Miljoenen minder voor grond

‘Ik waarschuwde een half jaar geleden al dat de kredietcrisis majeure effecten zou hebben op onze grondexploitatie,’ zegt Rob Metz, wethouder grondzaken van Apeldoorn. ‘Vorig jaar merkten we al dat de verkoop van vrije kavels terugliep. Nu we de grondexploitatie nog eens hebben laten doorrekenen, blijkt het om een negatief effect te gaan van zo’n dertig miljoen euro, de helft van de verwachte grondopbrengsten.’

 

Dat de kredietcrisis de grondexploitatie van gemeenten negatief zou beïnvloeden, was vorig jaar al duidelijk. Vastgoedadviseur Frank ten Have van Deloitte voorspelde voordat de kredietcrisis in september in alle hevigheid uitbarstte dat gemeenten honderden miljoenen aan grondinkomsten zouden mislopen. Veel gemeenten hebben inmiddels de grondexploitatie opnieuw laten doorrekenen met de nieuwe werkelijkheid van de crisis.

 

‘Vorig jaar kreeg ik nog verbaasde reacties op mijn uitlatingen over veel lagere grondopbrengsten,’ zegt Ten Have. ‘Sommige gemeenten zeiden zelfs: “Dat speelt bij ons niet”. Dat is nu wel over. Het blijkt dat er doorgaans erg optimistisch is gerekend. Dat moet nu worden gecorrigeerd. Dan gaat het om omvangrijke bedragen en dat zal effect hebben op begrotingen. Daar komt bij dat een lagere bouwproductie ook minder OZB en leges betekent en dat kosten die normaal door de grondexploitatie worden afgedekt nu extra zwaar gaan wegen.’

 

De twee voornaamste negatieve effecten op de grondexploitatie zijn uitstel van projecten en dalende vastgrondexploitatie goedprijzen. Door de vertragingen lopen de rentekosten van gemeenten op. Het duurt immers langer voordat investeringen in grond tot inkomsten leiden. Vaak wordt de grondverkoop pas hard als een projectontwikkelaar het merendeel (zestig tot zeventig procent) van zijn woningen of kantoorruime heeft verkocht. En die verkopen stagneren momenteel.

 

Nul

 

Dalende prijzen van woningen en kantoren betekenen bovendien dat gemeenten minder geld verdienen aan de grond als ze die verkopen. Daarbij maakt het wel uit hoe de grondprijs wordt berekend. De residuele grondwaarde (verschil tussen verkoopprijs en bouwkosten) lijkt momenteel slechter voor gemeenten uit te pakken dan de grondquote (vast percentage verkoopprijs). Ten Have: ‘Gemeenten gingen er de afgelopen jaren vanuit dat de grondopbrengsten jaarlijks met 2,5 tot 3 procent zouden stijgen. In veel gemeenten is die prognose teruggebracht tot nul. Als de crisis dan een paar jaar aanhoudt, praat je ineens over tien procent minder opbrengsten.’

 

Wijk bij Duurstede is een van de gemeenten die de ‘vaste’ grondopbrengstenstijging tot nul terugbracht. De gemeente heeft de lopende projecten ‘afgeraamd’ en rekent vanaf dit jaar al op tien procent minder opbrengsten uit de grondexploitatie. Wethouder Jan Burger heeft nog geen compleet beeld van de schade, maar schat die al snel op ‘enkele miljoenen’, en dat in een gemeente met weinig grote bouwprojecten.

 

‘Ik heb al van twee projectontwikkelaars gehoord dat ze de komende twee jaar niets zullen doen’, zegt Burger. ‘Wij willen jaarlijks 150 woningen bouwen, maar we zullen alle zeilen moeten bijzetten om in de buurt te komen. We zoeken het in alternatieven. Goedkopere rijtjeshuizen in plaats van twee-onder-een-kap. Kijken hoe we kunnen besparen op wegen en groen. En we verkopen nu meer vrije kavels. Dat levert minder op dan bij een projectontwikkelaar, maar die verkoop loopt in ieder geval redelijk door. Toen we ermee begonnen hadden we in twee dagen tijd zeventig reacties.’

 

Ook Amsterdam rekende de effecten van de kredietcrisis op de grondexploitatie door. Resultaat: een opbrengst die 268 miljoen euro lager is dan verwacht doordat de kosten van de grondexploitatie zijn toegenomen, terwijl de verwachte inkomsten dalen. Dat is het gevolg van de grotere risico’s op alle bouwprojecten voor de komende vijftien tot twintig jaar. Amsterdam heeft zo’n vierhonderd bouwprojecten waarvan er 240 ‘actief’ zijn. Het gaat niet om geld dat Amsterdam direct kwijt is, maar om een bijstelling van verwachtingen uitgaande van bepaalde scenario’s.

 

Oorlogskas

 

Op korte termijn heeft de hoofdstad wel een probleem. De gemeente heeft namelijk het beleid dat in de algemene reserve van het ontwikkelingsbedrijf minimaal vijftig miljoen moet zitten. Dat is nu min 37 miljoen. Het betekent dat er binnen vijf jaar een gat van 87 miljoen moet worden gedicht. En dat terwijl Amsterdam wil blijven bouwen, ook tijdens de kredietcrisis.

 

‘We hebben een speciale oorlogskas van 200 miljoen gecreëerd,’ zegt Jaap Kroezen, adjunct-directeur van het ontwikkelingsbedrijf. ‘87 miljoen hebben we nodig voor het gat in de reserve, de rest willen we besteden aan nieuwe projecten. Maar dan wel aan projecten die prioriteit hebben binnen onze stedelijke ambities en waar nog markt voor is. Dan is het een kwestie van aan verschillende knoppen draaien om te kijken wat het beste uitpakt. Doe je woningbouw of commercieel vastgoed, welke projecten haal je naar voren of verplaats je naar achteren, welke gebieden doe je eerst? Dat zijn we nu aan het onderzoeken.’

 

Het effect van de lagere grondopbrengsten op de Amsterdamse gemeentebegroting is dit jaar beperkt. Het ontwikkelingsbedrijf heeft een eigen reserve waarbinnen tegenvallers worden opgevangen. Het voornaamste effect van de teruglopende grondopbrengsten zit ‘m in de erfpachtopbrengsten, die wel direct op de gemeentebegroting slaan.

 

Voor 2009 worden die inkomsten voorzien op vijftig miljoen euro: tien miljoen euro minder dan begroot. ‘Maar als de crisis lang aanhoudt gaat dat ten koste van de investeringsmogelijkheden van de gemeente,’ aldus Kroezen. Hij ziet nog wel lichtpuntjes: ‘De bouwkosten dalen sterk. Dat is gunstig als je een project moet aanbesteden. De kans is groot dat je straks ook tegen lagere kosten grond kunt verwerven, hoewel we dat nu nog niet merken. En we zien dat de arbeidsmarkt verruimt. We komen makkelijker aan goede mensen.’

 

Gat in exploitatie

 

Ook Schiedam merkt dat lang uitstaande vacatures bij het grondbedrijf ineens vervuld kunnen worden. Het is een kleine pleister op de wonde. Schiedam moet op zoek naar 25 miljoen euro om het gat in de grondexploitatie te dichten. De gemeente was eerder al begonnen met het opnieuw doorrekenen van de grondexploitatie, omdat het vermoeden bestond dat de opbrengsten optimistisch waren becijferd. Dat klopt, met name de kosten van de door de gemeente te verrichten grondwerkzaamheden werden onderschat.

 

Na het doorrekenen van 47 projecten blijkt er een gat in de grondexploitatie van 81 miljoen euro te zijn. Een tekort van 30 miljoen was al voorzien en begroot, de kredietcrisis deed er 51 miljoen euro bovenop. Dat komt vooral doordat de grondwaardestijging van drie procent is teruggebracht naar nul. ‘Deze bedragen zijn een schatting op basis van de huidige uitgangspunten,’ zegt wethouder Menno Siljee. ‘Want niemand weet natuurlijk hoe lang dit gaat duren.’

 

Schiedam kan 25 miljoen euro dekken uit de algemene reserve, maar zal op zoek moeten naar dekking voor de resterende 25 miljoen. ‘En dat gaat uiteindelijk natuurlijk doorwerken in de begroting.’ Ook Siljee heeft te maken met ontwikkelaars die hun projecten niet verkocht krijgen. ‘We bekijken hoe we samen tot een oplossing kunnen komen. We gaan het niet gelijk hard spelen, want als een ontwikkelaar een project moet teruggeven, heb je niet gelijk een nieuwe partij.’

 

‘Maximale vertraging’ Leidsche Rijn

 

Een van de grootste nieuwbouwprojecten, de Utrechtse Vinex-locatie Leidsche Rijn, krijgt door de kredietcrisis te maken met forse vertraging. De wijk waar 30.000 woningen, 700.000 vierkante meter kantoorruimte en 250 hectare bedrijfsterrein moeten komen is ongeveer half af. Voor het winkelcentrum Leidsche Rijn langs de A2, met 40.000 vierkante meter winkelruimte, zijn in december de contracten getekend met ontwikkelaar Fortis/Vesteda.

 

‘We gaan vooralsnog uit van een dip in de bouw van zo’n één à twee jaar,’ zegt projectdirecteur Wouter van der Poel. Leidsche Rijn heeft een eigen grondexploitatie (met 56 deelprojecten) die in 2025 op nul moet uitkomen. In juli vorig jaar was de voorlopige stand -18,6 miljoen euro. Dat bedrag is nog onveranderd, zegt hoofd grondzaken Äge van Beest.

 

‘We rekenen nu met het scenario “maximale vertraging”. Pas als we echt bouwprojecten moeten afblazen, moeten we dat bedrag bijstellen. Dat zou dan betekenen dat de gemeente Utrecht op concernniveau een grotere voorziening moet treffen dan nu het geval is. Maar voorlopig zien we daar geen reden toe.’ Van de pakweg 1,5 miljard euro die Utrecht in Leidsche Rijn investeert, moet nog ruim eenderde worden uitgegeven. Daarbij gaat het vooral om de lastiger te verwerven en dus duurdere stukken grond. De kredietcrisis kan daar een positief effect hebben als de grondprijzen dalen.

 

De woningproductie en het bouwen van kantoren kampen al met vertraging. Duurdere woningen raken moeilijker verkocht en aan kantoorruimte is even niet zoveel behoefte. In 2008 werden slechts duizend in plaats van tweeduizend woningen in productie genomen. Met projectontwikkelaars die in de financiële problemen komen, heeft Leidsche Rijn nog niet te maken.