Optoppen blijkt zo makkelijk nog niet

Optoppen is hot. Het bestaande gebouwen van een extra laag voorzien zou tot 2030 wel 100.000 extra woningen kunnen opleveren, vooral op corporatiebezit. Maar het blijkt in de Zoetermeerse praktijk nog niet zo eenvoudig.

‘Hier keek je eerst op het dak’, zegt Loulou de Bruijn in de hal van de tweede verdieping van een woongebouw voor senioren in een Zoetermeerse buitenwijk. De Bruijn is projectontwikkelaar bij de woningcorporatie Vidomes. Ze kijkt uit op een hellingbaan met een heel flauwe hoek die bewoners vanuit de lift leidt naar de ingang van een onlangs gebouwde extra verdieping met vijf nieuwe appartementen.

Sprongetje

De hellingbaan was niet gepland. Maar het dak waarop de extra verdieping is gebouwd bleek op een andere hoogte te liggen dan verwacht. ‘Daardoor heeft de bouwer meer moeten uitvullen en is alles hoger komen te liggen’, legt De Bruijn uit. Vandaar het sprongetje in niveaus.

Die last-minute improvisatie is wellicht exemplarisch voor het verloop van optoppen, de nieuwe troefkaart van de vorige minister van Binnenlandse Zaken (BZK) om het tekort aan woningen weg te nemen. Uit onderzoek van Binnenlands Bestuur bleek dit voorjaar dat meer dan een derde van gemeenten optoppen als serieuze optie ziet om het woningtekort aan te pakken.

100.000

Adviesbureau Stec kwam vorig jaar in opdracht van dat ministerie zelfs al tot de conclusie dat de ‘realistische optoppotentie’ in Nederland tot circa 2030 100.000 woningen bedraagt. Twee derde daarvan zou op meergezinscorporatiewoningen moeten landen. Maar om daadwerkelijk meters te maken is het nodig, zo benadrukte een Kamerbrief van 28 mei jongstleden, om te standaardiseren. Wooncorporaties zouden in hun bezit vooral op zoek moeten naar woongebouwen met standaardmaten en die vervolgens voorzien van standaardoptopmodules uit de industriële woningbouw.

Te weerbarstig

Maar de praktijk tot nu toe is te weerbarstig om in zo’n standaardaanpak te gieten. ‘Eigenlijk zouden we het appartementengebouw niet optoppen; we zouden alleen dít gebouw optoppen’, gebaart De Bruijn. Ze zit in het volledig uitgewoonde buurgebouw dat gediend heeft als verzorgingshuis. De huiver om op te toppen had te maken met vrees voor vertraging, vertelt De Bruijn.

Vidomes pakt het namelijk aan in drie deelprojecten. Het eerste project, het opknappen van het eerste gebouw, is nu afgerond. Project twee, de opknapbeurt van het tweede gebouw, en drie, nieuwbouw van een woontoren, zijn in voorbereiding. Complicerende factor was dat de drie projecten oorspronkelijk in één plan zaten.

‘De gemeente wilde eerst afspraken maken over de aanpak van de woonomgeving van de drie deelprojecten. Maar de bewoners van het appartementengebouw wachtten al lang op de renovatie van hun appartement. Als we zouden optoppen, zou dat in de aanvraag van de omgevingsvergunning nogmaals voor vertraging kunnen zorgen’, vertelt De Bruijn.

Kruimelregeling

‘Onze jurist zei toen: je kunt de omgevingsvergunning van project één prima met een kruimelregeling aanvragen’, licht De Bruijn toe. Extra woningen maken met verbouw en optoppen past namelijk binnen deze snelle en eenvoudige procedure om af te wijken van het bestemmingsplan. ‘Alleen, de gemeente vond het heel spannend. Die hebben we overtuigd dat het wel kan.’ Omdat Vidomes tien woningen toevoegde in het eerste deelproject (vijf opgetopt en vijf inpandig) moest de corporatie wel zorgen voor vijf extra parkeerplaatsen.

Houtskelet

Loulou de Bruijn kan niet beamen dat corporaties met gestandaardiseerde modules, afgestemd op uniforme maatvoering van gebouwen, sneller kunnen bouwen. ‘Mijn ervaring is dat een standaard houtskelet het meest efficiënt en goedkoop is’, zegt ze. ‘Maar je zit altijd met onderliggende installaties. Als je zo’n prefab-doos hebt, dan moet het maar net uitkomen met die installaties.’

Maar de grootste uitdaging zit niet in het bouwen van een nieuwe woning. ‘Het zijn vooral de zaken die je eerst moet analyseren: past het in het bestemmingsplan, moet je je woonomgeving herinrichten en maak je daar kosten mee? Bij deelproject één dachten we: dat doen we even en toen was het: je moet er parkeerplaatsen bij maken.’

Uitdaging

Het voordeel van optoppen zit voor De Bruijn niet in versnelling door standaardisering. Wel ziet ze andere voordelen. Er zijn bijvoorbeeld geen funderings- en grondkosten. ‘Ik heb het laatst uitgerekend: het scheelt ongeveer een kwart van de investeringskosten ten opzichte van nieuwbouw. Maar is ook een uitdaging voor de projectontwikkelaar. Het is een stap extra, procedureel en in detaillering. Het is echt puzzelen.’

Lees het hele verhaal over optoppen deze week in BB14 (inloggen).