‘Miljarden vrij bij meer samenwerking’

Dat blijkt uit een studiecahier dat het innovatieprogramma NederlandBovenWater deze week heeft aangeboden aan minister Schultz van Infrastructuur. Codirecteur Peter van Rooy verdiepte zich in de mogelijkheden om binnen de ruimtelijke inrichting van ons land slimmer met bestaande middelen om te gaan. Hij kwam tot dertig nog amper benutte geldstromen. ‘Ze leveren niet allemaal evenveel op, maar de totale besparingen lopen in de miljarden.’

De meeste winst is volgens Van Rooy te halen door betere bestuurlijke en private samenwerking. ‘Waterschappen, gemeenten, provincies en het Rijk, ze doen allemaal hun eigen werk, maar de samenhang ontbreekt. Er gaat verschrikkelijk veel geld verloren op het snijvlak van de verschillende ontwikkelingen die in een gebied plaats vinden.’

Kom uit je koker en je ziet de verdienmogelijkheden bijna als vanzelf opdoemen, Van Rooy kan het niet hard genoeg roepen. Vaak krijgt hij vervolgens te horen dat bureaucratische regelgeving samenwerking in de weg staat. Maar dat excuus gaat volgens hem niet altijd op. ‘Het is aan de lokale bestuurders zelf om elkaar op te zoeken’.

Neem de huidige renovatie van de zeewering in Katwijk. Daar wil de gemeente kwaliteit winnen door een parkeergarage aan te leggen in het duin. ‘Er zijn veel regels die dit tegenwerken, maar provincie, gemeente en waterschap hebben de handen ineen geslagen. En dan blijkt dat er veel meer mag en kan dan de plannenmakers afzonderlijk wel eens denken’.

Daarmee wil de onderzoeker overigens niet zeggen dat het Rijk niet aan zet is om een aantal wetten voor de inrichting van het land aan te passen. Vooral de regels rond grondeigendom en het bepalen van de grondprijs werken verlammend op de bestuurlijke slagkracht, zo is de ervaring van Van Rooy.

Belangrijke belemmering ligt bijvoorbeeld in de koppeling tussen in het verleden strategische ingenomen grondposities en het recht op ontwikkeling. Grondeigenaren mogen hierdoor zelf het gebied ontwikkelen en een hele wijk bouwen. ‘Doorsnijden van dit automatisme zou de het monopolie van de grondbezitters breken en had de gemeenschap in het verleden vele miljarden bespaard.’

Over de kop

In de bestemmingsheffing ziet Van Rooy een wapen tegen de hoge inbrengprijs van grond binnen een bouwproject. ‘Goedkoop gekochte landbouwgrond gaat als bouwgrond soms zo maar tien keer over de kop. Leg wettelijk vast dat de helft van de meerwaarde aan de gemeente wordt teruggeven.’

Wetende dat ‘40 procent van de grondwaarde wordt bepaald door de nabijheid van voorzieningen, parken en cultuur,’ voorziet Van Rooy voor gemeenten een extra stimulans om kwaliteit toe te voegen aan de ruimtelijke inrichting. De bouw van een extra station of theater levert extra inbreng van heffingsgeld op. Om de patstelling rond de bouw van nieuwe wijken te doorbreken zullen gemeenten en andere grondbezitters volgens Van Rooy echter eerst hun verlies moeten nemen: grondafwaardering of iets als grondsaldering is onvermijdelijk. ‘Gemeenteraden rekenen nog steeds op exploitatiewinst. Hoe sneller ze de realiteit onder ogen zien hoe eerder er weer gebouwd kan worden’.

Bij grondsaldering gaat het om een boekhoudkundige afschrijving die later gecompenseerd kan worden als de huizenprijs is gestegen. ‘Goedkopere grond nu, betekent lagere huizenprijzen, zodat meer mensen een woning kunnen kopen. Als het huis over tien jaar in waarde is gestegen, wordt dan voor de gerealiseerde meerwaarde afgerekend met de partij die nu een veer laat.’ Dat kan volgens Van Rooy zowel een gemeente als een particuliere marktpartij zijn.

Zo luid en duidelijk als Van Rooy roept om bestuurlijke ontkokering, zo behoedzaam formuleert hij over het invoeren van de bestemmingsheffing en de salderingsregeling. De onderzoeker weet maar al te goed dat deze termen al gauw naar grondpolitiek klinken. En daar heeft de politiek in Den Haag in het verleden nogal wat leergeld voor betaald. Niet voor niets schrijft hij in het aangeboden cahier al dat ‘grondpolitiek politiek licht ontvlambaar is. In de vorige eeuw zijn er drie kabinetten over gevallen’.

Nederlandbovenwater

NederLandBovenWater is een publiekprivaat innovatieprogramma, gericht op gebiedsontwikkeling in Nederland. In het programma zoeken lokale bestuurders, Rijk, universiteiten, HBO en bedrijfsleven naar ‘vernieuwende en slimme manieren om ons land in te richten’. Het programma is opgericht in 2004 en wordt gefinancierd door meer dan veertig publieke en private partners.

Het onderzoek naar nieuwe verdienmogelijkheden in de ruimtelijke ordening is gedaan op verzoek van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. De modellen strekken zich vanuit de RO uit naar alle geledingen van de maatschappij: zo leidt de aanleg van groen in een wijk tot gezondere mensen en daarmee tot besparing in de zorg. Minister Schultz ontving deze week het eerste exemplaar uit handen van oud-minister Sybille Dekker.

Codirecteur Peter van Rooy van NBW heeft zich bij de studie gebaseerd op gesprekken met mensen uit het veld en op openbare bronnen als CPB-rapporten, rapportages van de VROMraad, internationaal onderzoek, studies van Goudappel Coffeng en RWS.