Erfpacht als oplossing voor het woonprobleem

Ouderwets, oneerlijk en ingewikkeld: steeds vaker is erfpacht negatief in het nieuws. Veel erfpachters voelen zich onrechtvaardig behandeld en financieel uitgekleed. Georganiseerde verenigingen van erfpachters zorgen daarom regelmatig voor negatieve publiciteit. Overheden en particuliere erfverpachters worden hierbij weggezet als onredelijke partijen die onschendbaar zijn. Het gevolg? De polarisatie groeit en partijen durven zich niet meer te branden aan het gebruik van erfpacht.

Hoog tijd voor een tegengeluid, want erfpacht is een geschikt instrument voor overheden en andere grondeigenaren om het gebruik van vastgoed langjarig te regelen. Maar dat vraagt wel om een andere benadering van eigenaren én erfpachters. Een benadering gericht op een bestendige, transparante relatie en niet op financieel gewin in een transactie.

Op dit moment kampt de huizenmarkt met een ernstig tekort aan beschikbare woningen. Vooral voor starters is het een uitdaging om een geschikte en betaalbare woning te vinden. De inzet van erfpacht kan helpen door ontwikkelaars en toekomstige woningeigenaren gezamenlijk verantwoordelijk te maken voor de woningen, terwijl de gemeente de grondcomponent behoudt. De gemeente streeft dan niet naar een maximaal rendement op de grond en rekent een redelijke canon. Zo wordt speculatie tegengegaan en de toegankelijkheid voor starters verbeterd. Tegelijkertijd wordt de ontwikkelaar – doordat de waardeontwikkeling van de grond niet langer bij deze partij ligt – gestimuleerd om betaalbare woningen te realiseren.

Woningerfpachters in steden hebben – net als huiseigenaren – een groot deel van hun vermogen in erfpacht zitten en verdienen consumentenbescherming. Het is aan gemeenten om hier op een betekenisvolle manier invulling aan te geven. Want erfpacht kan dus lonen, mits goed begeleid en met heldere richtlijnen voor de huizenkoper om nieuwe problemen te voorkomen. Op dit moment ontstaan veel problemen bij stedelijke erfpacht namelijk door het transactiegedreven en financiële karakter ervan.

Hoe moeten gemeenten dat aanpakken? Door te starten bij de basis; een goed erfpachtcontract waarin voorwaarden en canonherzieningen helder staan beschreven, vanuit de belangen voor beide partijen op de lange termijn. Vervolgens draait alles om transparante voorlichting en communicatie – online, schriftelijk en persoonlijk. Dit is cruciaal bij de aan- of verkoop van erfpachtobjecten, omdat wij zien dat het dáár vaak fout gaat.

Gemeentelijke erfverpachters moeten daarin niet alleen staan. Zo zien wij een belangrijke rol weggelegd voor intermediairs. Makelaars moeten potentiële kopers aantoonbaar en controleerbaar voorlichten over de mogelijkheden en risico’s van erfpacht, met een door deskundigen opgestelde bijsluiter met informatie over het specifieke object. Hypotheekverstrekkers moeten de woonlasten, inclusief canon, goed in beeld brengen. Notarissen horen vervolgens bij aktepassering te toetsen of kopers goed geïnformeerd zijn: heeft de erfpachter het contract gelezen? Is deze op de hoogte van de canon en mogelijke herziening? Zie het als de verplichte bijsluiter en het advies van de apotheker als je medicijnen koopt, gericht op je persoonlijke situatie. Een onafhankelijk kenniscentrum rondom erfpacht kan bijdragen aan objectieve kennis en informatie.   

Erfpacht is een geschikt instrument, maar komt om bovengenoemde redenen te vaak negatief in het nieuws. Professionele partijen als gemeenten, notarissen, makelaars en banken moeten de handen ineenslaan om het tij te keren. Onze boodschap: gebruik de kracht van erfpacht als lange-termijnrelatie vanuit gezamenlijk belang.

Michiel de Koe, rentmeester bij advies- en ingenieursbureau LBP|SIGHT
Arend Dijkstra, rentmeester bij advies- en ingenieursbureau LBP|SIGHT