Nijmegen viert ‘heel klein begin’ aardgasvrij

Bij de herbouw van Jerusalem wordt deze Nijmeegse wijk grotendeels losgekoppeld van het
aardgas. Daarmee is de buurt een van de eerste in Nederland die van het gas afgaat. Hoezee! Maar niet iedereen vindt de lokale aanpak een voorbeeld voor andere gemeenten.

Heel eenvoudig

'Wat we bedacht hebben is eigenlijk heel eenvoudig', zegt projectmanager Sietse Jager van woningcorporatie Talis met een blik op de installatieruimte in een modelwoning in Jerusalem. 'Twee zonnecollectoren op het dak warmen het water in de zonneboiler op en dat wordt elektrisch naverwarmd. Het systeem is qua techniek niet bijzonder, maar het wordt heel weinig toegepast.'

Eerste buurt
De woningen hebben naast twee zonnecollectoren acht zonnepanelen op het platte dak liggen. Door de combinatie van energiezuinig bouwen en installatietechniek was het mogelijk de woningen van het gas af te koppelen. Daarmee is Jerusalem in 2023, als alle 220 woningen zijn vervangen, de eerste buurt in Nederland die zo goed als aardgasvrij is gemaakt.

Wanhoop

In de Tweede Kamer noemde Rob Jetten tijdens de laatste algemene politieke beschouwingen Jerusalem een geslaagd voorbeeld van het aardgasvrij maken van een wijk.

Daar kijkt directeur Ronald Leushuis van Talis heel anders tegenaan. 'Je kunt wel zeggen: dit is een goed voorbeeld, maar dit ís dus helemaal geen goed voorbeeld', zegt hij met een vleugje wanhoop in zijn stem - hij heeft het inmiddels al zo vaak gezegd. 'Want financieel kán dit gewoon helemaal niet.'

Prijzig
Het herbouwproject kost Talis in totaal 61,5 miljoen euro; 280.000 euro per woning. Dat oogt prijzig als je bedenkt dat de grond al eigendom is van Talis en de bestaande funderingen worden gebruikt. Gemiddeld bedragen de stichtingskosten van een Nederlandse corporatiewoning 188.000 euro. Bij Jerusalem is dat 191.500 euro. De Jerusalem-woningen zijn deels duurder omdat eerst het sloopbedrijf betaald moet worden.

Kapitaalvernietiging

Het effect van sloop is bovendien kapitaalvernietiging. De woningen staan voor 85.000 euro per stuk in de boeken van Talis en die waarde moet weggestreept worden. 'Dat heet in jargon waardemutatie', legt Leushuis uit. Hij benadrukt dat het bouwproces van de houtskeletwoningen betrekkelijk goedkoop is. Aannemer Dura Vermeer maakt de woningen grotendeels in de fabriek en monteert een woning binnen een paar weken ter plekke.

Huurders

De 61,5 miljoen euro kan Talis maar beperkt terugverdienen via de huur die Jerusalem opbrengt. Huurders die er al lang wonen en nog een lage huur betalen, gaan meer huur betalen. Huurders die er kort wonen, betalen al een hogere huur. Sommigen gaan straks minder betalen. De tekorten moet Talis terugverdienen met de huurinkomsten van de pakweg 15.000 woningen die Talis in eigendom heeft. Daarmee komt de rekening linksom of rechtsom bij de huurders te liggen. Het betekent dat uiteindelijk óf de huur omhoog moet óf Talis woningen moet verkopen om de verduurzaming te betalen.

Niet verkeerd

Als het aan Talis zelf had gelegen, was Jerusalem niet van het aardgas afgekoppeld. Talis wilde energiezuinige woningen met een gasketel bouwen. 'Op zich was dat niet verkeerd geweest', meent projectmanager Jager. 'Met de gasketel kun je tien tot vijftien jaar toe en dan kon je daarna alsnog kijken.' Maar toen de gemeente Nijmegen lucht kreeg van de plannen, stuurde die aan op het aardgasvrij maken van de wijk. Leushuis: 'Ik heb iedere keer uitgelegd: dat kun je wel willen, maar het kan gewoon niet.'

Geen nieuwbouw
Wethouder Tiemens drong echter aan en in de Tweede Kamer werden vragen gesteld over het project. Talis zou listig willen uitkomen onder de verplichting om de nieuwbouw in Jerusalem aardgasvrij te maken. De woningcorporatie wees erop dat, nu de fundering bleef liggen, er volgens het Bouwbesluit geen sprake is van nieuwbouw en het dus niet verplicht is de woningen van het aardgas af te halen. Uiteindelijk rolde er een compromis uit voor de financiering van de 2,3 miljoen euro die nodig was om 220 woningen aardgasvrij te maken. Talis heeft een groot deel van de korting op de verhuurdersheffing  ingezet, de provincie is voor het resterende tekort van 650.000 euro over de brug gekomen.

Feestje

Ondanks de waarschuwingen van Leushuis vindt de gemeente Nijmegen het aardgasvrij maken van Jerusalem toch vooral reden voor een feestje. 'We hebben 80 of 90.000 gebouwen in Nijmegen staan. Dus dit is een heel klein begin, maar het is wel een succes om te vieren omdat het dus wel mogelijk is om woningen van het aardgas af te halen', zegt strategisch omgevingsmanager energietransitie Pieternel Blankenstein.

Geen geld
Maar wat als de corporaties over een paar jaar geen geld meer hebben voor projecten als Jerusalem? 'Het is groter dan de corporaties die zeggen: dit is niet te betalen', reageert ze. 'Ik heb daar de oplossing niet voor. Ik kan alleen maar dit soort projecten bij het rijk neerleggen en met elkaar delen.' Nijmegen onderzoekt in andere proeftuinen andere manieren om van het aardgas af te gaan.

Lees het hele verhaal over Jerusalem deze week in BB24 (inlog).