel in prijs.

Tot aan eind 2022 zijn de arbeidskosten beperkt gestegen. In 2023 zien we een grote stijging ontstaan. Net nu de stijging van de materiaalprijzen afneemt. Zowel de kosten van CAO-personeel als inhuurkrachten nemen hard toe. Dit komt vooral door de koopkrachtafname vanwege de hoge inflatie, maar ook door schaarste aan personeel. Dit werkt nog door in 2024.

Afname productie en vraag

Door diverse instituten en partijen is de verwachting geuit dat de bouwproductie dit jaar afneemt ten opzichte van 2023. Vooral in de woningbouw en utiliteitsbouw. Bij de woningbouw is er veel vraag naar betaalbare woningen, maar vanwege hoge bouwkosten zijn die nauwelijks te realiseren. Door zowel protesten van omwonenden als de stikstof problematiek verloopt ook het verkrijgen van bouwlocaties en bouwvergunningen erg moeizaam. Ook de gestegen rente helpt niet mee voor het betaalbaar maken van woningen.

De vraag naar nieuwbouw van kantoren neemt af. Thuiswerk is na corona sterk toegenomen en dit blijft. De behoefte aan m2 kantoorruimte neemt daardoor af. De overige utiliteitsbouw ondervindt stagnatie door hoge bouwkosten en hoge rente. Daarnaast wordt steeds lastiger om een elektriciteitsaansluiting te krijgen.

De vraag blijft mede door de hogere bouwkosten beperkt. Er is wel veel latente vraag, maar door de gestegen prijzen blijft de werkelijke vraag uit. Echter als de latente vraag wordt omgezet in reële vraag, zullen de kosten verder stijgen.

Verduurzaming van bestaande panden en energietransitie zijn wel markten die groeien. Hoewel de groei afneemt doordat de energieprijzen weer zijn gedaald. Deze tak wordt voor een groot deel ingevuld door de installatiebranche. Juist hier is het tekort aan vakmensen het grootst. Dit remt de groei en veroorzaakt verdere prijsstijgingen.

Werkvoorraad bouwbedrijven

Ondanks de verwachting dat de bouwproductie afneemt, blijkt uit de monitor van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat de werkvoorraad van de bouwbedrijven op peil blijft. Ook hebben veel bedrijven behoefte aan meer personeel. Bouwbedrijven verwachten eerder prijsstijgingen dan prijsdalingen. Dit wordt versterkt door de verwachting dat de bouw in de loop van 2025 aantrekt en dat lopende projecten voor de dan geldende prijzen moeten worden gerealiseerd. Men wil de winstmarges graag naar het gewenste niveau herstellen of houden.

Architectenbureaus signaleren wel een afname in het werk. Normaal gesproken is dit een voorbode van minder werk voor de bouwbedrijven. De verwachting van deze bureaus en het EIB is dat er in 2025 weer een toename in het werk komt. Voor ingenieursbureaus blijft er voldoende werk. Dit wordt mede gestimuleerd door de energietransitie en verduurzaming.

Duurzaam bouwen

Ook de bouw moet verduurzamen. Dat betekent dat zowel het eindresultaat (het gebouw) als het proces (het bouwen) geen of zo min mogelijk impact heeft op het milieu.

Voor gebouwen willen we dat het energieverbruik zo laag mogelijk is, bij voorkeur nul of lager, dat het gebouw een minimale milieu-impact heeft en circulair is. In het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen bouwbesluit) zijn hier al eisen voor, namelijk BENG en MPG. Dit is een goede stap, die wel extra investeringen vraagt. Voordeel is dat de exploitatiekosten lager worden dan bij gebouwen die niet aan deze eisen voldoen. De extra investering is noodzakelijk, want het is een wettelijke eis. De extra investering is ook wenselijk, want je beperkt je ‘voetafdruk’ en het resulteert in lagere life-cycle kosten.

Bovenop de wettelijk eis verduurzamen is zinvol. Hierbij is de uiteindelijke doelstelling dat het gebouw netto geen energie verbruikt of zelfs energie levert. Ook de materiaalgebonden CO2 uitstoot moet naar beneden en zelfs naar nul of hieronder: CO2 negatief. Aan het eind van de levensduur van het gebouw moeten materialen zoveel mogelijk herbruikbaar zijn. De meeste milieubelasting zit in het winnen van grondstoffen en het maken van producten. Daarom moeten materialen losmaakbaar worden aangebracht, zodat ze gemakkelijk kunnen worden hergebruikt. Dit alles is een grote stap, maar wel een noodzakelijk streven.

Het Nieuwe Normaal

Cirkelstad, platform voor circulaire en inclusieve bouwsector, introduceerde Het Nieuwe Normaal. Hierin staan prestatieniveaus voor milieu-impact (MPG), materiaalgebonden CO2-uitstoot, herkomst van materialen en losmaakbaarheid. Cirkelstad onderzocht de meerinvestering, om de norm van Het Nieuwe Normaal te behalen. Hierin is berekend dat deze 2,5 – 4% bedraagt voor utiliteitsgebouwen en 5,5 – 9,5% voor woongebouwen. Dit is exclusief kosten voor CO2 besparing.

Emissieloos bouwen

Hiernaast zien we dat er meer vraag is naar emissieloos bouwen, waarbij bouwmaterieel elektrisch aangedreven moet zijn. Uit onderzoek blijkt dit bij utiliteitsbouwprojecten te zorgen voor een toename van 2-3% in de bouwkosten, bij woningbouw is dit iets meer. Bij infrastructuurprojecten kan dit meer dan 10% zijn. De machines zijn duurder in aanschaf en bovendien is er nog weinig groot elektrisch materieel beschikbaar. Vervolgens moet men dan nog een bouwaansluiting zien te krijgen met voldoende elektrisch vermogen. Het aanbod van elektrisch materieel zal steeds verder toenemen en de meerkosten afnemen.

Verwachtingen van de bouwkosten

De materiaalprijs is op dit moment gestabiliseerd, maar er is nog steeds een schaarste aan grondstoffen. De verwachting is dat de materiaalprijzen dit jaar weer verder stijgen.

Halverwege 2024 is er nog een stijging in de CAO lonen, maar hierna lijkt de grote stijging van de CAO-lonen achter de rug. Wat wel blijft is schaarste aan vakbekwaam personeel. Inhuur van ZZP-ers resulteert in hogere arbeidskosten. We zien de inhuur van ZZP-ers bij bouwbedrijven nog steeds toenemen, zowel in de uitvoering als in de werkvoorbereiding, projectleiding en overige ondersteunende werkzaamheden.

De stabiliserende of afnemende vraag naar bouwprojecten heeft mogelijk een wat drukkende werking op prijsstijgingen, maar de bouwbedrijven zullen de risico’s willen beperken en niet te laag inschrijven.

De stijging van de indirecte kosten blijft, zoals ook de algemene bouwplaatskosten. Er moet steeds meer worden vastgelegd, begeleid, gerapporteerd en gecertificeerd. De Wet Kwaliteitsborging is hier bijgekomen voor woningen en kleine utiliteitsbouw. Dit levert al een kostenstijging van ongeveer 2% op. Het zou mooi zijn als dit (deels) door lagere legeskosten wordt gecompenseerd. Ook beperkt uitgewerkte bestekken in het Technisch Ontwerp vragen meer werk van de aannemer. We zien steeds meer dat de aannemer, ook bij UAV-contracten verantwoordelijk wordt voor de juistheid van het bestek en hij ook vaak de definitieve berekeningen moet maken. Dit is extra werk en risicoverhogend en komt tot uiting in de inschrijfsom.

Conclusie

Op korte termijn houden we rekening met beperkte stijging van de bouwkosten en aanneemsommen. Voor de langere termijn is nog niet precies te zeggen of kosten stijgen of dalen. Dit is afhankelijk van verschillende factoren. Een jaarlijkse prijsstijging van 2,5 – 4% in 2024, ten opzichte van 2023, is reëel. Complexe projecten zitten aan de bovenkant en minder complexe projecten aan de onderkant. Daarna volgen de prijzen de inflatie: 2,5 -3,5% per jaar.

Door aangescherpte regelgeving en hogere ambities rond verduurzaming en emissieloos bouwen worden projectkosten hoger. Ook als de Wet Kwaliteitsborging voor grotere projecten is ingevoerd, veroorzaakt dit een kostenstijging.

De wereldwijde maatschappelijke ontwikkelingen blijven echter onzeker, waardoor het belangrijk is te blijven monitoren.