Assen gaat het echt doen; zelf huurwoningen bouwen

Meerdere gemeenten zijn ermee bezig, maar Assen is de eerste gemeente waar het binnenkort werkelijkheid wordt: De gemeente gaat sociale huurwoningen bouwen, omdat corporaties dat niet meer doen. Het college heeft 5,5 miljoen euro uitgetrokken voor de bouw van 36 sociale huurwoningen in de wijk Kloosterveen.

Springen in het gat

‘Corporaties hebben het door de verhuurderheffing en het Vestia-debacle moeilijk’, aldus Albert Smit, wethouder van Financiën en Volkshuisvesting. ‘Ze hebben geen geld meer om te bouwen. Maar de behoefte aan die woningen is er wel, en dus springen wij in dat gat.’ Volgens Smit zijn in de rekensommen alle voor en nadelen meegenomen, ook de verhuurderheffing die de gemeente zal moeten betalen aan het rijk en eventuele leegstand van de woningen. ‘Desalniettemin denken we een renderend product te hebben.’

Goede afspraken
De gemeente wil de plannen maken en de bouw financieren, maar is niet van plan de exploitatie zelf te doen. Voor het onderhoud en de verhuur wordt gezocht naar bijvoorbeeld een corporatie of een bouwbedrijf. Smit is niet bang dat er conflicten ontstaan als bewoners ontevreden zijn over de staat van onderhoud en vervolgens bij de gemeente aankloppen. ‘Garanties zijn natuurlijk niet te geven, maar we denken dat met goede afspraken dit te voorkomen is.’  De eerste paar jaar zal het onderhoud beperkt zijn en wie weet heeft de gemeente de woningen daarna al weer doorverkocht. ‘We hebben een plaatje gemaakt van de komende 40 jaar. Daarbij zou de gemeente de laatste paar jaren winst maken op de woningen. Maar het kan ook zijn dat we de woningen al veel eerder verkopen. Er is nu al een belegger geïnteresseerd als het straks allemaal verhuurd is. Maar misschien zijn woningcorporaties na een jaar of tien ook wel geïnteresseerd.’

Geen winstmarge
Woningcorporaties willen (bijna) geen sociale huurwoningen bouwen, omdat het niet rendabel zou zijn. Hoe kan de gemeente Assen dan met een plaatje komen waarbij binnen 40 jaar de investeringen zijn terugverdiend? Smit: ‘Corporaties hebben een andere methodiek, een andere calculatie. Daarin worden bijvoorbeeld ook activiteiten als afbraak opgenomen. En er moet een winstmarge overheen en ze berekenen kosten anders. Ze gaan uit van hogere bedragen. Wij hebben met een nuchtere blik gekeken en we hebben geen winstmarge. We denken dat alle risico’s afgedekt zijn en dat het toch haalbaar is.’

Lokale ondernemers stimuleren
In de plannen heeft Assen opgenomen dat de bouw van de woningen zoveel mogelijk gebeurt met inzet van bedrijven uit de regio. Het bedrag en het aantal woningen is zo gekozen dat de gemeente zelf invloed kan uitoefenen op wie de werkzaamheden uit gaat voeren. ‘Natuurlijk hopen we de lokale ondernemers hiermee ook een beetje te stimuleren.’

Grote belangstelling
De VNG constateerde eerder al dat tweederde van de gemeenten te maken krijgt met een tekort aan sociale huurwoningen door de verkoop van corporatiewoningen en de invoering van de verhuurderheffing. Er is dan ook grote belangstelling voor de plannen van 'trendsetter' Assen. ‘Veel gemeenten willen de notities hebben, bouwend Nederland is enthousiast’, aldus Smit die vervolgens uit de losse pols een tiental gemeenten opnoemt die zich gemeld hebben: ‘Olst-Wijhe, Amsterdam, Delfzijl, Nijmegen, Groningen…’

Normale zaak
Smit verwacht dat de gemeenteraad van de Drentse hoofdstad in oktober met het plan instemmen. De bouw zou dan eind dit jaar van start kunnen. Als het project een succes is, dan hoeft het wat hem betreft niet te blijven bij de 36 woningen die nu gepland staan. ‘Ik vind het een normale zaak dat de gemeente dit doet. Corporaties moeten kiezen voor andere vormen, dus doet de gemeente dit.’