‘Maak die bouwplannen nou concreet’

Corporaties willen meer daadkracht bij gemeenten

Na het Vestia-debacle zat de sector in de hoek waar de klappen vielen. Is er veel veranderd?
Marnix Norder: ‘Ik denk het wel. Er is sprake van een vernieuwd appél vanuit rijk en gemeenten om toch weer een grotere maatschappelijke rol te spelen. Dat was voorheen ook zo, corporaties speelden vaak een belangrijke, ondersteunende rol bij gemeentelijke taken. Maar er werden ook activiteiten ontwikkeld die soms wel heel ver lagen van de volkshuisvesting. Tijdens de economische crisis trokken corporaties zich terug op hun eigen eilandje. En dat is jammer, want ze kunnen een belangrijke rol vervullen.’

Een belangrijke rol waarin?
‘De samenleving spreekt de corporaties steeds vaker aan om een rol te spelen in sociale vraagstukken. De extramuralisering van de zorg is zo’n voorbeeld. Meer mensen met sociale problemen moeten in de samenleving worden opgevangen. En waar komen die terecht? In een sociale huurwoning. Dat kan soms zorgen voor nieuwe problematiek die impact heeft op de leefbaarheid van de wijk, die de gemeente vervolgens moet oplossen. Wij werken graag samen op bij dat soort problemen te helpen. Daarnaast hebben gemeenten ook een probleem met het gebrek aan middeldure huurwoningen. Daar zouden we ook graag wat aan doen.’

Maar?
‘We hebben daarvoor wel ruimte nodig. Er is veel onnodige wet- en regelgeving. Corporaties mogen geen middeldure huur meer bouwen. Daarnaast is flexibiliteit in het beleid nodig. In gebieden als Amersfoort, Utrecht, Leiden, en Amsterdam liggen de prijzen buiten de sociale huursector erg hoog. Je zou er ook voor kunnen kiezen om in die gemeenten de grens voor huursubsidie en de maximale inkomens te verhogen, zodat meer mensen in aanmerking komen voor een woning.’

De middeldure huur is toch een zaak voor de marktpartijen?
‘Nu bouwen marktpartijen niet voor middeldure huur. Voor middeninkomens is er nul uitzicht op een woning. Ze verdienen te weinig voor een koopwoning maar te veel voor sociale huur. Daar kunnen corporaties een rol in spelen. Maar ik wil niet concurreren met de markt. Als de markt dat wil doen: prima!’

Maar de bouwopgave is al enorm. Bijna elke gemeente heeft ambitieuze bouwplannen, ook voor huurwoningen.
‘Dat zien wij ook. Het probleem is alleen: ze zijn zo vaag. Als een gemeente belooft om binnen een bepaalde tijd tienduizend woningen te bouwen, dan antwoorden wij vaak: “Prima, meneer de wethouder. Zeg maar waar we moeten bouwen.” Dan is het antwoord steeds dat er eerst nog een notitie komt. Maak het nou eens concreet! Er zijn veel mooie plannen en streefcijfers, maar er is ook een enorm gebrek aan concrete bouwlocaties.’

Overheden kijken ook naar de corporaties voor hulp bij de energietransitie. Hoe staan jullie daarin?
‘Er wordt veel aan ons gevraagd als het gaat om het CO2-neutraal maken van de bestaande woningvoorraad. Dat is niet zo vreemd: wij bezitten 2,4 miljoen woningen. Dat betekent ook dat we slagen kunnen maken van tienduizend of vijftigduizend woningen in één klap.’

Moeten eerst de oude wijken worden aangepakt of eerst de nieuwe?
‘De eerste wijken die corporaties energieneutraal willen maken, zijn die met woningen die bovenaan de lijst staan voor renovatie. Voor corporaties zitten veel van de kosten in de marges. Het verkorten van afschrijvingen is geldverspilling.’

Hoe bedoelt u dat?
‘Nou, als een corporatie in duizend woningen de verwarmingsketel vervangt, dan staat zo’n apparaat na een paar jaar nog voor 100 euro in de boeken, niet voor nul euro. Als we die dan vervangen voor een warmtepomp of warmtenet, dan zijn we 100.000 euro kwijt. Dat geld is gewoon weg. Corporaties zitten er dus niet op te wachten om de woningen aan te pakken waar recent nog in is geïnvesteerd, als dat betekent dat die afschrijving wordt verkort.’

Heeft de sector genoeg geld om die omslag te maken?
‘Als je naar de langere termijn kijkt, dan zie je dat we ook moeten investeren in nieuwbouw, in het onderhouden van de bestaande voorraad en het slopen en nieuw bouwen in krimpregio’s. Dat vergt een grote investering. De energietransitie kost nog eens 30.000 tot 50.000 euro per woning extra. Zonder dat we daar een euro meer huur voor kunnen vragen.’

Ligt dat ook aan de verhuurdersheffing?
‘Dat denken wij wel. Van elk jaar huur moet een woningcorporatie straks januari, februari, maart en april afdragen aan het rijk, terwijl woningkopers gewoon gesubsidieerd worden door de hypotheekrenteaftrek. Dat is een schandalige verdeling. De verhuurdersheffing is eigenlijk gewoon het structureel wegpompen van geld uit deze sector.’

Hoe krijgt u dat van tafel?
‘Wij pleiten ervoor om eens door een onafhankelijke commissie op rijksniveau te laten uitzoeken of en hoe de corporatiesector deze lasten kan dragen. Het is goed dat er weer naar ons wordt gekeken bij de grote opgaven waar we met zijn allen voor staan, maar als uit zo’n onderzoek blijkt dat we dat met de huidige financiële druk niet kunnen betalen – en dat denken wij – dan lukt het niet. Dan wordt het dus tijd om die regelgeving aan te pakken. We moeten niet vergeten dat de corporatiesector één hoofddoel heeft: het voorzien in een betaalbare woning, niet in een CO2-neutrale woning. We doen dat graag, maar het hoofddoel blijft staan.’