‘Geen deals meer met Den Haag’

De entree van Marc Calon in de corporatiewereld verliep allerminst soepel. Nog voordat de huidige voorzitter van branchevereniging Aedes was gekozen, was er landelijk discussie over zijn inkomen: twee ton ‘managementfee’ voor drie dagen per week. Riant, vonden ook corporatiedirecteuren. Calon, die voordat hij werd benaderd allerminst enthousiast was over ‘het ingedutte Aedes’, was al bijna weg voordat hij was begonnen. Een positief gesprek met minister Van der Laan (Wonen, PvdA) gaf de doorslag. Calon ging aan de slag, voor een lagere vergoeding (150.000 euro) en in loondienst.

 

De baan bleef wel parttime. Calon heeft een boerderij en die eist ook tijd. ‘Ik heb gisteravond nog de bieten gerooid.’ Het interview met de Aedes-voorzitter is in Groningen, op de dag dat die stad bijna is ingesneeuwd. Want eigenlijk was het een vrije dag voor Calon, die in Zeeuws-Vlaanderen is geboren, maar opgroeide in het Noorden, waar ook zijn tongval is ingesleten.

 

Na zijn tumultueuze start eind april, toen hij met een kleine meerderheid werd gekozen door de Aedes-leden, is het voor Calon amper rustig geweest. Naast de lopende discussie over de (te) hoge salarissen van corporatiedirecteuren en het afromen van het corporatiekapitaal, waren er wederom incidenten met corporaties en kwam minister Van der Laan in juni met zijn voorstellen voor een nieuw corporatiestelsel.

 

Incompetent
Calon ging afgelopen zomer langs bij ruim 200 corporaties – Aedes-leden en afvallige leden – om met eigen ogen te zien hoe de vlag erbij hing in de sector. ‘Als gedeputeerde in Groningen had ik een bepaald beeld van corporaties. Instellingen waarvan sommigen als Dagobert Duck op hun geld zaten. Ik zag ook hoe gevarieerd de sector is. Dé corporatie bestaat niet. Sommige corporatiedirecteuren zitten vol initiatief, anderen zijn niet van hun stoel te branden.

 

'Dat van die Dagobert Duck heb ik moeten herzien, maar die variëteit is een gegeven. Dat moeten we als Aedes erkennen en daar moeten we ons aan aanpassen. Aedes moet niet namens de corporatie deals sluiten met Den Haag. In het verleden is dat gebeurd, maar dat ga ik dus niet meer doen. Deals moeten corporaties zelf maken, op lokaal en regionaal niveau, waar het volkshuisvestingsbeleid wordt gemaakt.'

 

De riante salarissen, de Maserati van Rochdale-directeur Möllenkamp, het Rotterdamse cruiseschip Rotterdam, de campus van Maastricht, megaverliezen en integriteitsproblemen bij de Hoofddorpse woningstichting SGBB. De corporatiesector heeft de laatste jaren het imago gekregen van een branche waar incompetente, zelfs frauderende zakkenvullers de dienst uitmaken. Het standaardantwoord van Aedes, en met name van Calons voorganger Willem van Leeuwen, was dat het om incidenten ging. Calon is diezelfde mening toegedaan, maar hij vindt dat de sector zelf de uitwassen harder moet aanpakken.

 

‘We moeten de incidenten niet bagatelliseren, maar erkennen dat er dingen fout gaan. Die incidenten bepalen het beeld en daar hebben alle corporaties last van, terwijl de sector het als geheel gewoon goed doet. In elke branche heb je mensen die zich niet aan de regels houden. Dan kun je twee dingen doen. Zorgen dat ze zich gedragen of ze excommuniceren. Als je ze uit de club gooit, verander je het beeld van de sector nog niet. Dus is het slimmer om te zorgen dat iedereen zich aan de regels houdt. We moeten onze eigen codes strenger handhaven. We hebben een eigen norm voor salarissen en daar moet iedereen zich aan houden. Als dat niet lukt, moet de minister die norm maar wettelijk vastleggen. Zelfregulering is mooi, maar het werkt niet altijd.’

 

Vermogens
Belangrijke taak voor Calon is proberen te voorkomen dat het Rijk een nog gulziger greep doet in de goedgevulde corporatiepot. Hoewel veel corporaties verlies draaien, kijkt Den Haag verlekkerd naar het immense vermogen van de sector. De waarde van de 2,4 miljoen corporatiewoningen wordt geschat op tussen de 200 en 400 miljard euro.

 

Aedes maakte onder Van Leeuwen de deal met toenmalig minister Vogelaar (Wonen, PvdA): 75 miljoen corporatiegeld per jaar naar de slechtste wijken van Nederland. De corporaties hebben te maken met vennootschapsbelasting, een btw-heffing dreigt en recent was er het voorstel om de huurtoeslag door de corporaties te laten betalen. Calon ziet het met lede ogen aan.

 

‘Het grote misverstand is dat het corporatievermogen vrijelijk inzetbaar is. Dat geld zit vast in stenen. Het is bovendien principieel onjuist dat het Rijk dat geld claimt. Met hetzelfde recht kunnen huurders zeggen dat het hun geld is, of gemeenten, of de kerken die ooit zo’n corporatie hebben opgericht, of de corporaties zelf. Elke claim is onterecht en irrelevant. Het corporatievermogen is bestemd voor de socialehuisvestingstaak en corporaties moeten dat geld als goede rentmeesters beheren.

 

'Zo’n Vogelaar-heffing is afgedwongen solidariteit met belachelijke effecten. Corporaties in Zuid-Limburg betalen meer dan ze terugkrijgen, terwijl ze daar met de krimp toch echt een serieus volkshuisvestingsprobleem hebben. De integrale vennootschapsbelasting is volstrekt oneerlijk, want die moeten we ook voor onze sociale taak betalen. En dat plan voor de huurtoeslag deugt van geen kanten. Het rekensommetje klopt al niet.’

 

Onrendabel
Corporaties hebben het geld de komende jaren zelf hard nodig. De twee miljard verlies die de sector volgens NOS-onderzoek zou maken, lijkt Calon te hoog ingeschat. Hij acht de nul waarmee het Centraal Fonds Volkshuisvesting rekent waarschijnlijker. Calon maakt zich zorgen over de groeiende onrendabele top: het verschil tussen de kosten van een nieuwbouwwoning en de verwachte huurinkomsten over de totale exploitatietermijn.

 

‘Sociale volkshuisvesting is per definitie niet kostendekkend. Sinds de corporaties zijn verzelfstandigd, hebben we de onrendabele top kunnen afdekken doordat de waarde van ons huizenbezit steeg, door verkoop van corporatiewoningen en door goedkope leningen voor nieuwbouw. Maar de huizenprijzen dalen, we kunnen geen woningen meer verkopen en lenen wordt lastiger en duurder. De onrendabele top wordt groter. Er zijn allerlei leuke ideetjes om die top weg te werken, maar die werken in de huidige crisissituatie niet.’

 

Kostbare projecten
Een deel van de verliezen hebben corporaties aan zichzelf te wijten. Er is geïnvesteerd in kostbare commerciële projecten en andere zaken die niets volkshuisvesting te maken hadden. Dat mag een stuk minder, vindt Calon. ‘Is een corporatie er om een openbare weg aan te leggen of een campus? Moeten corporaties winkelpanden aan het Damrak opkopen om malafide ondernemers weg te krijgen? Nee, maar het gebeurt. Op verzoek van de gemeente en met goedkeuring van de minister.

 

'Het is typerend voor de afgelopen jaren. Veel wethouders zijn corporaties gaan zien als een pinautomaat. Handig om de eigen problemen op te lossen. Aan de andere kant hebben corporaties zich in commerciële vastgoedprojecten gestort waar ze niets hadden te zoeken. Dat wil niet zeggen dat corporaties alleen in stenen mogen investeren. Het is belangrijk dat er ook in de sociale leefomgeving wordt geïnvesteerd en dat gebeurt ook steeds meer, maar wel graag op basis van duidelijke afspraken.’

 

De bedrijfskosten van de corporaties zijn de afgelopen jaren flink gestegen – ondanks de vele fusies die juist waren bedoeld om efficiencyvoordelen te boeken. De bedrijfsvoering moet efficiënter, zegt Calon. ‘Daar valt een flinke slag te maken. De ondernemingsgeest van corporaties kan scherper, denk ik dan als boer. Ik vraag me af of corporaties wel altijd de beste deal krijgen bij de aannemer. De bouw rekent met circa 20 procent “faalkosten”. Als je dat bedrag omlaag krijgt, kun je veel verdienen.’

 

Vriendjes
In juni presenteerde minister Van der Laan zijn plannen voor een nieuw corporatiestelsel. Het wetsvoorstel ligt ter goedkeuring bij de Raad van State. Calon is er in grote lijnen enthousiast over. Hij vindt het goed dat de taken van corporaties strakker worden ingekaderd en dat er een sterke Woonautoriteit komt die toezicht houdt. ‘Dat moet een strenge autoriteit zijn die kan ingrijpen als gemeente en corporaties er bijvoorbeeld samen niet uitkomen. En een onafhankelijke autoriteit. Daarom willen wij er geen invloed op hebben. Je moet geen vriendjes willen zijn met je eigen toezichthouder. Maar onze opstelling betekent dat de minister eveneens afstand moet houden.’

 

Eenzelfde onafhankelijkheid ziet Calon ook graag bij het interne toezicht, de raden van commissarissen. ‘Daar moeten niet, zoals Van der Laan wil, vertegenwoordigers in komen van de stakeholders: de gemeente, de huurders. Dat moet professioneel en onafhankelijk toezicht zijn om te voorkomen dat daar politieke discussies worden uitgevochten. Dan wordt straks het onderhoud van woningen een jaartje uitgesteld omdat de gemeente liever een nieuwe speelplaats in de wijk heeft. Dat zijn de verkeerde afwegingen.’

 

Calon heeft kritiek op de wens van Van der Laan om de corporaties meer regels op te leggen. ‘Met meer regels voorkom je geen incidenten, maar creëer je een luie afvinkcultuur. Je kunt je als corporatie aan alle regels houden en toch slecht beleid voeren doordat je je bezit laat verloederen.’ Dat Van der Laan het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid deels laat dicteren door Europese regelgeving, vindt Calon volkomen onterecht. ‘Europa heeft niets te maken met het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid.’

 

In zijn voorstellen benadrukt ook Van der Laan dat volkshuisvesting vooral een lokale aangelegenheid is, waarbij gemeente en corporatie bindende afspraken maken op basis van een gemeentelijke woonvisie, die overigens niet verplicht wordt. Calon vindt dat een goede zaak, al ziet hij nog liever regionaal beleid.

 

‘We moeten volkshuisvesting benaderen vanuit de regionale woningmarkt. Gemeenten moeten daarbinnen samen afspraken maken over welke behoefte er regionaal is en hoe de gezamenlijke corporaties die kunnen invullen. Daarmee voorkom je dat er, zoals nu soms gebeurt, vijf keer zoveel woningen staan gepland als nodig omdat elke gemeente zo graag zijn eigen weilanden volbouwt. Als je uitgaat van regionaal beleid kun je veel beter op de behoefte inspelen. Bovendien zorg je er zo voor dat rijkere en armere corporaties samen optrekken. Een regionale aanpak creëert veel meer draagvlak.’

 

Hypotheekrente-aftrek
Calon zou de nadruk op regionale volkshuisvesting ook graag vertaald zien in een regionaal huurbeleid. Hij vindt het vreemd dat er nu een nationaal huurbeleid is dat geen rekening houdt met de grote verschillen tussen regio’s. Hoe regionaal huurbeleid eruit moet zien, wil hij nog nader uitwerken. ‘Inkomen van de huurder speelt daarbij een rol, maar bijvoorbeeld ook de WOZ-waarde. We moeten niet doen alsof een huurwoning in centrum Amsterdam hetzelfde is als een woning ergens op het Drentse platteland.’

 

Een van de eerste dingen die het nieuwe Aedes-bestuur onder Calon vastlegde, was dat de omvang van de corporatiesector geen doel op zich is. Het kan dus ook best kleiner, maar die keuze is aan de politiek, niet aan de corporatie.

 

‘Onze taak is zorgen voor woningen voor mensen die dat op eigen kracht niet voor elkaar krijgen omdat ze het geld niet hebben. Hoe groot die groep is, hangt af van het woonbeleid van de overheid. Als we de hypotheekrenteaftrek niet aanpakken en koopwoningen blijven zo idioot duur, dan is die groep veel groter dan noodzakelijk. Als we het gat tussen sociale sector en marktsector dichten, heb je minder corporatiewoningen nodig. Maar dan moeten we nog steeds onze kasstromen op peil houden om te kunnen investeren in mensen en hun leefomgeving.’

 

Marc Calon
Marc Calon (1959) is geboren in Zeeuws-Vlaanderen en opgegroeid in Groningen, waar zijn vader boer was op een pachtbedrijf. Calon studeerde werktuigbouw en was 2 jaar leraar op een MBO, voordat hij actief werd in de politiek en als belangenbehartiger voor landbouworganisaties. De laatste 10 jaar was hij PvdA-gedeputeerde in Groningen, o.m. volkshuisvesting. Hij was politiek verantwoordelijk voor de Blauwestad, dat met financiële tegenvallers kampt omdat veel kavels voor dure koopwoningen onverkocht blijven. Calon heeft een boerderij in Zuurdijk, het voormalige bedrijf van zijn vader.