Hulp gemeente tegen paalrot

Huiseigenaren kunnen worden verplicht tot herstel fundering

Scheuren in de gevels, uit het lood staande deuren en golvende dakgoten. Er is niet eens een heel geoefend bouwkundig oog voor nodig om funderingsproblemen vanaf de straat te herkennen. En tijdens een wandeling door de Noord-Rotterdamse Bloemenbuurt in het Kleiwegkwartier pik je ze er zo uit. Als je het buiten aan de gevel niet ziet, dan zie je het aan de huizen met een opengebroken stoep, een gat in de voortuin en herrie in de kruipruimte: men is bezig met funderingsherstel.

Het Kleiwegkwartier is het soort wijk dat je ook vindt in gemeenten als Haarlem, Dordrecht, Zaanstad of Gouda. De vooroorlogse stadsuitbreiding werd op de slappe veenweidegrond gebouwd en gefundeerd op houten palen. Nu heeft een groot deel van de wijk problemen met diezelfde fundering doordat de palen zijn aangetast en hun draagkracht verliezen. Geen nieuw probleem, overigens. In de loop van de jaren zijn in de Bloemenbuurt delen van woonblokken zichtbaar verdwenen uit het straatbeeld, gesloopt vanwege de slechte staat en meestal vervangen door typerende bouw uit de jaren tachtig en negentig.

Nog vrij recent, in april 2014, moest een aantal gezinnen op stel en sprong vertrekken uit hun appartementen aan de Margrietstraat. Onderzoekers constateerden dat de woningen op instorten stonden en de gemeente Rotterdam ondernam actie: de bewoners werden ondergebracht in een hotel of vonden elders onderdak. Vandaag staat Martine Coevert voor het hek om het lege gat dat overbleef na de sloop. Coevert stond de bewoners bij toen die avond de melding kwam dat ze er direct uit moesten.

Dat was niet toevallig, ze woonde toen om de hoek in de Lisbloemstraat, en was zelf al jaren bezig met de funderingsproblemen van haar eigen appartement. Inmiddels zijn de fundamenten voor de vervangende nieuwbouw van de gesloopte woningen aan de Margrietstraat te zien. ‘Ze gaan eengezinswoningen terugbrengen. Het wordt wel mooi, denk ik.’

Scheuren
Coevert kocht haar eigen appartement in 2010, en ontdekte een jaar later dat het pand acute funderingsproblemen had. ‘Achteraf was dat helemaal niet vreemd. Een deel van de straat was vele jaren eerder al gesloopt, en ook mijn overburen hadden last van grote scheuren in hun woningen. Dat wist ik niet toen ik de woning kocht. Er was toen sowieso nog weinig bekendheid over funderingsproblemen.’

Maar Coeverts probleem was ook het probleem van haar buren, haar overburen en eigenlijk de halve Lisbloemstraat. De funderingen moesten worden aangepakt, en snel. Coevert nam contact op met de gemeente, funderingsonderzoeksbureaus en herstelaannemers. ‘En dan hoor je, na veel onderzoek en gepraat, het slechte nieuws: dat funderingsherstel heel veel geld gaat kosten.’ Want de hele bouwkundige eenheid moet in een keer worden aangepakt.

En funderingsproblemen zijn bijna altijd het probleem van de eigenaar. Ook als de kosten voor het vervangen bijna net zo hoog zijn als de waarde van de appartementen erboven. ‘De eerste reactie van bewoners die ontdekken dat ze funderingsproblemen hebben, is er een van causaliteit: hoe komt dit? Wie is verantwoordelijk? Maar dat is, eerlijk gezegd, een non-discussie. Je moet het zelf betalen.’ Coevert heeft destijds met haar hele blok gebruik kunnen maken van een lening van de gemeente. ‘Zonder deze lening zou het voor ons heel moeilijk zijn geweest om collectief funderingsherstel uit te kunnen voeren.’

Nadat Coevert haar eigen probleem had aangepakt, hielp ze anderen. ‘Mensen met dezelfde problemen begonnen me te vragen: hoe heb jij dat eigenlijk gedaan? En zo kwamen er steeds meer mensen bij mij terecht.’ Coevert verwees ze naar de juiste instanties, regelde gesprekken, en werd later zelfs door de gemeente ingeschakeld om het funderingsloket te versterken. Van veel woningen in de wijk is inmiddels na wijkgericht funderingsonderzoek bekend wat de staat van de fundering is.

‘Het kost enorm veel moeite om iedereen in een bouwblok mee te krijgen om te fundering te herstellen. In deze wijk gaat het niet om extreem dure woningen en ook niet om zeer vermogende eigenaren, dus voor veel mensen is het moeilijk of onmogelijk om de 70 à 80 duizend euro op tafel te leggen. Je huis wordt er ook niet zomaar meer waard door. Ik heb wel eens eerder gezegd: het is alsof je een nieuwe BMW onder je huis parkeert en nooit meer terugziet. Maar de prijzen zijn inmiddels fors gestegen. Het gaat nu om een splinternieuwe Tesla.’

In het verleden waren gemeenten soms royaler met bijdragen of subsidies voor funderingsonderzoek- en herstel. Maar de potjes die daarvoor werden aangesproken zijn inmiddels leeg. Bovendien wordt steeds meer bekend over de landelijke omvang van het probleem. Gemeenten lijken benauwd om zich te nadrukkelijk op dit dossier te richten. Straks eist iedere burger dat de gemeente over de brug komt. Banken waren ook niet happig op financiering: de waarde van het onderpand is vaak te laag om een dergelijke uitbreiding van de lening te rechtvaardigen. En in veel gevallen gaat het om eigenaren die al een maximale hypotheek hebben.

Onder water
In 2017 kwam de toenmalige minister Blok (Wonen) met een oplossing: een revolverend fonds, een samenwerking van rijk, banken en gemeenten dat slachtoffers kan helpen met het financieren van funderingsherstel wanneer een reguliere hypotheekverhoging niet kan. Maar in de praktijk bleek het lastig, zag fondsmanager Robert Boom van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) dat het funderingsfonds beheert. ‘We moesten teveel aanvragen voor financiering uit het fonds afwijzen. Dat had vooral te maken met de inkomens van aanvragers en de verhouding lening-inkomen.

Oorspronkelijk was er een ondergrens gesteld aan de inkomens die aanspraak konden maken. Maar die grens bleek te hoog waardoor velen geen lening konden krijgen. Bovendien is het enorm moeilijk om een heel bouwkundig blok mee te krijgen, zeker als er mensen zijn die niet willen meedoen of onder die inkomenslijn zitten. Veel gemeenten kijken tot dusverre de kat uit de boom: gaat het fonds écht de stagnatie van funderingsherstel vlottrekken? We zijn gestart met de oorspronkelijke drie initiatiefnemers Rotterdam, Gouda en Zaanstad.

Dus alleen de inwoners van die gemeenten kunnen tot dusverre geholpen worden.’ De partijen hebben aan die problemen gewerkt. Deze maand komt SVn met een vernieuwing van het fonds, waarbij een aantal regels zijn aangepast. ‘De harde grens lening/inkomen is er nu bij de toekenning van een zogenaamde maatwerklening uitgehaald. Een maatwerklening houdt in dat iemand niet meer maandlasten gaat betalen dan hij op grond van zijn/ haar inkomen kan betalen. Daarbij wordt, zolang de leningnemer de rente niet kan betalen, de rente betaald door de gemeente. Bovendien kan later worden afgelost en geldt de hypotheekgarantie ook voor de lening uit het fonds, bij een oorspronkelijke NHG-hypotheek.’

Een ander aspect van het funderingsherstelfonds is de samenwerking met de banken die de eerste hypotheek hebben op het pand. Zij betalen een bijdrage als de woning onder water staat. Daar staat tegenover dat gemeenten strenger worden voor de mensen die niet willen: als een bewoner niet mee wil in het funderingsherstel van een rij woningen of een appartementenblok, dan wordt hij aangeschreven en verplicht tot herstel.

Vooralsnog zijn nog steeds slechts drie gemeenten aangesloten, maar Boom zegt dat gesprekken gaande zijn met andere gemeenten over deelname en hij verwacht dan ook dat er nu meer zullen aanhaken. ‘Bovendien hebben de huidige deelnemers wel een forse opgave. Uiteindelijk kunnen we met dit fonds nu slechts 2.000 woningen aanpakken. Het is ook een proeftuin.’

Droogte
Want het probleem is veel groter, weet Dick de Jong van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). ‘Uit een onderzoek van Deltares in 2012 werd duidelijk dat het in Nederland gaat om 400.000 woningen met een potentieel funderingsprobleem. Dat zijn dan de paalgefundeerde woningen in West-Nederland en Friesland. Maar het afgelopen jaar is een nieuw probleem aan het licht gekomen: door de droogte zijn ook verzakkingen ontstaan in woningen die op zand zijn gebouwd en niet zijn onderheid. Het inklinken van bodemlagen en verzakking waren vroeger problemen van het lage veenweidegebied. Maar inmiddels krijgen we telefoontjes met klachten uit heel Nederland. Ook uit Brabant en Oost-Nederland.’

Het KCAF is een voortrekker in het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. De Jong is blij dat de problemen met het verstrekken van leningen nu worden aangepakt. ‘Maar het is wel echt belangrijk dat ook die andere gemeenten gaan deelnemen. Er zijn tientallen gemeenten waar het fonds nodig is.‘ De Jong verbaast zich regelmatig over de gereserveerdheid van gemeenten, terwijl dat soms ook plaatsen zijn waar de gemeente al eerder aan grootschalig funderingsherstel heeft gedaan, zoals Dordrecht of Haarlem. ‘Ik denk dat het een kwestie van tijd is voordat die gemeenten wél meedoen. Maar in een gemeente als Amsterdam kom ik niet zomaar bij de wethouder binnen met dit verhaal. Bij sommige gemeenten speelt misschien ook de angst om probleemeigenaar te worden. Nu is de fundering het probleem van de huiseigenaar.

Wat is de precedentwerking als de gemeente de één een helpende hand toesteekt? Moeten ze dat dan bij iedereen doen? Om eerlijk te zijn: voor een bestuurder is dit ook een klotedossier. Het kost enorm veel geld en moeite en uiteindelijk is het resultaat onzichtbaar onder de grond verdwenen. Dan klinkt een nieuw gemeentehuis een stuk aantrekkelijker. En zeker in deze tijd: straks moeten wethouders en burgers al een heleboel geld uitgeven aan de energietransitie. Dan komt dit er ook nog eens bij.’

Het KCAF hoopt dat de funderingsaanpak daarom kan meeliften op de aandacht voor de verduurzaming van de bestaande bouw. ‘Soms denk ik wel eens: het is nog niet erg genoeg om het probleem te laten indalen bij gemeenten. Als je funderingsherstel meeneemt in de aanpak van de energietransitie, dan kan het veel duidelijk maken over de uitgaven die de burgers en overheid moeten doen en kosten besparen. Wij adviseren bij een funderingsherstel ook altijd om direct alle mogelijke energiemaatregelen als vloerisolatie mee te nemen. Het kan sommige moeilijke beslissingen ook makkelijker maken. Want een verzakte en verouderde naoorlogse woning ook nog energieneutraal maken: kan je dan niet beter slopen en iets nieuws bouwen?’

Rot, pest en kleef
De aantasting van houten funderingspalen is de belangrijkste reden voor verzakking van onderheide woningen. Dat probleem is vooral aanwezig bij woningen die gebouwd zijn voor 1970 in gebieden met slappe bodem. Paalrot is de aantasting van een funderingspaal door schimmels. Paalrot ontstaat meestal doordat de grondwaterstand verandert en de palen droog komen te staan. Als de funderingspaal onder water blijft, is er weinig kans op deze aantasting.

Dat geldt niet voor palenpest. Die wordt veroorzaakt door een bacterie, die ook onder water funderingspalen kan aantasten. Deze aantasting doet zich vooral voor op grenen palen, in de vooroorlogse jaren vaak gebruikt als een goedkopere paalsoort. Negatieve kleef is een proces waarbij funderingspalen extra worden belast door het ‘trekken’ van zakkende grondlagen aan de paal, dat vooral optreedt in gebieden met sterke bodemdaling.

Op zandgronden wordt doorgaans geen gebruikgemaakt van paalfunderingen, maar wordt op staal gefundeerd. Dat houdt in dat de woningen zijn gebouwd op een fundering die direct op de zandondergrond ligt. Ook daar kan overigens verzakking optreden, maar daar is de kans groter dat dan de hele woning scheefzakt, en de constructie intact blijft. Ook veel monumentale woningen in oude binnensteden in veenweidegebieden zijn vaak ‘op staal’, zoals een groot deel van de binnenstad van Gouda.