Lege bovenkamers in winkelstraten

Elke zondag gaat Onno Fenstra met een emmertje chloorwater naar de voordeur van zijn appartementencomplex om de resten van het zaterdagse uitgaansleven te verwijderen. Het steegje grenst aan de Utrechtse Oudegracht en is een populaire wildplas- en braakplaats. Maar dat is niet de reden waarom Fenstra en Janneke Boerma binnenkort verhuizen. 'We wonen hier schitterend en vertrekken met enige weemoed. Maar ja, het is te klein met twee kinderen.'

Fenstra woont boven de Utrechtse Hema. Het prachtige appartement in het middeleeuwse pand is in 2003 opgeleverd. Een geslaagd voorbeeld van wonen boven winkels. Hoewel geslaagd? Daar denken ze bij woningbouwvereniging Mitros, die het project realiseerde, anders over, want het bleek een buitengewoon ingewikkelde klus die met verlies werd afgesloten. De appartementen, op één van de mooiste locaties van Utrecht, waren moeilijk verkoopbaar. Bewoner Fenstra weet wel waarom: de casco opgeleverde woningen waren slecht afgewerkt. 'Er stond geen muur haaks en het leidingwerk was slecht. Bij zulke dure appartementen op zo'n mooie plek moet je juist topkwaliteit leveren.'

Al een kwart eeuw proberen stadsbesturen de leegstand boven de winkels in de binnensteden tegen te gaan. Vroeger woonden de winkeliers er zelf, maar met de komst van de grote winkelketens verdween de woonfunctie. De verdiepingen worden nu als opslag of kantoor gebruikt, en zelfs dat vaak niet. Bij de meeste winkels staan de bovenverdiepingen leeg, of zelfs weg te rotten. Water en ongedierte hebben vrij spel en worden pas bestreden als de winkel op de begane grond er last van krijgt. Leegstand bevordert evenmin de leefbaarheid van de binnensteden. De gemeenten zien met lede ogen aan hoe na sluitingstijd de luiken omlaag gaan en levendige winkelgebieden veranderen in unheimische plaatsen, waar slechts het lawaai van uitgaanspubliek de rust verstoort.

Het tot stand brengen van woningen boven winkels blijkt in de praktijk een lang en moeizaam gevecht. Met vaak teleurstellende resultaten. Het ministerie van Vrom schat het aantal lege bovenverdiepingen in Nederland op veertigduizend. Daarvan is de afgelopen twee decennia een klein deel tot woning verbouwd. Dat waren doorgaans de eenvoudig te realiseren projecten, zoals verdiepingen die al (illegaal) werden bewoond of die zonder al te hoge kosten tot woning waren om te bouwen. Het gaat zelden om de panden die de gemeente het liefst bewoond ziet: de verdiepingen boven de winkels op de toplocaties in de binnensteden. Daar zijn de obstakels voor bewoning zo groot dat vroeg of laat de betrokken partijen de moed in de schoenen zakt.

Geen voordeel

Voornaamste probleem bij wonen boven winkels is dat de partij die het liefste ziet dat er meer woningen in de binnenstad komen, de gemeente, zelf geen bezit heeft in die binnenstad. De winkelpanden zijn in handen van particuliere en institutionele beleggers, en in een enkel geval van de winkelier zelf, die dan elders woont. Ondanks de grote belangstelling van bepaalde groepen woningzoekenden, zowel kopers als huurders en de sterk gestegen woningprijzen, zijn er voor eigenaren van winkelpanden financieel weinig stimuli om woningen boven hun winkelpanden te realiseren.

'Het geld wordt verdiend op de benedenverdieping,' zegt Edwin Mulder van DTZ bedrijfsmakelaars. 'Op de beste winkellocaties wordt duizend tot vijftienhonderd euro huur per vierkante meter betaald, in de grote steden nog meer. De huur die je kunt krijgen voor een paar appartementen boven de winkel valt daarbij in het niet. Bovendien betekent het vaak dat je een pand moet splitsen en dat doen beleggers niet graag. De financiële voordelen wegen voor de meeste eigenaren gewoon niet op tegen de praktische bezwaren.'

Praktische bezwaren tegen het bouwen van woningen boven winkels zijn er in vele soorten en maten. De allerbelangrijkste is het ontbreken van een eigen toegang tot de woning. De opgang naar de bovenverdiepingen is gesloopt om plaats te maken voor lucratieve winkelmeters. Een nieuwe opgang gaat ten koste van winkelruimte en dat is financieel zo onaantrekkelijk dat alleen zeer forse subsidie eigenaren over de streep kan trekken. Het alternatief is een opgang via de zijkant of de achterkant van het pand, zoals bij de Utrechtse Hema.

Maar daarmee dient zich een ander probleem aan: de snel uit de hand lopende verbouwingskosten. Een achter- of zij-ingang vergt bijzondere, dus dure constructies. Daar komt bij dat de bovenverdiepingen dikwijls in erbarmelijke staat van onderhoud zijn en dat er strenge eisen zijn voor de wijze van opknappen: de winkelpanden hebben vaak monumentale status. En de werkzaamheden geen hinder opleveren voor de winkel.

Onverwacht obstakel

Eigenaren en ontwikkelaars die ondanks de praktische bezwaren toch brood zien in woningen boven winkels, stuiten vaak op onverwachte weerstand van de gemeente. De complexe (ver)bouw vereist goedkeuring van verschillende afdelingen, zoals bouw- en woningtoezicht, brandweer, monumentenbeleid en bureau binnenstad, die langs elkaar werken en elk met eigen eisen komen.

'Als je woningen boven winkels van de grond wilt krijgen, moet je ervoor zorgen dat er één aanspreekpunt is bij de gemeente,' zegt Renée Willeumier. Zij is directeur van de Utrechtse NV Wonen boven Winkels, een samenwerkingsverband van de Utrechtse maatschappij tot Stadsherstel, woningbouwvereniging Bo-Ex en gemeente. De NV is vorig jaar opgericht om het ingezakte project in Utrecht, dat al begin jaren tachtig van start ging, nieuw leven in te blazen. De NV moet, zoals ook in andere steden is gebeurd, eigenaren stimuleren tot het realiseren van woningen en ze daarbij helpen. 'Wij willen de contacten met de gemeente stroomlijnen, voorkomen dat goedwillende eigenaren van het kastje naar de muur worden gestuurd. We willen het zo overzichtelijk mogelijk maken.'

Zelfs als alle bouwkundige bezwaren tegen realistische kosten zijn op te lossen en er winst is te maken op de panden, zijn de meeste winkeleigenaren nóg niet geïnteresseerd. De angst is dat bewoning van de bovenverdiepingen negatieve invloed heeft op de winkelfunctie. Ondernemer Thom Broekman, die winkels heeft in verschillende steden, vindt het vooral bezwaarlijk dat de woonfunctie voor onbepaalde tijd is. 'Als er eenmaal mensen boven mijn winkel wonen, kom ik daar nooit meer vanaf. Stel dat ik die ruimte later nodig heb als opslag of voor uitbreiding van de winkel, dan is dat niet mogelijk. Ik vind dat de gemeente de mogelijkheid moet bieden om die woonbestemming er weer af te halen. Dan koop ik zelf wel de huurders of kopers uit.'

Broekman heeft boven één van zijn winkels in Utrecht huurappartementen laten bouwen. 'Dat kostte een godsvermogen, maar het was part of the deal met de gemeente.' De ondernemer zag zijn bangste vermoedens uitkomen. Enkele huurders woonden hun appartement volledig uit en veroorzaakten een lekkage, waardoor de kledingwinkel op een drukke zaterdagmiddag dicht moest. 'Bovendien gaan bewoners vroeg of laat eisen stellen. Ze vinden de muziek in de winkel te hard, of de straatmuzikant mag niet te lang voor de deur blijven staan. Ik ben een voorstander van wonen boven winkels, maar als ondernemer vind ik de voordelen niet opwegen tegen de nadelen.'

Met alle obstakels mag het een wonder heten dat er af en toe toch nog woningen boven winkels komen. Al houdt het niet over. Utrecht, dat sinds 1982 met het onderwerp bezig, heeft in tien jaar tijd 230 woningen gerealiseerd, wat uiteraard niet gelijk staat aan 230 winkels. In grote panden zijn soms wel tien appartementen boven één winkel. De komende jaren wil Utrecht driehonderd appartementen gaan bouwen. Per stuk is 6400 euro subsidie beschikbaar.

Ook in andere steden is zelden sprake van een succesverhaal. In Weert zijn veertig woningen gerealiseerd, met name bij winkels die al een eigen opgang voor de bovenverdieping hadden. Nieuwe woningen op de moeilijke locaties zouden een investering van 250.000 euro per stuk betekenen en zijn niet haalbaar. Weert heeft daarom besloten dat winkels en horecabedrijven de bovenverdieping dezelfde functie mogen geven als de benedenverdieping. Wonen is niet langer verplicht. In Den Haag zijn in de jaren negentig 250 woningen boven winkels gerealiseerd. Ook hier echter vooral op de plaatsen die buiten het echte winkelcentrum liggen. Een recent project dat speciaal voor het kernwinkelgebied was opgezet, met een eigen subsidiepotje van zeven ton, heeft slechts zes nieuwe woningen opgeleverd.

Lichtend voorbeeld

Wonen boven winkels in Maastricht geldt als het lichtend voorbeeld voor Nederland, hoewel er ook in Maastricht de laatste jaren weinig nieuwe woningen bij zijn gekomen. Sinds begin jaren negentig zijn er ruim driehonderd huurappartementen gerealiseerd, met name voor studenten. Nog eens negentig woningen, voor studenten en starters, zitten in de pijplijn. Uiteindelijk moeten van de duizend geïnventariseerde bewoonbare verdiepingen er zeshonderd bewoond zijn.

Belangrijke succesfactor in Maastricht is de aparte NV Wonen boven Winkels, opgericht door de universiteit, de gemeente en wooncorporatie Woonpunt. De NV benadert eigenaren met voorstellen en heeft ook een eigen budget om etages op te kopen. Per woning is bovendien twintig- tot dertigduizend euro subsidie beschikbaar om de onrendabele top af te dekken. De gemeente Maastricht heeft sinds 1991 meer dan zes miljoen euro in het project gestopt. 'Zonder subsidie lukt het niet,' zegt projectmanager Paul Penders van Acquireal, dat de Maastrichtse projecten begeleidt en inmiddels in vijftien andere steden werkt aan soortgelijke projecten. 'En dat staat los van de keuze voor huur of koop. Als koopappartementen geld zouden opleveren, waren de grote vastgoedpartijen al uit zichzelf aan de slag gegaan.'

Volgens Penders heeft elk project in elke stad zijn eigen karakteristieken en is wonen boven winkels per definitie maatwerk. Er zijn wel een paar voorwaarden voor succesvolle aanpak van lege winkeletages. 'Een lange adem van de betrokken partijen, bereidheid om te investeren en een duidelijke visie op de binnenstad. Korte termijnsucces bestaat niet bij wonen boven winkels. Daarvoor spelen te veel verschillende belangen op relatief kleine oppervlakte. Gemeenten en met name corporaties hebben het geld om te investeren, maar die hebben zelden panden in eigendom. Ze moeten dus een visie ontwikkelen op hoe ze het willen, voor welke doelgroepen, en bereid zijn daar voor lange termijn geld in te stoppen.'

Gemeenten kunnen particuliere eigenaren niet dwingen om lege verdiepingen te benutten. Aanschrijven bij slechte staat van onderhoud heeft alleen zin als er gevaar is voor de omgeving en dwingt niet tot grootschalig opknappen, laat staan tot een woonfunctie. Penders: 'Het enige instrument dat de gemeente heeft is het bestemmingsplan. Het moet de winkelverdiepingen de functie wonen geven. Maar dan nog is het voor de meeste eigenaren makkelijker om de boel leeg te laten staan. Het zou mooi zijn als je eigenaren kon verplichten die woonfunctie te realiseren als een verdieping tien jaar heeft leeggestaan.'

De belangstelling bij kandidaat-huurders en kopers is volgens Penders groot. De binnenstad is voor zowel jongeren als ouderen zonder kinderen een aantrekkelijke plek om te wonen. En zelfs mét kinderen kan het heel goed, vinden Onno Fenstra en Janneke Boerma. 'Je moet wel weten waar je aan begint. Je moet niet op zaterdagmiddag van vakantie terugkomen, want dan kun je nergens met je auto bij. We mochten aan de voorkant geen dubbel glas in de ramen, omdat dit een monument is. En ik vind dat de gemeente wel wat meer aan onderhoud en schoonmaak zou mogen doen in de stegen. Maar er staat veel positiefs tegenover. We hebben een fantastisch uitzicht op de oude binnenstad en anders dan je zou verwachten is het 's avonds heel rustig. Er rijden hier geen auto's en het uitgaanspubliek hoor je amper.' Fenstra en Boerma verhuizen binnenkort naar een groter huis elders in de binnenstad. Hun appartement staat te koop. Vraagprijs: zeven ton.