De Jonge's bouwambities doorgelicht

Vorige maand presenteerde minister De Jonge zijn plannen om de bouw te versnellen. Ze bieden gemeenten kansen om te snijden in ruimtelijke en juridische processen en procedures. Zullen ze ook werken? Binnenlands Bestuur ­raadpleegde vier experts. 

Plan van aanpak

De woningnood stond al jaren op de politieke agenda maar deze minister, zegt directeur Erik Berkelmans van Metafoor, ‘geeft veel energie en zet dingen in beweging.’ Het jongste bewijs daarvan is het half januari door Hugo de Jonge gepresenteerde Plan van aanpak. Versnellen processen en procedures woningbouw. Een kort en krachtig epistel met een aantal aanbevelingen die de ontwikkeltijd van nieuwbouw – nu gemiddeld tien jaar – ongeveer zouden moeten halveren. Vooral gemeenten worden door De Jonge aangesproken.

Over-optimistisch

Het is een ambitieus plan, stellen vier door Binnenlands Bestuur geconsulteerde deskundigen uit het werkveld. Hier en daar, zegt financieel adviseur gebiedsontwikkeling Maarten Pullen (BBN Adviseurs), wat ‘over-optimistisch’. Want in tijden van oplopende rente, stijgende bouwkosten, stikstofproblemen en een inzakkende vraag naar nieuwbouw zijn er veel méér spaken die het traag draaiende woningbouwwiel momenteel hard treffen.

Onevenwichtig

Maar toch, De Jonge geeft de achterblijvende woningbouw een impuls, vinden alle vier. ‘Het is goed, maar nog wel wat onevenwichtig’, vat Companen-directeur Bram Klouwen samen. Hij noemt het terecht dat de oplossingen in het eerste deel van het planproces worden gezocht, ‘maar daardoor blijven de versnellingsmogelijkheden in de feitelijke bouw buiten schot. Advocaat Rachid Benhadi van Hekkelman Advocaten: ‘De Jonge heeft volop nieuwe ideeën. Daar kun je weinig van zeggen. Maar of ze gaan werken, is vers twee.’

Eerste idee: meer stappen tegelijk

De Jonge wil het gemeentelijke onderzoek, het ontwerp, de participatie en het juridisch vastleggen van afspraken gelijktijdig in samenhang uitvoeren. Dan zou dit proces in plaats van de huidige zes jaar volgens hem maar twee jaar hoeven te duren. ‘Redelijk ambitieus’, aldus Benhadi. Hij benadrukt de onderlinge afhankelijkheid van stappen in de planvorming, waardoor je ze als gemeente in veel gevallen wel na elkaar móet nemen. Een voorbeeld: ‘Het totale bouw- en gebruiksoppervlak is van invloed op de omvang van het bodem-, geluids- en natuuronderzoek. Die onderzoeken kun je pas verrichten als duidelijk is welke functies op welke locatie worden gerealiseerd en met welk oppervlak. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je terug moet naar de tekentafel en ben je veel meer tijd kwijt.’

Plankosten

Maarten Pullen, financieel adviseur gebiedsontwikkeling bij BBN Adviseurs, ziet nog een risico: ‘Door de werkwijze die De Jonge voorstelt, haal je alle plankosten naar voren. Daar moet je als gemeente veel deskundigheid voor inhuren, terwijl je op dat moment geen zekerheid hebt of die plannen doorgaan. In nogal wat gevallen komt er na zes maanden of een jaar alsnog een kink in de kabel. Dan is het de gemeente die voor de kosten moet opdraaien.’ Het kan korter, die planvormingsfase, maar van zes jaar naar twee lijkt hem onmogelijk. ‘Vier jaar zou al heel mooi zijn.’

Stapeling

Volgens Berkelmans zit het grootste knelpunt in de stapeling van eisen die gemeenten aan woningbouw stellen. ‘Het moet tegenwoordig allemaal duurzaam, natuurinclusief, circulair. Dat leidt tot steeds complexere afstemming en rekenexercities. De financiële onderhandelingen nemen daardoor meer tijd in beslag. En dan komt de gemeenteraad soms nog met aanvullende wensen.’ Berkelmans ziet tijdswinst als gemeenten beter zouden prioriteren. ‘Richt je energie en mensen op projecten die relatief makkelijk haalbaar zijn. Schuif ingewikkelder projecten op de langere baan. Rijk en provincie zouden daar ook meer op kunnen sturen. Want dat bewustzijn is nog lang niet bij alle gemeente aanwezig.’

Meer focus

‘Meer gemeentelijke focus’, benadrukt ook Klouwen. ‘Zeker bij kleinere gemeenten zou je een intergemeentelijk projectmanagementbureau moeten oprichten, waarin meerdere disciplines zijn vertegenwoordigd.’ Hij ziet soms hoe een enkele vak­specialist zoals een archeoloog of ecoloog (‘vaak eenpitters die moeilijk kunnen sparren’) het eigen belang zo centraal stelt, ‘dat er in de gemeente aan ontwikkeling vrijwel niets meer mogelijk is’.

Tweede idee: geld voor extra ­personeel

‘We maken extra geld beschikbaar voor extra personeel en we stimuleren een efficiënte inzet van beschikbare capaciteit om de woningbouw te versnellen’, schrijft De Jonge. Alle experts zijn het ermee eens. Allemaal ook komen ze met de kanttekening aanzetten dat extra geld nog geen extra mensen betekent. Want waar haal je dat personeel in de huidige arbeidsmarkt zo snel vandaan? Benhadi schat dat het minstens twee jaar duurt voordat je nieuwe mensen hebt opgeleid.

Samen

Wie weet, geeft Pullen aan, zou je mensen vanuit markt en gemeente vaker sámen in de cursusbanken kunnen krijgen. ‘Nu zie je nog vaak dat die twee partijen elkaar principieel niet vertrouwen. Dat is dan meteen een manier om markt en gemeente beter bij ­elkaar te brengen.’ Berkelmans ziet bij ­gemeenten nog steeds de gevolgen van de grote shake-out tijdens de vorige bouwcrisis, toen gemeenten (achteraf veel te) ­rigoureus sneden in hun afdelingen ruimtelijke ordening. ‘Die mensen zitten nu ­elders en krijg je niet zomaar terug.’

Omgevingswet

Hij ziet dat gemeenten noodgedwongen al steeds meer aan de markt uitbesteden, tot het schrijven van bestemmingsplannen aan toe. ‘Maar ook bij bureaus, merk ik uit eigen ervaring, zit daar door personeels­gebrek nauwelijks nog rek in.’ Benhadi: ‘En dan komt dat daar naar verwachting volgend jaar de Omgevingswet ook nog bij. Die zal straks met alle nieuwe regel­geving ook veel extra gemeentelijke ­capaciteit vragen.’

Derde idee: betere participatieprocessen

De Jonge introduceert in zijn plan van aanpak een nieuwe Nederlander: de Yimby. De afkorting staat voor Yes In My Backyard en moet de woningzoekende verbeelden die nu – anders dan de notoire bezwaarmaker Nimby – in participatieprocessen nauwelijks wordt gehoord. ‘Dat heeft De Jonge uit mijn opinie in de NRC overgenomen’, reageert Klouwen lachend. Geen wonder dat hij het geheel met de ­minister eens is. ‘Het gaat niet om minder rechten van mensen die er al wonen, maar om meer rechten voor wie nog geen huis heeft. Gemeenten moeten gericht op zoek naar het gezicht van woningzoekenden in hun gemeente. Organiseer dat hun stem gehoord wordt. Maak een filmpje van een de schrijnende situatie of een jongere bij zijn ouders op de bank.’

Beperkt

Ook Berkelmans ziet geregeld hoe een minderheid van tegenstanders de door de gemeente gewenste ontwikkeling van
woningbouw blokkeert. Maar hij waarschuwt ook voor te hoge verwachtingen van burgers in een participatieproces. ‘Mensen denken dan vaak meteen dat ze mee mogen beslissen. Vaak is hun uiteindelijke rol maar beperkt. Dat moet je als gemeente ook goed managen, om teleurstelling en polarisatie te voorkomen.’

Benhadi is positief: ‘In politiek-bestuurlijke processen kan bredere participatie zeker helpen bij het creëren van draagvlak.’

Lees het hele verhaal (waarin ook de andere ideeën worden besproken) deze week in BB03 (inlog)