Hoe Rotterdam kan groeien en toch leefbaar blijft

Wie zou er eigenlijk geen belang hebben bij het bouwen van betaalbare koop- en huurwoningen? Deze vraag stelde het Instituut voor Publieke Waarden afgelopen week op twitter onder de hashtag ‘durf te vragen’. Een vraag waar wij op het stadmakerscongres afgelopen 10 november onder leiding van stadsdramaturg Hajo Doorn een antwoord op probeerden te vinden.

Te gast waren directeur Joep Mol en curator Jord den Hollander van het Architectuur Film Festival Rotterdam (AFFR) dat dit jaar de stad als commodity centraal stelde. Binnen het thema City for Sale onderzoekt AFFR de gevolgen van internationale kapitaalstromen op de samenstelling van de stad en zijn inwoners; gebouwen als investeringsmodellen; architectuur als toeristische trekpleister; en de stad als verdienmodel.

Tijdens de kredietcrisis is er te weinig in steden gebouwd, waardoor de druk op de woningmarkt enorm is en een bubbel dreigt. Sinds het dieptepunt van de huizencrisis eind 2013 zijn de huizenprijzen in Amsterdam met ruim 53 procent gestegen. Ter vergelijking: in Utrecht kwam er in dezelfde periode 35 procent bij, in Den Haag en Rotterdam zo’n 30 procent.

Een markt met stijgende prijzen en een dalend aantal transacties, dat duidt op een gebrek aan aanbod. Normaal wordt dat door de markt zelf gecorrigeerd, omdat de hoge prijs de productie aanjaagt. Maar op de woningmarkt werkt het helaas niet zo. Niet in Amsterdam, maar ook niet in de rest van Nederland. Matthijs Bouwman stelt in het Financieele Dagblad van 21 oktober dat er niet wordt bijgebouwd als de huizenprijs stijgt, maar er wél een bouwstop is bij prijsdalingen.

Bewoners van de stad merken dat bestemmingsplannen onder druk van het opkomende succes van Rotterdam en de daarbij komende nieuwe mogelijkheden telkens weer verder worden opgerekt. Vooral ten gunste van nog meer horeca en nieuwe torens. ‘Het is nog niet zo erg als in Londen of in Berlijn, maar het is wel al aan de gang.’ Zo kreeg afgelopen week ambtenaar Wilco Verhagen gewoon ongevraagd een bod op zijn huis. 'En daarna zeker opsplitsen en verhuren', reageerde hij op twitter. 'Dan hebben we weer een gezinshuis minder in Rotterdam.' Wilco gaat niet verkopen, maar vindt dit ook gekke praktijken in Rotterdam.

Of neem de situatie van een van de vele voortrekkers in het Oude Noorden, cultureel ondernemer Guido de Groot: ‘Wij mogen onze sociale huurwoning niet gesplitst kopen. Als wij de bovenverdieping willen kopen, dan heb je een vereniging van eigenaren nodig en moet onze woningbouwvereniging voor ieder die wil kopen een aparte vereniging van eigenaren oprichten.’ 

Het hele huis dan maar kopen kan dan alleen als beneden ook vrijkomt, maar dat is conform de huidige koopmarkt nogal prijzig en dat gaat niet lukken. Op het moment dat je meer gaat verdienen, en je kunt uit de sociale woningbouw, zou het dus ook fijn zijn wanneer er koopwoningen zijn die betaalbaar zijn. Een andere suggestie is het Maatschappelijk Gebonden Eigendom, waarbinnen je nog steeds een huis van een woningbouwverenging kan kopen maar dan met de verplichting het terug te verkopen aan hen met 50 procent minder op de overwaarde. Daarin zijn ook constructies te verzinnen.

Een van de zaken die het steeds moeilijker maakt om sociale woningbouw te realiseren is de grondprijs die alsmaar stijgt. Rotterdam is een redelijk open stad, waardoor bouwen in de binnenstad nog steeds mogelijk is. Rotterdam zou met het bouwen van betaalbare woningen in de binnenstad moeten beginnen. Op dit moment worden er door de woningbouwvereniging Woonstad inderdaad voorbereidingen getroffen voor de bouw van een woontoren in Middelland. Deze bestaat uit betaalbare huur -en koopwoningen voor de mensen uit Middelland.

Middelland is een bijzondere wijk, in eerste instantie ontworpen door stadmaker avant la lettre G.J. De Jongh voor arm én rijk. Een mooi antwoord op de vraag hoe Rotterdam kan groeien, maar toch ook leefbaar blijft.

Nynke Schaaf
Meer columns van Nynke Schaaf leest u hier