Gemeenten bouwen onverminderd door, oud bezit verdwijnt amper

Gemeenten laten jaarlijks zo’n 300 duizend vierkante meter nieuw vastgoed neerzetten, crisis of geen crisis. Dat doen ze al twee decennia. Vooral Drentse gemeenten bouwen lustig door, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster.

In de crisisjaren 2008 tot 2013 voegden gemeenten jaarlijks gemiddeld 313 duizend vierkante meter toe aan hun totale vastgoedvoorraad. ‘Dat cijfer is al sinds de jaren negentig min of meer onveranderlijk’, zegt Michiel Pellenbarg, adviseur van het Kadaster. ‘Ten opzichte van de totale gemeentelijke voorraad van zo’n 21 miljoen vierkante meter lijkt 300 duizend vierkante meter niet zo veel, maar als je dat twintig jaar doet, heb je 6 miljoen bijgebouwd.’

Er lijkt bovendien nog geen omslag gaande. Op dit moment hebben gemeenten voor ongeveer 260 duizend vierkante meter vastgoed in aanbouw of vergund. In de hoogtijdagen van de crisis bouwden de gemeenten in Flevoland het meest: ten opzichte van hun bestaande bezit bouwden ze 2008 en 2013 jaarlijks 2,6 procent bij bouwen. Dat de jonge gemeenten in Flevoland daarmee het hoogste scoren, vindt Pellenbarg wel begrijpelijk. Hun voorzieningenniveau moet immers meegroeien met de bevolking. Overigens ligt de productie van gemeentelijk Flevolands vastgoed op dit moment vrijwel stil, net als in Friesland en Zeeland.

Drenthe
Meest bijzonder zijn de Drentse gemeenten. Waar alle gemeenten tezamen in de crisisjaren gemiddeld 1,3 procent nieuw vastgoed toevoegden, verrees in Drentse gemeenten met 2,1 procent ruim de helft meer. Bovendien is de bouwlust er nog niet gestild: op dit moment staat nog eens 2,3 procent extra in de steigers. ‘In Drenthe is van gemeentelijke terughoudendheid nog geen sprake’, concludeert Pellenbarg. Ook Zeeuwse gemeenten bouwden tussen 2008 en 2013 met een jaargemiddelde van 2 procent hard door, maar die hebben hun productie zoals gezegd inmiddels op een laag pitje gezet. Het minst bouwden Limburgse gemeenten (0,9 procent), al is hun bouwlust op dit moment vrij groot, met 1,6 procent in aanbouw in de planning.

Gemeentehuizen
De belangrijkste functies van het gemeentelijke vastgoed zijn onderwijs (meer dan een kwart van de totale voorraad), ontmoetingsruimten zoals buurthuizen, sportaccommodaties en kantoren. De meeste projecten in aanbouw of in de planning zijn eveneens scholen. Pellenbarg kan dat wel verklaren. ‘Veel schoolgebouwen zijn dermate verouderd dat gemeenten het voor de gezondheid van kinderen belangrijk vinden om nieuw te bouwen.’ Meer vragen stelt hij bij de bouw van extra kantooroppervlak. Vaak gaat het om nieuwe gemeentehuizen na een herindeling, waarna meerdere oude gemeentehuizen leeg achterblijven. ‘Je kunt je afvragen hoe verstandig het is dat juist gemeenten op die manier bijdragen aan het vastgoedoverschot. Met de huidige technologische middelen moet het toch mogelijk zijn om het ambtenarenapparaat op de bestaande locaties te huisvesten.’

Al met al komt er veel nieuw gemeentelijk vastgoed bij, terwijl oud bezit maar mondjesmaat verdwijnt. Dat is volgens Pellenbarg zorgwekkend. ‘Er staat al gemeentelijk vastgoed leeg en bovendien zal de vraag de komende jaren verder afnemen.’ De participatiesamenleving komt aangedenderd. Bewoners moeten meer zelf doen, gemeenten gaan minder voorzieningen aanbieden. De hoop dat initiatiefvolle burgers gebouwen van de gemeente overnemen, kon wel eens ijdel zijn. In de eerste plaats komen ze nogal wat concurrenten tegen wanneer ze vastgoed willen verkopen. Er staan immers ook enorme hoeveelheden winkels, kantoren en zorginstellingen leeg. Om nog maar te zwijgen over het rijk, dat de komende jaren 3 miljoen vierkante meter wil afstoten. Alleen voor een zeer zacht prijsje maken ze misschien een kans, maar Pellenbarg denkt dat dit ongewenste neveneffecten heeft. ‘Als gemeenten hun vastgoed gaan dumpen, dan verzieken ze de markt voor partijen die het ook moeilijk hebben.

In de tweede plaats is het gemeentelijk vastgoed dat het eerst voor afstoting in aanmerking komt weinig aantrekkelijk. De cijfers van het Kadaster laten zien dat 39 procent van het gemeentelijk vastgoed is gebouwd tussen 1960 en 1990, met de grootste piek in de tweede helft van de jaren zeventig. Van de scholen is 41 procent in deze drie decennia neergezet en van de sportaccommodaties zelfs 56 procent. Het zijn incourante gebouwen waarvan het maar de vraag is of maatschappelijke partners in de gemeente die vanuit participatieperspectief willen overnemen.

(klik hier voor een vergroting)

Sloopprogramma’s
Alle ontwikkelingen bij elkaar opgeteld, dreigt voor gemeentelijk vastgoed toenemende leegstand. Pellenbarg stelt daarom dat gemeenten, tegenover de 300 duizend vierkante meter nieuwbouw per jaar, aanzienlijk grotere sloopprogramma’s zouden moeten hebben. Maar hoewel hij het niet heeft onderzocht, schat hij in dat nogal wat gemeenten niet over dergelijke programma’s beschikken. ‘Gemeenten hebben de neiging om te denken dat zich voor het oude vastgoed altijd wel een koper aandient. Ze bouwen een nieuwe school en laten de oude staan, want er is vast wel iemand die er mee wil, is de hoop. Maar in de praktijk lukt dat lang niet altijd.’

Pellenbarg adviseert gemeenten om betere rekensommen te maken. ‘Als je nieuwbouwplannen hebt, zorg dan ook dat je een plan hebt voor de bestaande voorraad. Een deel zal gesloopt moeten worden en die sloopkosten moet je verdisconteren in het nieuwbouwproject. Een ander deel kan misschien worden opgeknapt, zodat nieuwbouw niet nodig is. Het zijn afwegingen die je per object moet maken. Maar dat lukt alleen als je dit soort berekeningen maakt en niet klakkeloos nieuw bouwt en de leegstand vergroot.’