Het treintje dat maar niet wil rijden

Talloze starters lukt het niet om een woning te bemachtigen. En dus zien gemeenten graag dat er starterswoningen worden gebouwd. Maar bouwen voor senioren werkt veel beter om krapte op de woningmarkt te bestrijden. Ook voor starters.

Tik-tok-tik-tok doet de pendule in de met eikenhouten meubels gevulde woonkamer van Gerda Sanders (79). Op een ladekastje staan foto’s van Sanders’ echtgenoot, die zes jaar geleden is overleden, en van haar dochter die twee jaar geleden is overleden. Sanders woont sinds januari vorig jaar alleen in een van de tien levensloopbestendige nieuwbouwhuisjes aan een doodlopend straatje in het Noord-Limburgse dorp Heijen. ‘Het zijn mooie huuskes’, vindt ze, en haar overbuurvrouw Bets Vinck (80), die voor de gelegenheid is aangeschoven aan de keukentafel, knikt instemmend. Sanders woonde vijftig jaar in een eengezinswoning een paar honderd meter verderop, waar haar twee dochters opgroeiden. Vinck woonde 56 jaar in een soortgelijk rijtjeshuis in Heijen.

De twee senioren kenden elkaar niet toen ze de nieuwbouwwoningen betrokken. ‘We moesten maar afwachten of het klikte. Maar het klikte’, zegt Sanders, en de twee wisselen een blik van verstandhouding uit. Voordat ze de kans krijgen te vertellen over hun nieuwe woonplek, gaat de bel. Buren uit het straatje komen gedag zeggen, voordat ze op vakantie gaan. ‘Het gaat hier allemaal heel goed met elkaar’, zegt Vinck, terwijl Sanders de buren tot ziens kust. ‘Och, het is hier toch zo’n mooie buurt.’

Senioren als Gerda Sanders en Bets Vinck hebben met doorstroming naar een andere woning een sleutel in handen om het schrijnende tekort op de woningmarkt efficiënt te verminderen. Die woningmarkt kookt momenteel droog; de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn zó lang, de prijzen voor koopwoningen zó hoog, dat talloze woningzoekenden misgrijpen in de zoektocht naar een betaalbaar huis.

Waardeperspectief

In plaats van te bouwen lijkt het overzichtelijker om senioren te stimuleren om te verhuizen naar een geschiktere woning. Hoewel dat niet per se makkelijker is. ‘Nog geen 15 procent van de verhuisde personen in Nederland is ouder dan 55 jaar, terwijl de 55-plussers samen een derde van de bevolking zijn’, constateert Platform31 in de uitgave Beter benutten bestaande woningbouw (2021). En dat terwijl veel senioren in een te grote woning wonen, die prima geschikt zou zijn voor starters of een gezin.

Volgens dezelfde uitgave kunnen doorstromende senioren jaarlijks vijf- tot tienduizend woningen opleveren. Geschikte maatregelen om dat te bereiken zijn bijvoorbeeld: voorrang voor ouderen die een schaarse huurwoning achterlaten, seniorencoaches, goede voorbeelden laten zien, ouderen de oude huur laten meenemen naar nieuwe woning en meer nieuwbouw voor ouderen.

Hier valt door gemeenten en ontwikkelaars nog veel winst te boeken. Het huidige woning aanbod zou amper ingaan op de grote variëteit aan woonwensen onder senioren. Ze zoeken een woning die een mix van comfort, veiligheid, gemeenschappelijkheid en zorg biedt. Tel daarbij op dat het aantal 80-plussers tot en met 2040 verdubbelt naar 1,6 miljoen, en de urgentie wordt duidelijk. Volgens Esther Geuting leidt een verhuizing van een oudere in totaal tot vijf verhuizingen: naast de oudere zelf zijn er in zijn of haar spoor gemiddeld vier huishoudens die vervolgens ook verhuizen.

‘Iedereen kan een stukje doorschuiven en dus kunnen meer mensen kiezen in wat voor huis ze wonen en dus wordt de huidige woningvoorraad efficiënter gebruikt’, legt de directeur innovatie van adviesbureau Stec uit, dat gemeenten, provincies en rijk vanuit een RO-perspectief adviseert over de woningmarkt. Ook bij mevrouw Sanders pakt het zo uit (zie kader).

Blinde vlek

Als het zo simpel is, waarom bouwen gemeenten dan niet meer seniorenwoningen? Geuting: ‘De eerste beer op de weg is dat de gemeenteraad zegt: “We willen vooral bouwen voor jongeren, want dat is goed voor de vitaliteit van de kernen; ouderen wonen toch al prima en willen nooit verhuizen.” Dat is onjuist. Ouderen willen verhuizen als er een goed aanbod is.’ Nieuwbouw voor ouderen voegt via doorstroming starterswoningen toe. ‘Dat is een blinde vlek. Gemeenteraadsleden, zeker in kleine kernen, denken: we jagen die laatste jongeren weg omdat er geen betaalbare woningen zijn.’

Daar komt bij dat het gemeentelijk grondbedrijf liever andere woningen bouwt dan levensloopgeschikte, want die laatste brengen minder op. ‘Zeker als het grondgebonden is, kost dat relatief veel meters en denken ze: ik kan daar efficiënter appartementen van maken of rijtjes.’ Het leidt tot gedrag dat penny wise maar pound foolish is, aldus de directeur innovatie. ‘Ze hebben misschien een hogere opbrengst met andere woningen in plaats van levensloopgeschikte. Maar aan de andere kant vliegt dat geld er weer heel snel uit: gemeenten moeten bestaande woningen levensloopgeschikt maken met Wmo-gelden en zorgkosten hangen samen met wonen in je eigen woning. Terwijl in een leuk hofje ouderen meer voor elkaar doen. Dat scheelt toch enorm veel investering voor de gemeente.’

Passender woning

Woningcorporatie Destion doet haar best om senioren in een passender woning te krijgen, legt manager Mens en omgeving Diana Geene uit in het Destionkantoor in Gennep. ‘Tot een paar jaar geleden was het beleid om woningen geschikt te maken voor senioren. Met een traplift en steunen en zo. Daar stappen we vanaf. We willen ze beschikbaar maken voor gezinnen.’

Makkelijk is dat niet. De kleine woningcorporatie, met 2.500 woningen in de gemeenten Gennep, Bergen en Mook & Middelaar, richt zich vooral op bewoners die meer dan dertig jaar een eengezinswoning van de woningcorporatie huren. Honderd tot tweehonderd daarvan wonen in een te grote woning, schat Geene. Maar krijg die maar eens aan het verhuizen... Verhuizen vraagt een hoop administratief geregel en dan staat ook nog eens de zolder vol spullen die uitgezocht moeten worden. ‘Dat vinden ze lastig. Maar het grootste probleem is dat mensen er tegenop kijken om uit hun vertrouwde buurt te vertrekken.’

Met voorrang voor senioren en een verhuisvergoeding van 3.500 euro als ze doorstromen naar een seniorenwoning probeert Destion de doorstroming op gang te krijgen. Toch leidt dat maar tot een handjevol verhuizingen, vertelt Geene. Zou een verhuiscoach niet helpen? ‘We hebben het andere woningcorporaties gevraagd die al langer met een verhuiscoach werken. Die hadden wel veel gesprekken, maar dat leidt niet tot heel veel verhuizingen.’ Destion kiest voor een ander type communicatie. ‘Door de verhalen te vertellen van mensen die het hebben gedaan, proberen we anderen te overtuigen dat het uiteindelijk ook fijner wonen is.’

Zeer content

Inmiddels bouwt de kleine corporatie 80 tot 90 procent van de nieuwbouw levensloopbestendig, verduidelijkt Geene de gerichtheid op senioren. Woningen zijn gelijkvloers, zonder drempels, met een of twee slaapkamers. Vaak in een hofje en met een gezamenlijke huiskamer. Nu geschikt voor senioren, maar in een andere woningmarkt ook bruikbaar voor starters. Lastig is wel dat Destion afgelopen jaar maar 20 tot 25 huizen heeft gebouwd. ‘We willen wel bouwen, maar we hebben weinig bouwlocaties.’

Gerda Sanders en Bets Vinck zijn zeer content met hun nieuwe huis van Destion. Wel hadden ze veel moeite hun oude woning, waar ze zo lang gewoond hadden, achter te laten. ‘Die plek, hè’, verklaart Vinck. Ook al vertrokken haar buren een voor een of gingen ze dood, ‘ik heb daar heel veel herinneringen. In de eerste weken hier kreeg ik last van heimwee. Ik had wel terug kunnen kruipen.’

Sanders had zo mogelijk nog méér moeite met de omschakeling. ‘Ik heb drie keer gezegd: schrap mij maar van de lijst, ik ga toch niet.’ Vervolgens had Destion contact met Sanders’ dochter, die haar moeder overtuigde om de stap toch te nemen. Dochterlief zei dat ze niet meer langs zou komen als Sanders daar zou blijven wonen, vertelt de senior lachend. Wat moest Sanders immers met een huis met vier slaapkamers en een grote tuin? Voor Vinck was plaatsmaken een expliciet motief om te verhuizen. ‘Ja, je moet anderen een kans geven. Ze zitten zo om eengezinswoningen te springen.’ Ze betreurt het dat zo veel seniore dorpsgenoten die in een eengezinswoning wonen in Heijen, het hebben laten afweten. ‘Er werd heel lang gezegd: er worden geen seniorenwoningen gebouwd. Dan worden ze eindelijk gebouwd en nu komen ze niet.'