Niet langer slim en handig

Wie de vastgoedwereld alleen oppervlakkig kent associeert die bedrijfstak met zelfverrijking en weinig integer handelen. Daarmee bevindt de sector zich op hetzelfde niveau als de horeca- en de taxibranche. Een slechte reputatie van de sector straalt af op de individuele bedrijven en hun medewerkers. Dat heeft een nadelige invloed op het zakendoen met overheden, financiers en afnemers. Een kwade reuk is funest om in business te blijven. Het tast het vertrouwen aan. Het bemoeilijkt het sluiten van overeenkomsten. Investeringsmiddelen komen niet of alleen tegen ongunstiger voorwaarden beschikbaar. Uiteindelijk schaadt het alle betrokkenen.

 

De geschiedenis toont aan dat het verschijnsel van niet-integer handelen met vastgoed zo oud is als de weg naar Rome. Die constatering mag ons er niet van weerhouden om orde op zaken te stellen binnen het huidig tijdsgewricht. De geloofwaardigheid van de totale sector staat op het spel en dat brengt het economisch en maatschappelijk verkeer in gevaar.

 

Eigenaardigheden

 

Vastgoed en de vastgoedsector hebben een aantal kenmerken, die vaak gecombineerd niet integer handelen bevorderen. De transactieomvang is enorm. Vastgoedtransacties, zeker die tussen ondernemingen betreffen vaak miljoenen euro’s. Die miljoenen zijn verleidelijk voor werkzamen met oneerlijke bedoelingen bij respectabele bedrijven. Anderzijds is het daardoor een sector die ook aantrekkelijk is voor fout geld. Snel opkomende bedrijven zijn niet altijd het gevolg van goed ondernemerschap.

 

De prijsvorming is intransparant. Anders dan bij aandelen en obligaties komt de prijs van vastgoed niet op de beurs tot stand. Elk object is anders en door die heterogeniteit moet de prijs individueel bepaald worden. Daarbij is de weging van een groot aantal fachypotheekbank; toren voor de buitenwacht zelden duidelijk. Bij vastgoed-cv’s speelt bovendien het vraagstuk van belangenverstrengeling tussen initiatiefnemer en verkoper van het vastgoed.

 

Er is een veelheid aan partijen. Bij een vastgoedtransactie gaat het om een keur aan betrokkenen: koper, verkoper, financier, taxateur, adviseur, advocaat, makelaar, notaris, kadaster en beheerder. Zij hebben allemaal belang bij de totstandkoming van de transactie omdat hun verdiensten daarvan afhangen. Twijfels die de transactie in de weg kunnen staan zijn niet (altijd) welkom. Daarbij schiet de wet- en regelgeving tekort. Overdracht of vervreemding van vastgoed bevatten gezien de bestaande wettelijke bepalingen tal van mogelijkheden om te sjoemelen ten nadele van derden. De markt leent zich voor gemakkelijke toetreding: er gelden geen specifieke eisen voor de start van een vastgoedonderneming.

 

Wit, zwart en grijs

 

De werkelijke omvang van de ‘niet gerechtvaardige’ zelfverrijking is uiteraard een witte vlek. Dat is de essentie van de fraude. Maar fraude is niet langer voorbehouden aan de onderwereld. Het Openbaar Ministerie kan maar een deel opsporen. Wat naar buiten komt via de media is het topje van de ijsberg - vrees voor reputatieverlies weerhoudt tal van bedrijven van het doen van aangifte. Overheden zijn daartoe wel verplicht. Bovendien betreft dat alleen de duidelijke wetsovertredingen Daarnaast zijn er tal van gedragsregels die op branche- of op ondernemingniveau in acht genomen moeten worden, maar waarmee de hand wordt gelicht.

 

Een kleine bloemlezing gebaseerd op twintig jaar praktijkervaring mag dat illustreren: te hoge declaraties voor consultancyopdrachten waarbij opdrachtgever met opdrachtnemer een privébetaling overeenkomt; gunning van bouwopdracht aan een bepaalde aannemer die op zijn beurt de privéhobby van de betreffende employé financiert dan wel zijn privébankrekening spekt; vervalsing van handtekeningen door een medewerker gericht op zelfverrijking, bewust te hoge taxaties leidend tot verlies voor het garantie-instituut respectievelijk fachypotheekbank; overoptimistische dan wel onvolledige prospectus van de vastgoed-cv ten nadele van de deelnemer of het niet melden van ongebruikelijke transactie, waarbij vastgoed in korte tijd meerdere malen van eigenaar verandert met opmerkelijke prijsverschillen.

 

Verder: meewerken aan fiscaal dubieuze transacties; het terwille van de snelheid maar één offerte opvragen bij een bevriend bureau voor een omvangrijke opdracht; courtage ontvangen van zowel de koper als verkoper en dan nog het aanvaarden van omvangrijke privégeschenken - al dan niet in natura.

 

De scheiding tussen goed en kwaad, tussen juist en onjuist is overigens niet altijd gemakkelijk te trekken. In de vastgoedsector doen zich op het vlak van integriteit forse dilemma’s voor. Dat werd onlangs nog eens bevestigd tijdens het seminar van de belangenorganisatie voor institutionele beleggers IVBN, en beroepsorganisatie RICS gewijd aan ‘Integriteit en dilemma’s in de professionele vastgoedsector’. Over een aantal casussen met (schijnbaar) ordentelijke deals oordeelden de honderden aanwezige vastgoedexperts duidelijk niet eensgezind. Het weerspiegelde naast een verschil in interpretatie van de casus, ook een verschil qua beleden integriteitprincipes.

 

De dilemma’s reiken overigens verder dan het domein van de pure transacties. Het grijze gebied waarbij de scheidslijn tussen toelaatbaar en niet-toelaatbaar niet gemakkelijk te trekken is, betreft ook de manier van omgaan met zakelijke relaties. Wat te denken van deelname aan een door een zakelijke relatie georganiseerde studiereis waarbij het pretelement toch de overhand heeft en de kosten (nagenoeg) geheel voor rekening van de uitnodigende partij zijn? Kortom, naast de categorie uitwassen is er een gebied waarin sprake is van dilemma’s. Bedrijven en individuen zullen daar verschillend mee om gaan, ook in de tijd gezien. Wat vijf jaar geleden kon, blijkt nu niet meer te kunnen.

 

Codes

 

Biedt betere regelgeving de panacee of blijft het kurieren am Symptom? De schrik bij de gevestigde ondernemingen en koepelorganisaties zit er goed in. Over een breed front wordt nu actie ondernomen voor aangescherpte regelgeving, procedures en gedragscodes. Daarbij dient opgemerkt te worden dat er voor vastgoedtransacties sowieso al sprake van een uitgebreid netwerk van regelgeving, zowel wettelijk als op branche en ondernemingsniveau. Een verkort overzicht toont dat: wet- en regelgeving (Wwft, WvS), toezichthoudende instellingen zoals AFM en DNB, governance en compliance-regelingen (code Tabaksblat), codes of conduct van belangenverenigingen (Ivbn, KNB, Neprom, NVM, Orde van Advocaten, VVP), business principles van afzonderlijke ondernemingen en dan ook nog alle integriteitstesten.

 

Het is de vraag of de aanscherping voldoende zal zijn om nietinteger gedrag te voorkomen. Het antwoord is bevestigend waar het gaat om het voorkomen van overtreding van wet en regelgeving, zowel op het niveau van ondernemingen als van individuen. Maar integriteit die verder reikt dan wettelijke kaders valt via regelgeving niet af te dwingen. Bovendien is enige twijfel ten aanzien van de effectiviteit van wetgeving op zijn plaats.

 

De bouwfraude kwam aan het licht dankzij een klokkenluider, niet door de speurzin van het Openbaar Ministerie. Klokkenluiders kunnen overigens rekenen op een weinig minzame behandeling. Dat helpt ook niet. Het bevoordelen van aannemers door employés komt niet boven water door accountantscontrole, maar door brieven van jaloerse collega-ondernemers. Ook het regelmatig royeren van leden van beroepsverenigingen weerhoudt andere professionals er niet van lak te hebben aan door henzelf onderschreven gedragsregels.

 

Mentaliteit

 

Integriteitsmanagement heet het nieuwe adagium. Integriteit van individuen dwing je niet af. Blijven binnen de grenzen van wet-en regelgeving tot op zekere hoogte wel - gezien de daaraan verbonden sancties. Aanscherping daarvan zal de effectiviteit ongetwijfeld iets vergroten. In aanvulling daarop, zal zelfregulering via gedragscodes per branche dan wel op ondernemingsniveau ook vruchten kunnen afwerpen. Een mentaliteitsverandering is echter van doorslaggevender betekenis. Daarbij is onrechtmatige zelfverrijking en lucratieve belangenverstrengeling niet langer meer ‘slim en handig’, maar volstrekt verwerpelijk. Twee instrumenten kunnen dat bewerkstelligen.

 

De eerste richt zich op het bereiken van een open bedrijfscultuur. Daarin zijn van hoog tot laag ethische dilemma’s bespreekbaar. Integriteitsbeleid vormt dan een permanent agendapunt van de bedrijfsleiding. Voorbeeldgedrag is er onderdeel van.

 

Het tweede richt zich op het bereiken van integriteit als onderdeel van persoonlijkheidsvorming. Ethiek als wezenlijk bestanddeel van opleidings- en trainingsprogramma ’s is daartoe essentieel. Dat aspect mag in bestaande handboeken en in onderwijssituaties nadrukkelijker aan de orde worden gesteld.

 

Integriteit is een essentiële voorwaarde voor succesvol ondernemen op lange termijn, maar ook om te slagen als individu. Integer handelen is wel heel wat meer dan je aan de wet houden. Het gaat om het hanteren en uitdragen van principes gericht op het uitbannen van benadeling van het eigen bedrijf en van derden.

 

De recente fraudezaken maken duidelijk dat die principes niet (altijd) vanzelfsprekend zijn. Aanscherping van wet- en regelgeving is dringend noodzakelijk. Verduidelijking van gedragscodes eveneens. Meer nog dan verhoogde effectiviteit van regels is integriteitsbeleid als deel van de bedrijfscultuur harde noodzaak. Dat betekent echter niet het einde van fraudezaken. Jaloezie, hebzucht en de jacht op de thrill blijken immers onuitroeibare menselijke eigenschappen - maar veel onheil kan worden voorkomen.

 

Prof. dr. Ed Nozeman is emeritus hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, gasthoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate en zelfstandig adviseur