In het beklaagdenbankje

‘Moresprudentie.’ Peter Noordanus vindt het zo’n mooie term dat hij hem tijdens het gesprek meermalen herhaalt. Dit woord geeft volgens de voorzitter van de Neprom, de branchevereniging van projectontwikkelaars, mooi weer waar het bij integriteit om draait: de lastige vraag wat wel en niet kan. ‘Als je met je handen in de kas zit, is er geen discussie. Dan wordt de wet overtreden. Maar wat als een ontwikkelaar een manier vindt om het voorkeursrecht van gemeenten te omzeilen of een fiscaal handigheidje bedenkt? Juist op dit soort kwestie in het grijze gebied moet je als branche een antwoord vinden.’

 

De recente gevallen van fraude met onroerendgoedtransacties en de infiltratie van criminele figuren hebben een brede discussie losgemaakt in de vastgoedbranche. De algemene opvatting bij notarissen, makelaars, beleggers en ontwikkelaars is dat er structureel niets mis is met de onroerendgoedsector, en zeker niet met de eigen beroepsgroep. Fraudes zijn incidenten, het gevolg van crimineel gedrag van enkele individuen, de spreekwoordelijke rotte appels. Noordanus: ‘Bij de zaken die in het nieuws zijn, gaat het om personen die niet integer handelen. Dat gebeurt in elke sector, kijk naar de boekhoudfraude bij Ahold. Maar de vastgoedsector zit nu wel in de beklaagdenbank, en daar moeten we echt iets mee.’

 

Dichtregelen

 

Vrijwel alle beroepsgroepen in de vastgoedsector zijn in de weer met nieuwe integriteitsregels. De brancheorganisaties prediken zelfregulering, want over één ding zijn de meeste betrokkenen het wel eens: nieuwe wetgeving of strenger toezicht is de oplossing niet. ‘Toezicht is tien procent van de oplossing,’ zegt Noordanus. ‘Integriteit is een cultuurproces dat zich afspeelt binnen de bedrijven, tussen de oren van de werknemers. Het is niet iets dat je wettelijk kunt dichtregelen, want het gaat om mensen, en om zaken die vaker grijs zijn dan zwart of wit.’

 

De Neprom heeft na de vastgoedfraude de eigen gedragscode aangepast en een integriteitscommissie ingesteld. Die commissie kan maatregelen treffen tegen ontwikkelaars die zich niet aan de code houden. In het uiterste geval is dat royeren, maar de bedoeling is dat ook ander corrigerend optreden mogelijk is. Noordanus: ‘We willen onze gedragscode meer tot leven brengen, een cultuur scheppen waarin bedrijven en medewerkers elkaar aanspreken op niet integer gedrag. Elk bedrijf is verantwoordelijk voor zijn eigen governance. We gaan niet als een soort bovenmeester opereren, maar de integriteitscommissie krijgt wel macht, het wordt geen praatclubje.’

 

Meer transparantie binnen de eigen club is noodzakelijk, vindt Noordanus, vooral om dat projectontwikkelaars veel samenwerken met publieke instellingen. Tegelijkertijd is er ook overleg met aanpalende beroepsgroepen om gezamenlijk integriteitskwesties aan te pakken. ‘Wij kunnen als opdrachtgevers eisen stellen aan de bedrijven waarmee we zaken doen. Op die manier kun je integriteit in de hele keten bevorderen.’

 

Imago

 

Een schonere vastgoedsector kan alleen tot stand kan komen als de verschillende schakels in de keten beter samenwerken, vindt ook Frank van Blokland, directeur van IVBN, de vereniging van institutionele beleggers. ‘De kneep zit ‘m in de keten,’ zegt hij. Bij de vastgoedfraude waren onder meer directieleden van een institutionele belegger betrokken. Die constatering heeft volgens Van Blokland tot een schok in de branche geleid. In februari verscheen een notitie van de IVBN over de beheersmaatregelen tegen fraude in de beleggingssector .

 

‘We laten zien welke maatregelen we zelf nemen, maar we zijn ook in overleg met ontwikkelaars, financiers, makelaars en taxateurs om te kijken wat we gezamenlijk kunnen doen, want ook in andere segmenten zijn fraudegevallen. De complete sector kampt met een imagoprobleem. Dan heeft het weinig zin om alleen je eigen straatje schoon te vegen.’

 

IVBN wil de eigen leden geen dwingende gedragscode opleggen. ‘We zijn een kleine, maar diverse club. Niet alle risicobeheersmaatregelen zijn voor iedereen haalbaar. Van een pensioenfonds met een paar mensen kun je niet eisen dat voor elk onderdeel van het transactieproces een andere persoon wordt ingeschakeld. Die mankracht is er niet. We willen vooral de awareness bij onze leden vergroten. We hebben onze eigen ethische code op onderdelen aangescherpt. We zijn geschrokken van de vastgoedfraude, maar we hebben geen reden om te veronderstellen dat er iets structureel mis is. Dit zijn incidenten waarbij enkele personen hebben samengespannen. Daar is elke onderneming kansloos tegen.’

 

Volgens Van Blokland zijn institutionele beleggers doorgaans vrij kieskeurig in de keuze van zakenpartners. ‘Formeel zijn er geen zwarte lijsten, maar informeel is er onderling veel contact over met wie je wel of geen zaken kunt doen. Slechte ervaringen met bepaalde partijen spreken zich rond.’

 

Makelaars en taxateurs kwamen al eerder negatief in het nieuws met frauduleuze handelingen. Het royeren van leden, wat Neprom en IVBN nog niet hebben gedaan, komt bij de brancheorganisaties van makelaars en taxateurs geregeld voor. De vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT) is naar eigen zeggen al twee jaar actief met het tegengaan van fraude. Een nieuw digitaal taxatiesysteem moet met name frauduleuze ABC-transacties, waarbij onroerend goed snel wordt doorverkocht, voorkomen.

 

‘We hebben integriteit hoog in het vaandel’, zegt RVT-voorzitter Frits Barelds. Ook hij is voorstander van branchebrede maatregelen tegen fraude. ‘Taxateurs en makelaars waren altijd de kwaaie pieten, maar het veilingsysteem van huizen heeft ook gebreken. En nu blijkt dat institutionele beleggers en ontwikkelaars ook de fout in kunnen gaan. Het probleem is dus veel breder.’

 

Vervolging

 

Barelds is er niet van overtuigd dat zelfregulering alleen voldoende is. ‘Als het opzetten van een beter controleapparaat duurder is dan de geleden schade, is de bedrijfseconomische afweging voor grote ondernemingen snel gemaakt. Justitie zou meer werk moeten maken van criminele handelingen in de vastgoedbranche. Ik vraag me soms af of er genoeg tijd en geld wordt vrijgemaakt voor strafvervolging.’

 

Ook de rol van notarissen en advocaten in vastgoedtransacties staat al langer ter discussie. Met name de geheimhoudingsplicht en het gebruik van derdenrekeningen bieden ruimte voor criminele activiteiten. Politiek leeft de wens om die wettelijke mogelijkheden aan banden te leggen. Een slechte zaak, vindt Willem Bekkers, deken van de Orde van Advocaten. ‘Wat ons betreft is het toezicht op advocaten adequaat. We melden verdachte transacties, stellen de identiteit van opdrachtgevers vast en houden toezicht op derdenrekeningen. Er is geen indicatie dat er structureel misbruik wordt gemaakt van bijvoorbeeld het verschoningsrecht. Dat recht aanpakken betekent de uitgangspunten van de rechtstaat op de helling zetten. We praten hier over het recht van de burger om in vertrouwen te kunnen overleggen over juridische kwesties.’

 

Dat ook advocaten betrokken zijn bij dubieuze vastgoedtransacties, is volgens Bekkers eenvoudig verklaarbaar. ‘Als in een bepaalde sector vaak sprake is van crimineel gedrag, en daar blijkt sprake van in de vastgoedsector, zullen er ook vaker advocaten bij betrokken zijn.’

 

Spagaat

 

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie lijkt iets minder hard vast te houden aan de geheimhoudingsplicht. ‘Wij zijn niet voor opheffing, maar we zien dat notarissen in een lastige spagaat terecht kunnen komen tussen het constateren van criminele transacties en het ambtsgeheim,’ aldus Hens Meengs, adviseur public affairs van de KNB. ‘Als het ambtsgeheim strafvervolging in de weg staat, zou daar een oplossing voor moeten zijn. Maar daar moet de wetgever iets aan doen.’

 

Het Financieel Expertise Centrum constateert in een onderzoek naar een aantal frauduleuze vastgoedtransacties dat het toezicht in de vastgoedsector tekortschiet. Institutionele beleggers en zakelijke en financiële dienstverleners schieten tekort in hun integriteitsbeleid. In die conclusie kan Herman Annink zich vinden. De directeur van Eagle Compliance schreef onlangs het discussiestuk Naar een integere vastgoedbranche. Volgens Annink gaat het bij de vastgoedfraude om ‘meer dan enkele incidenten’ en zit er wel degelijk structureel iets fout in de branche.

 

‘Als uit meerdere onderzoeken blijkt dat vastgoed een interessante sector is voor criminelen moet je daar als branche je ogen niet voor sluiten. Ik ben óók van mening dat afspraken binnen de sector beter werken dan nieuwe wetgeving, maar je moet dan wel verder gaan dan alleen een integriteitscode. Je moet als bedrijf en als sector niet alleen in een code zetten wat wel en niet mag; je moet ook laten zien wat je daaraan doet, dat laten toetsen en vervolgens verantwoording afleggen over de uitkomsten. Veel branches komen niet verder dan alleen een code.’

 

Het belangrijkste is volgens Annink dat bedrijven in de vastgoedbranche veel transparanter moeten zijn over wat ze doen en welke morele keuzes ze maken. ‘Integriteit moet zichtbaar zijn voor de partijen waarmee je zaken doet. Een zakenrelatie moet kunnen zien hoe je aan je geld komt, wie bij een deal betrokken zijn en wat de motieven van een onderneming zijn. Dat soort transparantie kun je op verschillende manieren vormgeven. Je kunt denken aan een soort certificaat, zodat zakenrelaties weten dat je niet aan geheime afspraken doet en dat er in je bedrijf geen sprake is van persoonlijke belangenverstrengeling.’

 

De Amsterdamse wethouder Van Poelgeest vroeg zich in verband met de fraudezaken op de Zuidas vertwijfeld af met wie de gemeente nog wél zaken kon doen. Integriteitscertificering zou opdrachtgevers houvast kunnen bieden, maar volgens Neprom-voorman Noordanus hebben de grotere gemeenten - waar de meeste fraudezaken spelen - al voldoende mogelijkheden om ervoor te zorgen dat ze alleen met integere partijen zaken doen.

 

Wat doen de verschillende sectoren tegen vastgoedfraude?

 

Notarissen

 

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft sinds begin dit jaar een nieuwe beleidslijn waardoor bij onroerendgoedtransacties notarissen alleen mogen uitbetalen aan partijen die direct bij de transactie optreden. Er wordt dus geen geld meer naar onbekende derden overgemaakt. Daarnaast staat de beroepsvereniging de leden vooral in preventieve sfeer bij. Er wordt voorlichting gegeven over veel voorkomende frauduleuze handelingen bij vastgoedtransacties. In de loop van volgend jaar komt er een systeem van ‘peer review’ waarbij notarissen collega’s beoordelen en helpen de werkprocessen beter in te richten.

 

Notarissen die zich niet aan de regels houden kunnen na een tuchtrechtprocedure worden geschorst en eventueel geroyeerd. Een notaris die betrokken was bij de Rotterdamse hypotheekfraude is twee weken geschorst. Hierbij betrof het zo’n zeshonderd fraudezaken rondom een keten van malafide vastgoedbv’s waarmee veel geld uit Nationale Hypotheekgarantie verloren ging.

 

Makelaars en taxateurs

 

De makelaardij valt niet onder een toezichthouder, er is wel een eigen tuchtcollege dat klachten afhandelt. Sinds in 2001 de makelaarseed is afgeschaft mag iedereen zich makelaar noemen. Makelaars mogen officieel niet zelf in onroerend goed handelen, maar doen dat soms illegaal via stromannen. Makelaars en taxateurs zijn georganiseerd in verschillende, elkaar beconcurrerende brancheverenigingen die elk met hun eigen integriteitsaanpak bezig zijn. Naar aanleiding van de fraude met de Nationale Hypotheekgarantie gaat de NVM, samen met VBO en LMV samenwerkend in VastgoedCert, de ‘code of conduct’ aanscherpen.

 

De (taxatie)fraude met de NHG in Rotterdam leidde tot nu toe tot twee geroyeerde makelaars. De Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT) neemt binnenkort een taxatiemanagementsysteem in gebruik waarbij taxatierapporten niet direct van de taxateur naar de opdrachtgever gaan, maar via de brancheorganisatie, die het rapport op meerdere punten controleert. Het taxatierapport wordt bijvoorbeeld vergeleken met eerdere taxaties, waardoor fraude bij ABC-constructies (snelle doorverkoop tegen hogere prijs) kan worden opgespoord. Het systeem moet verdachte taxaties afwijzen.

 

Voorlopig wordt het systeem alleen gebruikt voor woningtransacties, maar de bedoeling is dat op termijn ook bedrijfs onroerend goed en herbouwtransacties via het systeem lopen. De NVM is met een taxatie-instituut bezig dat eveneens fraude moet tegengaan.

 

Bouwbedrijven

 

Bouwend Nederland vindt de vastgoedfraude wezenlijk anders dan de bouwfraude en ziet in de frauduleuze transacties geen reden om in de eigen sector extra maatregelen te treffen. De bouwsector kent sinds 2003 de Stichting Beoordeling Integriteit Bouwnijverheid die de integriteit van de bouwsector moet bewaken. Bij de SBIB geregistreerde ondernemingen rapporteren elke twee jaar over overtredingen van de gedragscode en de wijze waarop die zijn afgehandeld.

 

Advocaten

 

De Nederlandse Orde van Advocaten ziet in recente gevallen van vastgoedfraude geen reden om het toezicht door de (lokale) Raden van Toezicht en dekens te verscherpen. Volgens eigen onderzoek is het aantal tuchtrechtelijke en strafrechtelijke zaken waarbij advocaten (als verdachte) zijn betrokken te verwaarlozen. Wel wordt aan de leden een aanscherping van de zogenaamde Bruyninckx-richtlijn voorgelegd. Die richtlijn voorziet onder meer in integer handelen bij de acceptatie van betalingen en wordt mogelijk omgezet in een verordening, wat het toezicht vergemakkelijkt. Daarnaast hebben advocaten, net als notarissen, te maken met de verscherpte anti-witwaswet voor de melding van verdachte transacties (WWFT). Nieuwe lokale dekens worden in hun introductiecursus gewezen op risico’s in sectoren die geregeld te maken hebben met crimineel gedrag.

 

Vastgoedbeleggers

 

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) kwam in februari met een notitie waarin risicobeheersmaatregelen worden gepresenteerd die de integriteit binnen de sector moeten waarborgen. Daarbij gaat het om zaken als het scheiden van processen (voorbereiding, taxatie, verkoop) bij vastgoedtransacties, het duidelijk formuleren van de markt waarin de belegger actief is en het screenen van zakelijke partners. De maatregelen zijn niet verplicht. Het staat elk lid van de IVBN vrij om zelf te bepalen hoe de risico’s in de eigen organisatie worden beheerst.

 

Eerder al scherpte de IVBN de ethische code aan. Zo moet elk bedrijf een klokkenluidersregeling hebben en moet duidelijk zijn hoe wordt gehandeld als een bedrijf hoort van dubieuze transacties. De gewijzigde gedragscode voorziet tevens in een IVBN-commissie van integriteit waar leden nietinteger gedrag kunnen melden. Begin september presenteerde IVBN een publicatie waarin de risicobeheersmaatregelen verder worden uitgewerkt. In overleg met de notarissen is besloten dat voortaan bij ABC-transacties de tussenliggende partij B zichtbaar wordt in de uiteindelijke transportakte.

 

Projectontwikkelaars

 

De Vereniging van Nederlandse projectontwikkelingmaatschappijen (Neprom) heeft naar aanleiding van de bouwfraude sinds 2002 een eigen gedragscode voor leden en een modelcode voor de interne bedrijfsvoering van projectontwikkelaars. De code gaat onder meer in op het gedrag jegens overheden, klanten en medewerkers. In geval van overtreding kan royement volgen. Dit is tot nu toe niet gebeurd. De Neprom gaat een integriteitscommissie instellen die onder meer klachten gaat behandelen, maar waar leden ook terechtkunnen met integriteitsdilemma’s in het eigen bedrijf en binnen de sector.